Lejeforhøjelse stod fast trods manglende orientering

Manglende orientering om ændring af lejefastsættelsen ved første udlejning, efter at et lejemål er gennemgribende forbedret, medfører som udgangspunkt ikke ugyldighed for lejefastsættelsen ved efterfølgende udlejninger.

Foto: Christian Als. Arkivfoto. Manglende orientering om ændring af lejefastsættelsen ved første udlejning, efter at et lejemål er gennemgribende forbedret, medfører som udgangspunkt ikke ugyldighed for lejefastsættelsen ved efterfølgende udlejninger.
Læs mere
Fold sammen

De fleste kommuner, herunder Københavns Kommune, er i dag omfattet af reglerne i boligreguleringsloven, der blandt andet indeholder bestemmelser om, hvilken leje udlejer har mulighed for at opkræve, og hvordan denne opkrævning skal varsles over for lejeren.

Udgangspunktet for lejefastsættelsen i en ejendom, der er omfattet af boligreguleringsloven, er, at lejen skal fastsættes på baggrund af omkostningerne forbundet med ejendommens drift (omkostningsbestemt leje). Foretager udlejer forbedringer i lejemålet, er der dog mulighed for at opkræve et tillæg til den omkostningsbestemte leje for disse forbedringer. Hvis udlejer derimod ønsker at gennemføre en gennemgribende forbedring af lejemålet, er det muligt for udlejer at fastsætte lejen til det lejedes værdi, jævnfør boligreguleringsloven § 5, stk. 2. Den værdibaserede leje ligger over niveauet for den omkostningsbestemte leje med et eventuelt forbedringstillæg og er derfor mere attraktiv for udlejer.

Den værdibaserede leje forudsætter dog, at udlejer orienterer lejeren eller beboerrepræsentanten om ændringen af lejefastsættelsen som følge af forbedringer for det pågældende lejemål forud for indgåelse af lejeaftalen, jævnfør boligreguleringslovens § 5, stk. 4.

Såfremt udlejer ikke overholder denne orienteringspligt, er lejefastsættelsen og den værdibaserede leje som udgangspunkt ugyldig. Højesteret har for nyligt truffet afgørelse om, hvorvidt ugyldighedsvirkningen af manglende orientering også medfører ugyldighed for lejefastsættelsen ved genudlejninger.

Højesterets afgørelse

Sagen omhandlede et lejemål, der blev gennemgribende forbedret og udlejet, uden at udlejer iagttog den omtalte orienteringspligt. Lejemålet blev genudlejet flere gange, og lejens størrelse, der var fastsat efter det lejedes værdi, blev i 2016 indbragt for Højesteret.

Lejer påstod lejen fastsat som omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg, da lejefastsættelse til det lejedes værdi var ugyldig som følge af, at udlejer på intet tidspunkt havde opfyldt sin orienteringspligt.

Udlejer påstod lejen fastsat til det lejedes værdi, da orienteringspligten alene gælder ved den første udlejning, efter at lejemålet er gennemgribende forbedret. Udlejer mente derfor ikke, at det var et krav, at der skete orientering ved efterfølgende genudlejninger.

Højesteret skulle derfor tage stilling til, om udlejers manglende orientering af lejeren alene medførte ugyldighed af den første værdibaserede lejefastsættelse, eller om ugyldigheden også havde virkning for genudlejninger.

Mindretallet i Højesteret fandt ligesom landsretten, at udlejers manglende opfyldelse af orienteringspligten medførte, at både lejefastsættelsen ved den første udlejning og ved efterfølgende genudlejninger blev anset for ugyldige.

Som begrundelse anførte mindretallet blandt andet, at det var i strid med bestemmelsens formål, hvis orienteringspligten bortfaldt efter den første udlejning, uanset hvor kortvarig den første udlejning måtte være.

Mindre risiko for ejendomskøbere

Højesterets flertal mente derimod, at udlejers manglende opfyldelse af sin orienteringspligt forud for den første udlejning ikke kunne medføre, at lejefastsættelser ved efterfølgende genudlejninger blev anset for ugyldige.

Flertallet lagde afgørende vægt på ordlyden og hensigten bag bestemmelsen og nævnte, at en forståelse som anført af mindretallet ville medføre, at udlejeren mister sin adgang til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke til enhver tid kan bevise at have opfyldt sin orienteringspligt.

Ugyldighed indtræffer derfor som udgangspunkt kun i det tilfælde, hvor udlejer ikke opfylder sin orienteringspligt i forbindelse med den første udlejning efter bestemmelsen, og den har kun virkning for denne aftale.

Højesterets resultat medfører en mindre risiko for en erhverver af en fast ejendom i forhold til, om lejefastsættelsen efter det lejedes værdi i ejendommens lejemål er gyldig. Såfremt der alene er tale om genudlejninger, udgør manglende overholdelse af orienteringspligten efter Højesterets afgørelse ikke en risiko for erhververen.

Afgørelsen ændrer dog ikke ved vigtigheden af, at udlejer altid opfylder sin orienteringspligt ved første udlejning, efter at et lejemål er blevet gennemgribende forbedret.