Mytedræber: Sådan er reglerne for forældrekøb og 15 procent-reglen

Overdragelser af forældrekøbslejligheder til et barn, der bebor lejligheden, kan alene ske efter 15 pct.-reglen, hvis lejligheden er vurderet som ’fri’, det vil sige ikke-udlejet. Det er derfor stort set en myte, at forældrekøbslejligheder kan overdrages med skatterabat til børnene.

Overdragelser af forældrekøbslejligheder til et barn, der bebor lejligheden, kan alene ske efter 15 pct.-reglen, hvis lejligheden er vurderet som ’fri’, det vil sige ikke-udlejet. Det er derfor stort set en myte, at forældrekøbslejligheder kan overdrages med skatterabat til børnene. Fold sammen
Læs mere
Foto: Mathias Løvgreen

Der er igen debat om forældrekøbslejlighederne. I begyndelsen af august fremkom Radikale Venstre med et forslag om at afskaffe skattefordelene ved forældrekøb. Et lignende forslag blev fremsat i Folketinget i marts 2017 af Enhedslisten, Alternativet og SF.

En af de ting, som fremhæves som en skattefordel, er muligheden for at bruge den såkaldte 15 pct.-regel i forbindelse med overdragelse af ejerlejligheder mellem forældre og børn. Der er dog i vidt omfang tale om en myte.

Forældrekøb betegner den situation, hvor forældre har købt og udlejet en ejerlejlighed til deres barn. Ofte kombineres købet med, at forældrene senere overdrager ejerlejligheden til barnet. Det har sammenhæng med, at barnet senere igen kan sælge ejerlejligheden skattefrit, under forudsætning af at barnet har boet i ejerlejligheden, efter at ejerlejligheden er overdraget fra forældrene.

Skal ske på markedsvilkår

Der gælder sådan set ikke særlige skattemæssige regler for forældrekøb. Det ligger fast, at udlejningen og en eventuel overdragelse skal ske på markedsvilkår, og barnets mulighed for at sælge ejerlejligheden skattefrit følger af den almindelige regel om, at avancer ved salg af ejerboliger på visse betingelser er skattefri.

Hvis forældrene ønsker at overdrage en forældrekøbslejlighed til barnet, har handelsværdien af lejligheden betydning både for opgørelsen af forældrenes skattepligtige avance på ejerlejligheden og for spørgsmålet om, hvorvidt der skal betales gaveafgift som følge af overdragelsen, idet der selvfølgelig ikke skal betales gaveafgift, hvis ejerlejligheden overdrages til det, som må antages at være ejerlejlighedens handelsværdi.

Det er så her, den såkaldte 15 pct.-regel kommer på banen, for ’the devil is in the detail’, som man siger. Når fast ejendom overdrages inden for gaveafgiftskredsen, eksempelvis fra forældre til barn, har skattemyndighederne således en langvarig praksis om, at man lægger parternes værdiansættelse til grund, hvis købesummen er beregnet som den senest offentliggjorte ejendomsvurdering fratrukket eller tillagt 15 pct. Det kan rigtignok i mange situationer føre til, at fast ejendom overdrages til en pris, som formentlig ligger noget under den aktuelle handelspris.

Den offentlige vurdering bør imidlertid være foretaget på baggrund af ejendommens anvendelse. Det spiller derfor en rolle for vurderingen, om en lejlighed er fri (uudlejet) eller ikke-fri (udlejet).

Ikke-frie ejerlejligheder værdiansættes efter fast praksis med en rabat på 50 pct., idet lejemålet pålægger udlejer bindinger efter lejelovgivningen, bl.a. vedrørende lejefastsættelsen og opsigelse af lejer. Nedslaget afspejler, at udlejede ejerlejligheder i det frie marked handles til lavere værdier end ledige ejerlejligheder, som står til køberens rådighed.

Da det jo netop er meningen, at forældrekøbslejligheder udlejes til barnet, bør de fleste forældrekøbslejligheder være vurderet som ikke-frie.

Når køberen er lejer

Imidlertid gælder 15 pct.-reglen netop ikke i den situation, hvor en ejerlejlighed vurderet som ikke-fri overdrages til lejeren – og det er jo netop det, der sker i praksis. Det skyldes, at nedslaget for udlejning lige nøjagtig i den situation, hvor det er barnet, der køber ejerlejligheden, ikke giver mening.

Lejekontrakten er jo ikke en byrde, når det er lejeren selv, som køber lejligheden. Her er lejligheden i realiteten til køberens frie disposition. Derfor kan man ikke bruge den offentlige vurdering til at fastslå markedsværdien.

Hvis en forældrekøbslejlighed, som er udlejet til barnet, har en offentlig vurdering som en udlejet ejerlejlighed, kan ejerlejligheden altså ikke overdrages til barnet til den offentlige vurdering fratrukket eller tillagt 15 pct.

Man kunne fristes til at tro, at man så kan overdrage til en pris, som svarer til det dobbelte af ejerlejlighedens værdi som udlejet minus 15 pct., da en ikke-fri ejerlejlighed vurderes til 50 pct. af en fri lejlighed. Denne mulighed er dog afvist i praksis. I virkelighedens verden er det derfor sjældent muligt at anvende 15 pct.-reglen ved forældrekøb.