Hvor meget kan man miste i en konkursramt andelsforening?

En særlig regel kan gøre et medlem af en andelsboligforening ansvarlig for hele foreningens gæld – så sørg altid for at få professionel rådgivning.

Skulpturen »Hvilende Kvinde« er et af vartegnene i den landets største andels­bolig­forening, Hostrups Have på Frederiksberg, som er begæret konkurs. Arkivfoto: Jan Jørgensen Fold sammen
Læs mere

?Min veninde er andelshaver i andelsboligforeningen Hostrups Have på Frederiksberg, som nu er under konkursbehandling. Hun købte lejligheden, da foreningen blev stiftet, og hun har ikke senere investeret i forbedringer, så hendes tab synes lille.

I har skrevet i avisen, at andels­boligforeningen ejer ejendommen, og at andelshaverne har brugsret til en lejlighed.

Mange andelshavere har dog investeret mange penge i forbedringer i netop deres egne lejlighed.

Mit spørgsmål er: Kan min veninde risikere at tabe flere penge end dem, hun har investeret i den bolig, hun selv har til rådighed?

Med venlig hilsen N.

!Det er rigtigt, at en andelshaver ikke ejer en bestemt andelslejlighed. Ejerskabet er en del af alt det, foreningen ejer – det kaldes en ideel andel. Det enkelte medlem har så en aftale med foreningen om ret til at benytte en bestemt lejlighed i foreningens ejendom.

Du kan sammenligne en andels­havers stilling i forhold til andelsboligforeningen med en lejers forhold til en almindelig udlejer. Du skal hver måned betale en boligafgift, ligesom en almindelig lejer skal betale en husleje, og du har pligt til selv – reguleret af vedtægterne – at vedligeholde din andelsbolig.

Der er naturligvis den store forskel, at du som medlem af andelsboligforeningen er ejer af en andel af foreningens formue, og at du som medlem har ret til at være med til at træffe alle beslutninger, som ellers træffes af din udlejer. Hvis du har lavet forbedringer i den andelslejlighed, som du har brugsret til, så ejer du forbedringen.

Ved salg kan du indregne værdien, hvilket du normalt ikke kan i en almindelig udlejningsejendom.

En andelshavers risiko er som udgangspunkt værdien af andelen og værdien af de individuelle forbedringer. Andelsboligforeningsloven regulerer ikke hæftelsen over for kreditorer. Her skal du læse vedtægterne. Hovedreglen er, at et medlem kun hæfter med sit indskud for de forpligtelser, der vedrører foreningen.

Denne form for hæftelse kaldes for en begrænset solidarisk hæftelse, og den kan sammenlignes med aktionærernes hæftelse i et aktieselskab. Hvis en andelsboligforening går konkurs, hæfter alle andelshavere sammen med de øvrige medlemmer solidarisk for foreningens gæld, men hæftelsen er begrænset til dit indskud.

Skulle andelsboligforeningen gå konkurs, mister en andelshaver altså hele den pris, der er betalt ved køb af andelen, kaldet indskud. Det er naturligvis slemt nok, men andelshaveren hæfter som regel ikke for al gælden.

Der er imidlertid en vigtig undtagelse fra denne begrænsede hæftelse. Bestemmelsen lyder således i mange vedtægter:

»Har generalforsamlingen besluttet, at der i foreningens ejendom skal optages realkreditlån eller pengeinstitutlån, der er sikret ved pantebrev eller håndpant i et ejerpantebrev, hæfter medlemmer kun personligt, solidarisk for denne pantegæld, såfremt kreditor har taget forbehold herom.«

Det er derfor vigtigt at vide, om der i foreningen er tale om, at kreditor har taget dette forbehold.

I så fald kan en andelshaver komme til at hæfte solidarisk og personligt, det vil sige for hele gælden og med hele formuen, hvis kreditforeningen eller pengeinstituttet har taget et forbehold herom i forbindelse med etableringen af lånet.

Hvis dette er tilfældet, bør en andelshaver være ekstra meget på dupperne, og det samme gælder køb i en forening med sådan vedtagelse. Det kan i disse tilfælde gå meget galt, hvis andelsboligforeningen går konkurs.

Lad mig for at berolige straks anføre, at det – med mit kendskab til markedet – ikke sker særligt ofte, at der er gjort brug af bestemmelsen.

Individuelle forbedringer, som er betalt af den enkelte andelshaver, går tabt. Mange har jo selv optaget lån for at kunne købe andel og/eller lave forbedringer, og den gæld forsvinder ikke, hvis foreningen går konkurs. Den gæld skal den enkelte andelshaver selv betale tilbage til långiver.

Andelshavere har ret til at blive boende, men mister ejendomsretten. Det har indtil for ikke lang tid siden været nærmest utænkeligt, at andelsboligforeninger gik konkurs. Derfor er der en række forhold om denne – desværre ikke længere ualmindelige situation – der ikke er endeligt afklaret i retspraksis.

Jeg vil understrege, at køb af andelsbolig aldrig bør ske uden hjælp fra en professionel rådgiver. Det er langt sværere at gennemskue en andelsbolighandel end en handel med et almindeligt parcelhus. Mange er gået galt i byen, og jeg repræsenterer en del, som er kommet for sent i tanke om, at underskriften binder.

Med venlig hilsen

Allan Ohms, advokat (H),

www.ForumAdvokater.dk