Annonce
Annonce

Driftsbesparelser gennem outsourcing

Coor Property arbejder med real estate og ejendomsdrift for store danske virksomheder. Man opererer med et energimanagementssystem, som indsamler bygningers data og behandler dem for at optimere virksomhedens energi­forbrug. Foto: Coor Property
Læs mere
Fold sammen

Det slår direkte igennem på bundlinjen, hvordan virksomheden bruger sine bygninger og øvrige faciliteter, uanset, om det er en fabrik med en maskinpark eller et kontorlandskab. Virksomhederne har fået øje på, at det har stor strategisk betydning om de optimerer driften, og det har ført til øget samarbejde med både leverandører og rådgivere.

Denne artikel er en del af annoncetillæget 'Strategisk Outsourcing'. Se alle artikler her

Af Kasper Nesager-Hansen

Optimal drift og servicering af virksomhedens bygninger og faciliteter starter med, at topledelsen forstår virksomhedens behov ud fra branche og størrelse. Svend Bie, Direktør for non-profitforeningen Dansk Facility Management netværk, ser en stigende brug af eksterne konsulenter, fordi facility management-funktionen har fået en strategisk rolle i flere danske virksomheder.

»Det er naturligt for virksomheder at trække på eksterne konsulenter til ­ ­afklaring af ad hoc strategiske ­spørgsmål, fordi der især for store virksomheder er gevinster at hente hjem. Både i forhold til at minimere omkostninger og til at øge arbejdspladsens produktivitet.«

Svend Bie fortæller, at virksomhederne sjældent har alle de nødvendige kompetencer til at optimere driften af bygninger og faciliteter. Men det handler ikke kun om optimering af omkostningssiden. I dag handler det ligeså meget om firmaets arbejdsmiljø, og hvordan man får skabt nogle produktive rammer. Derfor peger han på, at flere virksomheder har outsourcet dele af deres drift til eksterne virksomheder, mens man også har brug for rådgivning til at øge produktiviteten.


Svend Bie, Direktør, Dansk Facility Management netværk

»Mange virksomheder vælger at outsource dels de opgaver, som kræver en helt særlig teknisk kompetence, og dels de opgaver, som kan løses mere effektivt af markedet, som f.eks. rengøring. Men der er mange måder at outsource på, og vi ser en stadig udvikling i nye forretningsmodeller og nye samarbejdsformer mellem virksomheder, leverandører og rådgivere«.

Hvis din bygning var en bil
Sammenligningen stammer fra Thomas Fog, som er divisionschef hos Coor. Han er også ansvarlig for Coor Property-divisionen og store integrerede facility management-kontrakter hos Coor, der er én af de mange facility managementserviceleverandører og rådgivere på det danske marked. Han forklarer, hvordan alle bilmodeller i dag er spækket med sensorer, som i realtid giver dig viden om din bils tilstand. Olielampen lyser i instrumentbrættet. Du reagerer, inden der sker skade på bilen, og du undgår en dyr tur til mekanikeren.

Thomas Fog taler om, hvordan man er i gang med at effektivisere facility management-funktionen, så man bedre kan undgå spild og skader - han er glad for biler, mens han anser mange bygninger for at være håbløse.

»En bil er spækket med sensorer, benzinmåler, oliemåler, individuel overvågning af dæktryk, gearskifteindikator, er lyset tændt og meget andet. Det er her og nu reaktioner. Hvis du ser på bygninger, så er det en meget reaktiv reaktion. Hvor meget vand, hvor meget el og varme har vi brugt. Det ser vi på en historisk basis. Var det en bil, var du løbet tør på motorvejen eller blevet slæbt direkte på værkstedet.«

Thomas Fog mener, at virksomhedsledere bør anse deres bygninger som deres biler, men i dag er facility management meget reaktivt – skaden opstår, og man reparerer den. Det handler om at undgå skader på kundernes bygninger og inventar – og ikke mindst spare dem for penge. Thomas Fog fortsætter med sin bilmetafor, da han skal forklare sit syn på facility management.


Thomas Fog, divisionschef for Coor Property og store integrerede facility management-kontrakter

»Ingeniører har skabt en bil, der kan køre 30 km på literen, men du kan brænde meget mere benzin af, hvis du ikke følger køreanbefalingerne på de rigtige strækninger. På samme måde duer det ikke, at du har en bygning, som er super energioptimeret, hvis den ikke bliver brugt rigtigt.«

Intelligent reduktion af energiforbruget
Thomas Fog ser en fremtid for sig, hvor facility management betyder flere sensorer i bygningerne og faciliteterne, så brugerne af bygningen, det kan være receptionisten som direktøren, får optimale forhold til at reagere i realtid. I dag beror bygningens el-, vand- og varmeforbrug i høj grad på et historisk tilbageblik, hvilket er ubrugeligt for en proaktiv daglig ledelse. At man brugte for meget energi året forinden, kan man ikke gøre så meget ved i dag, og det er svært at vide, om man kan reducere energiforbruget i dag, uden det påvirker virksomheden og dens medarbejdere negativt. Thomas Fog lægger vægt på inddragelse af bygningens brugere og realtidsdata, når han ser på fremtidens facility management-services.

Skal man reducere virksomhedens energiforbrug, skal brugerne af bygningen kunne få beskeder på deres smartphones, der fortæller, at de glemte at slukke lyset, da de forlod lokalet. Thomas Fog fortæller, at 30 % af bygningens energiforbrug er brugerbetinget – hvornår man tænder og slukker for blandt andet lyset. Han ser en meget nær fremtid for sig, at bygningen selv kan regulere sit strømforbrug. Hvis der kun er folk på tredje etage, kan lyset slukke på de øvrige etager.

Coor Property arbejder med real estate og ejendomsdrift for store danske virksomheder. Man opererer med et energi­managementssystem, som indsamler bygningers data og behandler dem for at optimere virksomhedens energiforbrug. Thomas Fog taler om, at 80 % af al data bliver behandlet af systemet, mens de resterende 20 % behandles af mennesker, som holder øje med de forskellige parametre og kan reagere på nogle alarmer.

Alarmerne er baseret på afvigelser fra det normale forbrug. Hvis der en fredag aften er en stigning på 100 % af virksomhedens vandforbrug, så kan det skyldes et utæt vandrør, og det skal en facility manager kunne reagere på med det samme – frem for bygningen er oversvømmet, når man kommer på arbejde om mandagen.

Coor eksperimenterer i disse dage med analyse af energiforbruget fra kunderne VELUX Gruppen og Novozymes, der blandt andet har outsourcet deres property-drift og herigennem al deres energi databehandling. Virksomhederne har eksempelvis givet Coor adgang til al deres energidata, og der skal ud fra historikken etableres en best practice. Hvis ventilationen kører om natten, kan den slukkes, for der er ingen produktion i gang, og virksomhederne kan spare penge på energiforbruget.

»Bilen står i tomgang ude i garagen, og det er der ingen grund til,« siger Thomas Fog, der i samme åndedrag fortæller, hvordan brugen af data også kan give facility managere og teknikere på stedet besked om, der er et problem et bestemt sted i bygningen, fordi bygningsovervågningssystemet har bemærket et højere forbrug af eksempelvis el et bestemt sted. En alarm går, og den rette tekniker får besked.

Bedre arbejdsmiljø med sensorer og følere
Thomas Fog forklarer også, hvordan sensorteknologi vil være en del af fremtidig workplace management. Ønsker en virksomhed at modtage data om belægning af lokaler og kontormiljøer, kan nogle facility management serviceleverandører og rådgivningsfirmaer hjælpe til at opstille intelligente sensorer i mødelokaler for at indsamle data om brugen. Cutting edge facility management handler også om brugen af målere og følere, der evaluerer indeklimaet i bygninger. Er der eksempelvis for meget CO2 i luften?

»Man skal forestille sig, at man kan registrere, hvor mange mennesker der er mødt ind i en bygning. Hvor mange kontorer er blevet brugt den pågældende dag? Og hvor mange forskellige aktivitetsniveauer har der været? Ét er kortlæsere, men noget andet er følere, der kan måle CO2-niveauet. Her er nøgleordet, workplace management. Følerne er her nu – de skal bare implementeres hos kunderne«, siger Thomas Fog.

Den rigtige brug af bygningerne handler også om det gode indeklima, hvor temperatur, fugtighed og luftkvalitet skal være på et niveau, der sikrer medarbejderne optimale forhold på arbejdspladsen, ligesom sensorer kan give virksomhedens topledelse et klart billede af, om der er for mange mennesker på for få kvadratmeter på bestemte tider af arbejdsdagen.

Thomas Fog tegner et billede af moderne facility management, hvor bygningens brugere får opdateringer om bygningen og lokalerne i realtid. Sidder der en føler i afdelingens køleskab, kan den fortælle den ansvarlige for indkøb af mælk, at der mangler mælk i afdelingen, fordi der bliver sendt informationer fra føleren via virksomhedens netværk til den relevante medarbejders smartphone.

Brugen af intelligent dataindsamling er derfor med til at hjælpe virksomhedens topledelse til at udnytte bygningerne rigtigt. Thomas Fog ser derfor fremtidens facility management serviceleverandører bevæge sig væk fra servicefaget over til mere IT og rådgivning.

Denne artikel er en del af annoncetillæget 'Strategisk Outsourcing'. Se alle artikler her