Anvendelse af vedligeholdelseskonto

Reglerne er lidt kringlede, men fradrag for sparet vedligeholdelse kan udlejer dække af midlerne på ejendommens vedligeholdelseskonti.

Søren Damgaard er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent. Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Als

Det følger af boligreguleringsloven, at §18-midlerne kan anvendes til »opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end omhandlet i §21 i lov om leje« samt brandsikring og opretning. Lejelovens §21 omhandler ejendommens indvendige vedligeholdelse, og §18 omhandler derfor ejendommens udvendige vedligeholdelse. Begrebet »udvendig vedligeholdelse« skal ikke forstås bogstaveligt, men som al anden vedligeholdelse end den indvendige vedligeholdelse (som defineret i lejelovens §21 og som aftalt mellem udlejer og lejer).

Det omfatter vedligeholdelse

Ifølge lejelovens §21 omfatter den indvendige vedligeholdelse maling, hvidtning og tapetsering. Hertil kommer de vedligeholdelsespligter, som lejer eventuelt har påtaget sig i medfør af lejeaftalen (for eksempel vedligeholdelse af vvs-installationer, hårde hvidevarer og ruder). Vedligeholdelse af disse indretninger er derfor indvendig vedligeholdelse, mens alle andre former for vedligeholdelse er udvendig vedligeholdelse (og det uanset om arbejderne udføres inden for lejemålets fire vægge).

Midlerne på § 18b-kontoen kan anvendes til samme formål som §18-midlerne, men der gælder en række særlige regler i forbindelse med udbetaling af midlerne fra Grundejernes Investeringsfond. Blandt andet er det en betingelse, at alle midlerne på § 18-kontoen er brugt, før §18b-midlerne kan udbetales.

Udlejer skal være opmærksom

Som udlejer bør man være særlig opmærksom på §18- og 18b-midlerne i forbindelse med lejlighedsmoderniseringer (de såkaldte §5, stk. 2 moderniseringer). Der er nemlig fast praksis for, at en del af moderniseringsudgiften kan dækkes af midlerne på ejendommens vedligeholdelseskonti.

En §5, stk. 2-modernisering dækker over et lejemål, som er blevet gennemgribende forbedret, og hvor lejen derfor kan fastsættes til det lejedes værdi (i modsætning til den lavere omkostningsbestemte leje). Det er et krav, at forbedringerne væsentligt har forøget brugsværdien af det lejede, og at forbedringsudgiften enten overstiger et bestemt beløb pr. kvm eller et bestemt samlet beløb (pr. 1. januar 2014 henholdsvis 2.167 kr. pr. kvm eller samlet 247.824 kr.).

Ved »forbedringsudgiften« skal imidlertid ikke forstås den samlede udgift til istandsættelse af lejemålet, men alene »den rene forbedringsudgift«. Det vil sige den afholdte udgift med fradrag for såkaldt sparet vedligeholdelse.

Med andre ord er det ikke alle udlejers forbedringsudgifter, der kan danne grundlag for en højere leje, men kun de udgifter, der forøger brugsværdien af det lejede. De resterende udgifter (fradrag for sparet vedligeholdelse) er dog ikke »tabt« for udlejer, da fradraget almindeligvis bliver betragtet som udvendig vedligeholdelse, som kan dækkes af midlerne på ejendommens vedligeholdelseskonti.

Fradrag for sparet vedligeholdelse

Fradrag for sparet vedligeholdelse er udtryk for det synspunkt, at udlejer ved en gennemgribende modernisering af lejemålet spares for fremtidige udgifter til vedligeholdelse og fornyelse af de indretninger, som udskiftes eller fjernes ved moderniseringen.

Der findes en lang række domme, der behandler størrelsen af det fradrag for sparet vedligeholdelse, der foretages i forbindelse med lejlighedsmoderniseringer. De fleste domme vedrører modernisering af køkken og bad, og i sådanne sager ligger fradraget almindeligvis på mellem 25-33 pct.

Hvis udlejer eksempelvis moderniserer lejemålets køkken (og fradraget for sparet vedligeholdelse fastsættes til 25 pct.) kan udlejer lade 75 pct. af udgiften tælle med i beløbsgrænserne for §5, stk. 2-moderniseringen, der danner grundlag for den højere leje. De resterende 25 pct. af udgiften kan dækkes af midlerne på ejendommens vedligeholdelseskonti.

Sammenfattende kan det siges, at fradrag for sparet vedligeholdelse ikke er et tab for udlejer, da fradraget almindeligvis bliver betragtet som udvendig vedligeholdelse, som kan dækkes af midlerne på ejendommens vedligeholdelseskonti.