Nye opsigelsesmuligheder for udlejer

Nu bliver det lettere for udlejere at opsige lejemål, uden at lejer lades i stikken.

Foto: Christian Als. Søren Damgaard er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent.
Læs mere
Fold sammen

Som boligejer kan der være flere situationer, hvor man ønsker at udleje sin bolig. Hvis udlejningen er afgrænset til en fast midlertidig periode, hvorefter man selv ønsker at benytte boligen igen, kan den oftest lejes ud på en tidsbegrænset lejekontrakt. I de tilfælde, hvor tidsbegrænset udlejning ikke er en mulighed, har private udlejere traditionelt haft sværere ved at opsige lejeren.

Stigende pres på boligmarkedet

Udviklingen i de senere år er gået i retning af, at ikke alene yngre mennesker, men også de ældre i stigende omfang flytter mod de større byer. Dette har øget trykket på boligmarkedet i storbyerne. Efterspørgslen på boliger er som følge heraf steget markant. Samtidig har flere boligejere i de større byer oplevet betydelige værdistigninger over de seneste år.

Begge forhold kan begrunde, at man i højere grad ønsker at beholde sin bolig, selv om man fraflytter denne i en periode. De færreste vil dog have interesse i at lade boligen stå tom, da alle faste udgifter fortsat skal betales, eller at der er bopælspligt i ejendommen. Derfor vil den private boligejer ofte ønske at udleje boligen i den periode, hvor den ikke benyttes. I forbindelse med sådanne udlejninger har det tidligere været svært for en udlejer at opsige sin lejer, hvis udlejer selv ønsker at flytte tilbage i boligen. Dette har man forsøgt at imødekomme med ændringerne til lejeloven, der trådte i kraft den 1. juli 2015.

Tidligere kunne private udlejere, der selv ønskede at benytte boligen, risikere at blive fanget af en lejeaftale i en lang årrække som følge af lejelovens snævre opsigelsesadgang. Ved tilføjelsen af lejelovens nye § 82, litra c, har man nu gjort det lettere for private udlejere at opsige lejeaftaler i de tilfælde, hvor udlejer selv ønsker at flytte tilbage i boligen.

Ændringen af lejeloven og hermed tilføjelsen af § 82, litra c trådte i kraft den 1. juli 2015, og har derfor alene betydning for lejeaftaler indgået efter denne dato. Bestemmelsen er rettet mod private udlejere og foreskriver, at udlejer har mulighed for at opsige lejer i tilfælde, hvor udlejer selv ønsker at flytte ind i boligen. Den nye opsigelsesadgang vil typisk være relevant i situationer, hvor man ikke kan eller ønsker at bebo sin ejer- eller andelsbolig i en periode. Tidligere havde private udlejere reelt kun et valg mellem enten at lade deres bolig stå tom, hvilket ville medføre et værdispild både for samfundet og udlejer, eller at udleje deres bolig med risiko for ikke selv at kunne bebo den i en længere årrække som følge af de snævre opsigelsesmuligheder. Udlejningen, der set fra den private udlejers side er begrundet i ønsket om indtægter til dækning af renter, fællesudgifter m.v., vil ofte opfylde et samfundsmæssigt ønske om at undgå et stort antal af ubeboede lejligheder i områder, hvor efterspørgslen er stor.

Den private udlejers adgang til opsigelse er dog underlagt visse begrænsninger. For det første er bestemmelsen forbeholdt den situation, hvor udlejer opsiger lejer med henblik på selv at flytte ind i boligen efterfølgende.

For det andet kræves det også, at den private udlejer, der opsiger efter den nye bestemmelse, kun ejer denne ene udlejningsbolig. Det krav understøtter, at bestemmelsen er rettet mod den situation, hvor en privat person vælger at udleje sin bolig i forbindelse med udlandsophold, indflytning hos en partner eller lignende.

For det tredje er det et krav, at den private udlejer er den samme person, som indgik lejeaftalen med lejer. Dette udelukker muligheden for, at en udlejer, der ejer flere boliger, kan sælge en af disse boliger til en anden person med det sigte at omgå kravet om, at udlejer udelukkende må eje én udlejet bolig.

Lejer beskyttes også

Som modvægt mod den lettere opsigelses-adgang beskyttes lejer i forbindelse med denne type opsigelser af en opsigelsesfrist på et år.

Hensynene bag tilføjelsen af bestemmelsen er en tilpasning til den samfundsudvikling, der opleves i disse år. Det er vigtigt, at der er mulighed for at kunne udleje sin bolig, uden at det i praksis betyder, at en opsigelse af lejeren er meget besværlig – også i tilfælde, hvor det ikke er muligt at tidsbegrænse lejeaftalen på forhånd. Omvendt er der også behov for at sikre lejere mod at ende i situationer, hvor de pludselig skal være ude af lejemålet med en meget kort opsigelsesfrist.

Samlet gør de nye ændringer i lejeloven udlejningen af andels- eller ejerbolig lettere for privat personer, da udlejer ikke længere risikerer at blive fanget i valget mellem på den ene side et værdispild ved en tom lejlighed eller på den anden side risikoen for ikke selv at kunne bebo boligen som følge af manglende mulighed for at opsige lejer.