Nationalbanken: Nye skatter vil skære toppen af lejlighedspriserne

Husejere kan glæde sig, mens lejlighedsejere kan frygte de kommende nye boligskatter, der træder i kraft om godt halvandet år. Effekten af de nye skatter vil være positiv for huspriserne og negativ for lejlighedspriserne, viser analyse fra Nationalbanken.

Lejligheder
De nye boligskatter, der sætter ind i 2021, vil påvirke prisen på lejligheder – sandsynligvis mest i København. Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Lindgren

Der er udsigt til både nye ejendomsvurderinger og et nyt system til at betale de to skatter på ejerboliger i de kommende par år. De nye vurderinger begynder på forsøgsbasis at rulle ud til boligejere i år, mens det nye skattesystem træder i kraft fra januar 2021.

Boligejere venter i spænding på effekten af de nye forhold, og Nationalbanken har netop offentliggjort sin analyse af effekterne. Konklusionerne er klare:

»Boligskatteaftalen fra 2017 bidrager til højere priser for enfamiliehuse og lavere for ejerlejligheder frem mod 2022,« slår Nationalbankens analytikere fast.

De kommer også med deres bud på den gennemsnitlige effekt på både huse og ejerlejligheder, som dermed kan være både større og mindre i de konkrete lokalområder:

»Et forsigtigt skøn viser, at prisvæksten på enfamiliehuse som følge af boligskatteaftalen over perioden 2018-2022 samlet forøges med 1,4 pct. Pristilpasningen er formentlig tilendebragt i 2022, For ejerlejligheder skønnes aftalen derimod at reducere prisvæksten med 5,8 pct. over perioden.«

Nationalbanken angiver selv, at der er tale om gennemsnitstal, så billedet kan være helt forskelligt for lejligheder i forskellige byer, så der ligefrem er tale om et fald i skatten i nogle områder og deraf følgende prisvækst.

»Lavere boligskatter på dele af ejerlejlighedsmarkedet i Aalborg, Odense, Randers og Helsingør gør, at afdæmpningen ikke er større,« skriver banken.

Direktør Curt Liliegreen i Boligøkonomisk Videncenter vurderer, at effekten af de nye boligskatter kan være i nærheden af ti procent i København og Aarhus. Men han påpeger, at priserne sagtens kan stige – bare ikke så meget.

»Effekterne vil begynde fra denne sommer og fordele sig over lang tid. Så der er ikke noget, der kan aflæses i januar 2021. De vil også blive skjult i meget af det andet, der foregår,« siger Curt Liliegreen og peger på faktorer som nye låneregler for boligkøbere, forøgelsen af befolkningen i storbyerne og de ekstremt lave renter.

Især har vi endnu ikke set den fulde effekt af de hårdere krav til boligkøbere, mener Curt Liliegreen.

»Reguleringen kan spille ind, men bankerne blæser foreløbig højt og flot på den. Hvis finanssektoren fornemmer tilsynets varme ånde i nakken og begynder at efterleve den, så kan det godt spille en rolle for især lejlighedspriserne,« siger han.

Boligskatteaftalen betyder først og fremmest, at der igen bliver en sammenhæng mellem ejendomsværdiskat og boligens pris, efter at den effektive beskatning gradvist er blevet udhulet på grund af skattestoppet. Dertil kommer, at satserne for både grundskyld og ejendomsværdiskatten ændres – men sådan, at det samlede provenu fra skattebetalingerne er uændret fra 2020 til 2021, mens det samlede provenu af grundskylden også holdes uændret i den enkelte kommune fra 2020 til 2021.

Systemet er skruet sådan sammen, at eksisterende boligejere ikke skal betale en eventuelt forøget skat – kaldet en skatterabat – mens nye ejere efter 1. januar 2021 bliver ramt af de nye skatter.

»Da en stor del af ejerlejlighederne i Danmark vil få en skatterabat som følge af relativt lave vurderinger i det tidligere ejendomsvurderingssystem, ligger en stor del af tilpasningen sandsynligvis i 2021,« hedder det i analysen.

Nationalbanken vurderer, at de »skønnede priseffekter af boligskatteaftalen er begrænsede set i forhold til de prisstigninger, der i øvrigt har været under det seneste opsving, og de er ikke af en størrelse, der ændrer billedet af en begyndende blød landing på boligmarkedet«.

»At boligaftalen bidrager til en afdæmpning af prisudviklingen på ejerlejligheder i især København er derfor hensigtsmæssigt. Omvendt ligger priserne på enfamiliehuse fortsat under, hvad rente- og indkomstudviklingen tilsiger,« konkluderer bankens analytikere.

Seks ting, du bør vide om de nye boligskatter