Ekspropriation og det, der ligner

Udgangspunktet er, at tvangsmæssig afståelse af fast ejendom kan ske skattefrit, men i praksis bliver der ofte indgået frivillige salgsaftaler som alternativ til en tvungen ekspropriation. Dette kan medføre, at skattefriheden bortfalder.

Foto: Christian Als. Søren Lehmann Nielsen er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent.
Læs mere
Fold sammen

Hovedreglen er, at en fortjeneste opnået ved salg af fast ejendom er skattepligtig efter reglerne i ejendomsavancebeskatnings-loven. Der findes dog en række undtagelser til hovedreglen. Den mest almindelige undtagelse er den såkaldte »parcelhusregel«, hvorefter fortjeneste ved salg af en- og to-familieshuse og ejerlejligheder, som ejeren har brugt til bolig, ikke beskattes.

Bliver ejendommen derimod anvendt til erhverv som f.eks. udlejning, butik, fabrik eller kontor, vil et salg være skattepligtigt, hvis salget medfører en avance. Da fast ejendom historisk set generelt vil stige i værdi set over en længere periode, vil ejeren i mange tilfælde opnå en ikke uvæsentlig avance.

Overtagelse ved ekspropriation

Hvis ejendommen bliver overtaget ved ekspropriation, vil avancen som udgangspunkt være skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11. Ved ekspropriation over- tager det offentlige tvangsmæssigt en ejendom mod betaling af fuld erstatning til ejeren. Det kan eksempelvis være, fordi den pågældende ejendom ligger i et område, hvor der skal anlægges en ny motorvej.

Det er ikke kun erstatning for ekspropriation af hele ejendommen, som er omfattet af skattefriheden. Det gælder også erstatning for varige rådighedsbegrænsninger i ejendomsretten, herunder erstatning for servitutpålæg, ulempeerstatning for værdiforringelser på en resterende del af en ejendom, som ikke er blevet eksproprieret mv. En servitut kan eksempelvis gå ud på, at andre end ejeren blev tillagt en ret til at færdes på ejendommen.

Baggrunden for skattefritagelsen ved ekspropriation er, at personer eller virksom-heder, der ikke selv har noget ønske om at afstå deres faste ejendom, ikke skal beskattes som følge af den tvungne afståelse.

Ejeren er uden kontrol

Man har som ejer ikke nogen kontrol over, hvorvidt ens ejendom bliver eksproprieret. Ofte vil myndighederne kontakte ejeren af de ejendomme, som ønskes eksproprieret, med henblik på at aftale en frivillig ordning fremfor en egentlig ekspropriation. Det kan være en hurtigt og økonomisk fornuftig løsning for begge parter. Men skattefriheden bortfalder, hvis aftalen får karakter af et frivilligt salg.

Hvis ejendomsejeren vil opnå skatte- frihed ved indgåelse af en frivillig aftale, er der derfor to overordnede betingelser, som skal være opfyldt:

Der skal på det tidspunkt, den frivillige aftale indgås, være hjemmel til ekspropriation i lovgivningen til det pågældende formål.

På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriationen vil ske i mangel af frivillig aftale.

Det kan konkret være svært at vurdere, hvorvidt disse kriterier er opfyldt. Det er muligt at bede om et bindende svar på, at en aftale er skattefri som et alternativ til ekspropriation. Man kan også gøre aftalen betinget af, at der opnås et bindende svar om skattefrihed. Alligevel er der ganske mange sager om dette.

Afståelse var ikke skattefri

Seneste eksempel er en nylig byretsdom. En ejendomsejer har en særlig adgang til at kræve, at kommunen køber hans ejendom, hvis den benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage og er blevet overført fra landzone til byzone efter planlovens § 47a. Det skyldes, at overførslen kan indebære en væsentlig stigning i ejendomsskatterne.

Der har tidligere været usikkerhed om, hvorvidt en afståelsesaftale med kommunen, indgået på baggrund af denne bestemmelse, kan føre til skattefritagelse i stil med ekspropriationserstatninger, men i denne dom blev resultatet, at afståelsen ikke var skattefri

Det var i den pågældende sag uden betydning, at kommunen tidligere havde overvejet at ekspropriere den pågældende ejendom, og en række nærliggende ejendomme var blevet afstået skattefrit.

Reglen om skattefrihed ved ekspropriation gælder ikke undtagelsesfrit. Den væsentligste begrænsning er, at personer som professionelt driver handel med køb og salg af fast ejendom ikke er omfattet af skattefriheden.