Boligejendomme i Østerbros ambassadekvarter handles til fantasipriser

Professionelle investorer kan også være liebhavere: To aktuelle handler viser, at priserne på kvarterets boligudlejningsejendomme i gennemsnit er steget med 10-15 pct. om året de seneste godt 10 år – selv om markedet i denne periode har været ramt af et historisk krak.

Malmøgade 2 i ambassadekvarteret på Østerbro. Fold sammen
Læs mere

Der er gode handler, og så er der ekstraordinært gode handler.

En af de sidste gjorde ejerne af ejendommen Malmøgade 2 i ambassadekvarteret på Østerbro, da de i 2011 købte ejendommen for 34,2 mio. kr. Nu har de sat den til salg igen – og forlanger 85 mio. kr. for den. Det fremgår af en salgsopstilling fra EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Det svarer til et årligt afkast på næsten 15 pct., alene fra værdistigningen. Dertil kommer driftsindtjeningen fra udlejningen af de attraktive boliger i ejendommen.

I 2011 var der stadig finanskrise i luften, men handelsprisen dengang synes ikke have været specielt lav. I hvert fald var den over den skattemæssige vurdering.

Et andet sammenligningsgrundlag er den forrige handelspris fra 1998. Det var også i en konjunkturmæssigt god periode, men ejendommen blev det år solgt for, hvad der i dag ligner en spotpris, nemlig 7,9 mio. kr.

Budrunde fik prisen op

Nu er ejendommen selvfølgelig ikke solgt endnu, og det er ikke givet, at sælger finder en køber til de 85 mio. kr. Men optimismen er velbegrundet. Det viser en meget nylig handel i kvarteret, som EDC Erhverv Poul Erik Bech også formidlede.

Her var det Stockholmsgade 25, der blev solgt. Prisen var 56,5 mio. kr. – selv om ejendommen blot var udbudt til 45 mio. kr.

Ifølge Anne Louise Husen, der repræsenterede sælger, kom det til verden, ved at tre interesserede meldte sig på banen. Hver af dem fik mulighed for at give bud, og det højeste, altså på 56,5 mio. kr., kom fra City Apartment, der lejer lejligheder ud til expats.

Også her har sælgerne opnået et fortrinligt afkast. De købte selv ejendommen i 2005 for blot 2,3 mio. kr. Det var så ganske vist i en familieoverdragelse – ejendommens skattemæssige vurdering var dengang på 11 mio. kr. Men selv hvis man regner ud fra den pris, var det årlige afkast fra værdistigninger over 13 pct.

Droppet andelsforening

Nogle i kredsen af de nu tidligere ejere bor selv i ejendommen, og de kunne også selv være kommet på købersiden. Ifølge Anne Louise Husen diskuterede beboerne nemlig at udnytte tilbudspligten og overtage ejendommen gennem en andelsforening.

Men det blev der ikke noget af. Dertil var prisen trods alt for peberet.

Salgsprisen på 56,5 mio. kr. svarer til en pris pr. boligkvadratmeter på 29.000 kr., hvilket er langt over det, man normalt handler boligejendomme til i brokvarterne.

Udbudsprisen på Malmøgade 2 er endnu højere, nemlig 33.000 kr. pr. kvm. Her hører dog også et enkelt erhvervslejemål med.

I EDC Erhverv Poul Erik Bech er det investeringschef Lone Thuen, der står for formidlingen af de to ejendomme. Hun fortæller, at når priserne i kvarteret er kommet så højt op, er det, fordi der er opstået et element af liebhaveri: Selv om det er investeringsejendomme, er der nogle, der bare gerne vil eje en ejendom i ambassadekvarteret. Det kan være for at få muligheden for selv at bo i en af de meget store lejligheder eller for at leje dem ud til familie og bekendte. Men det kan også være, at man bare kan lide fornemmelsen af at eje en herskabelig ejendom netop dér.

»Kvarteret har den bedste placering i København, og der er købere, som udelukkende investerer i ejendomme i dette område. Men ejendommene kommer sjældent til salg, og når der så endelig er en ejendom til salg, er der mange om buddet,« siger Lone Thuen.

Hos City Apartment lægger adm. direktør Bent Lindorf Andreasen heller ikke skjul på, at man har betalt en liebhaverpris.

»Det er en liebhaverejendom med et potentiale,« som han siger.

For City Apartment skyldes interessen bl.a. størrelsen af lejlighederne og udsigten til Østre Anlæg med Den Hirschsprungske Samling og Statens Museum for Kunst på den anden side af vejen.

Mange udenlandske investorer

Også i Malmøgade 2 er der ifølge Lone Thuen nogle udviklingsmuligheder, der kan bringe køberens afkast højere op end de 1,86 pct., som startafkastet er sat til i salgsmaterialet.

Dermed er ejendommen også inden for sigtekortet hos de udenlandske investorer, der i den grad har kastet deres kærlighed på København, og efterhånden også omegnskommunerne.

»Der er kommet ufatteligt mange udenlandske investorer. Det er ikke blot de velkendte fra Sverige og Tyskland – der kommer også købere fra f.eks. England og USA. De presser priserne op, for de synes stadig ikke, ejendommene er dyre, i forhold til hvad de giver andre steder,« siger Lone Thuen.

Afviser boble

Heller ikke Peter Winther, adm. direktør i Colliers Danmark, er skræmt over prisniveauet.

Colliers har som bekendt købt Sadolin & Albæk, som gennem en årrække har udgivet branchens mest autoritative rapport om markedet for erhvervs- og investeringsejendomme. I den forbindelse har Peter Winther advaret, når han mente, at priserne i nogle segmenter var kommet for højt op. Men han afviser klart, at der er tale om en prisboble på de mest attraktive boligudlejningsejendomme på Østerbro.

»Der kan sagtens komme en korrektion i markedet. Men en rigtig boble er typisk kendetegnet ved, at gældsætningen også er for høj. Så det væsentlige for mig er i denne sammenhæng er, at det ikke er drevet af, at bankerne låner ud med hovedet under armen. Det er drevet af, at folk har mange penge og gerne vil placere dem et sted, hvor det giver et afkast,« siger Peter Winther.

Trætte af nulrente

Han påpeger, at realkreditinstitutterne og bankerne i dag ikke bare tager en handelspris ad notam og giver belåning ud fra den. I stedet bliver belåningen beregnet ud fra dens afkast. Det vil sige, at hvis køberne accepterer et meget lavt afkast, må de selv af med med en større del af købesummen. Det øger chancen for, at det problem, de vil have, hvis markedet falder igen, kun i beskedent omfang, om overhovedet, breder sig til andre.

Og den type købere, der køber liebhaver-ejendommene, vil ofte heller ikke selv have andet end et teoretisk problem.

»Når renten har været så ekstremt lav så længe, som det er tilfældet, kan der sagtens være private familier, der har trecifrede beløb stående til nul eller negative renter. På et tidspunkt bliver man træt af at se på dét, og så køber man en ejendom, som man kan beholde til evig tid,« siger Peter Winther.