Det offentlige har scoret dobbelt på moms og ejendomsvurdering

Siden 2011 har der været moms på salg af grunde og nye ejendomme med grund. Da denne momspligt først er indført efter formuleringen af reglerne om vurdering af fast ejendom, har det været op til skattemyndighederne i praksis at forholde sig til, om der skal tages hensyn til momsen ved ejendomsvurderingen.

I februar skrev jeg en artikel om, hvorvidt grundlaget for ejendomsvurderinger var handelsprisen inklusive eller eksklusive moms, hvis køber ikke var momsregistreret og kunne afløfte momsen.

Landsskatteretten havde i sådan en sag afgjort, at ejendomsvurderingen var handelsværdien uden tillæg af moms. I sagen havde køber mulighed for at få momsen refunderet, fordi køber var momsregistreret. Sælger skulle selvfølgelig aflevere momsen til skattemyndighederne i forbindelse med aflæggelse af momsregnskab. Momsen var derfor i virkeligheden uden betydning for både køber og sælger.

Afgørelsen efterlod det spørgsmål, om grundlaget for ejendomsvurderingen var handelsprisen med eller uden moms, hvis køber ikke kunne afløfte momsen.

I en afgørelse fra juni skulle Landsskatteretten tage stilling til netop det spørgsmål. Sagen drejede sig om en ubebygget grund, der var erhvervet for en købesum på 411.000 kr. inkl. moms. Køber havde erhvervet ejendommen i juni 2015, og pr. 1. oktober 2015 ansatte SKAT grundværdien til 307.400 kr. Køber bad om en nedsættelse af ejendomsvurderingen, hvilket SKAT ikke imødekom, og køber klagede til Landsskatteretten. Køber mente, at grundværdien var ansat for højt i forhold til grunde i nærområdet.

Ikke realistisk pris

Landsskatteretten tog udgangspunkt i den værdi, som ejendommen var handlet til i juni 2015, altså kort inden vurderingsterminen 1. oktober 2015. Ved vurderingen skulle prisforholdene pr. 1. oktober 2012 lægges til grund. Det følger af reglerne om suspension af ejendomsvurderingerne. Landsskatteretten lagde imidlertid til grund, at priserne i området ikke var ændret væsentligt i perioden fra 2012 til 2015. Her lagde man vægt på statistiske oplysninger fra Realkreditrådets ejendomsstatistik.

Den påklagede vurdering var derfor ifølge Landsskatteretten ikke udtryk for en realistisk handelspris på vurderingstidspunktet. Stik imod klagerens opfattelse mente Landsskatteretten, at den påklagede vurdering på 307.400 kr. var for lav, fordi ejendommen var købt i 2015 for 411.000 kr. inkl. moms og der ikke havde været en mærkbar ændring i priserne mellem 2012 og 2015.

Eftersom køberen som privatperson ikke havde kunnet afløfte momsen ved handel, måtte der tages udgangspunkt i handelsprisen inkl. moms, som var 411.000 kr. Landsskatteretten fastsatte herefter grundens værdi til 400.000 kr. Man var venlig og rundede lidt ned.

Dermed er svaret på februars spørgsmål nu delvist givet: Hvis der skal foretages en ejendomsvurdering, som bygger på handelsprisen, er det handelsprisen inkl. moms, der skal tages i betragtning, når ejendommen er købt af en køber, som ikke kan afløfte momsen.

Dobbelt gevinst til staten

Det virker fornuftigt henset til, at køberen i princippet som privatperson burde kunne videresælge grunden for 411.000 kr. Køberen kan sælge grunden uden moms, netop fordi han er privatperson, og når han selv var rede til at give 411.000 kr. for grunden, er formodningen, at andre private vil give det samme.

Grunden repræsenterer derfor en reel værdi for køberen i sagen på 411.000 kr., og derfor er det vel rimeligt, at han betaler grundskyld ud fra en vurdering på dette niveau.

Ved at indføre moms på fast ejendom har det offentlige altså fået dobbelt gevinst – større momsindtægter, men også større indtægter fra grundskyld.

Men vi mangler stadig svaret på det helt vanskelige spørgsmål: Hvordan vurderer man en grund på en momspligtig sælgers hånd, når man ikke ved, om sælger ender med at sælge til en køber, som kan fratrække momsen, eller ej?

Grundskylden er i sin grundsubstans en form for formueskat. Selv om en sælger måske har mulighed for eller udsigt til at sælge en ejendom til en køber, som ikke kan afløfte momsen, vil det være underligt, hvis disse sager ender med, at sælgeren skal betale formueskat/grundskyld af en handelsværdi inklusive moms, når han ikke selv kan beholde momsen af salgsprisen.