Ejendomsbranche øjner igen lysere tider

De største ejendomsinvestorer blev klemt på driften sidste år og måtte nedskrive værdierne. Men særlige poster fordoblede bundlinjen, og det lysner så småt i år og næste år.

Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

»Udviklingen i 2013 viser, at vi ikke er ude af krisen endnu, men til gengæld bliver det ikke værre. 2014 bliver endnu et mellemår, men vores medlemmer forventer en snarlig vending og en lille fremgang i 2015 og 2016,« siger Torben Christensen, administrerende direktør for udlejerne i Ejendomsforeningen Danmark.

Også analysechef Stig Plon Kjeldsen fra Nybolig Erhverv betegner 2013 som »et mellemår«.

»Vi fornemmer, at en mere positiv stemning er ved at slå igennem, og at markedet er i langsom bedring.«

En lignende melding kommer fra Per W. Hallgren, topchef i det store børsnoterede Jeudan. Han kalder 2013 for et »omstillingsår«:

»Tingene har været lidt træge, men lejepriserne har nået bunden og stabiliseret sig. Vi mærker en bedre stemning, og at virksomhederne er blevet hurtigere til at træffe beslutninger.«

De tre vurderinger kommer på baggrund af en Berlingske Research-brancheanalyse baseret på de 37 største ejendomsselskaber – syv flere end i den tilsvarende kortlægning for et år siden. Tilsammen ejede selskaberne mursten og beton for næsten 177 milliarder kroner.

De vigtigste tendenser fra analysen er:

Både omsætning og driftsoverskud før værdireguleringer faldt cirka 2,5 procent fra 2012.

Det pressede den i forvejen lave afkastningsgrad til blot 3,4 procent af aktiverne.

Samlet set blev ejendommene nedskrevet med knap 1,2 milliarder mod mindre opskrivninger de to foregående år.

Til gengæld blev bundlinjen mere end fordoblet til 4,7 milliarder – det skyldes sænket selskabskat og nedskrivning af gælden, fordi renten steg i 2013.

Dermed fik den i forvejen pæne soliditet et nøk opad, så egenkapitalen udgjorde næsten 48 procent af balancen.

Pres på lejeindtægter

Når indtægterne skrumpede – endda trods en samlet tilgang af kvadratmeter i de 37 ejendomsselskaber – er der to hovedforklaringer.

For det første har flere lokaler stået tomme, især kontorerne, som fylder mest i regnskabsbøgerne. Det hænger igen sammen med blandt andet en sløj samfundsøkonomi og en beskæftigelse, som i bedste fald stagnerer. Nok er ledigheden faldet, men det skyldes, at mange er faldet helt ud af de offentlige støtteordninger. Antallet er arbejdspladser er fortsat væsentligt lavere end før finanskrisen.

For det andet har lejeniveauet været presset. På grund af økonomien og den øgede tomgang kan nye lejere ofte slippe med lavere husleje, og nogle eksisterende lejere har opnået bedre vilkår som midlertidige rabatter eller permanent billigere husleje.

Stig Plon Kjeldsen fra Nybolig Erhverv peger desuden på, at udlejere ofte er nødt til at ofre mere på istandsættelse og for eksempel tekniske installationer, fordi nye lejere kan tillade sig at være mere kræsne.

Ejendomsselskabet DADES med særligt butikscentre og kontorer noterede i sin beretning for regnskabsåret 2012/2013, at »lejeniveauerne inden for kontor- og detailsegmentet er stagneret, mens tomgangen på såvel kontor- som detaillokaler har stabiliseret sig på et forholdsvist højt niveau«.

DADES valgte at nedskrive værdien af især butikscentrene med 661 millioner på grund af den pressede indtjening, og samlet har de 37 selskaber reguleret værdierne nedad med over en milliard. Normalt – og langsigtet – bør værdireguleringerne være positive, fordi de årlige lejeindtægter ofte følger inflationen og altså går opad og dermed forøger afkastet fra murstenene.

Torben Christensen fra udlejerne påpeger dog, at nedskrivningerne var ret små, målt på de samlede aktiver.

Plus fra renter og skat

En rentestigning på op imod et halv procentpoint slog mest igennem på gælden, som ifølge regnskabsreglerne skal skrives ned – svarende til urealiserede kursgevinster - fordi kurserne på de bagvedliggende obligationer faldt.

Endelig nød også ejendomsselskaberne godt af en vækstpakke, som blandt andet sænkede selskabsskatten. Det betød, at skatteposterne i regnskaberne for en gangs skyld viste en samlet indtægt.Efter en stribe sløje år aner eksperterne så småt lysere tider. Det gælder særligt for boliger, hvor København og Århus nyder godt af stor tilflytning, og det gælder for kontorer, som er præget af en del investeringer.

For detailhandel er billedet mere broget. Butikscentre og de gode beliggenheder spås bedre tider med lav tomgang og stigende leje, mens placeringer i knap så blomstrende gader og i mindre provinsbyer kan få det hårdt.

De lysere udsigter hænger sammen med, at dansk økonomi spås at geare en anelse op, og selv om det næppe bliver til brølende acceleration, kan der komme flere arbejdspladser og dermed opstå øget behov for plads og blive lidt større trang til at investere.

De senere års stigninger i bidragene på realkreditlån ser ud til at stoppe, mens selve renten nok bliver liggende på et historisk ret lavt niveau.

Der er også godt med penge i systemet: En del pensionskasser oplever stigende indbetalinger, og næsten alle vil skrue op for investeringerne i fast ejendom. Samtidig stimler stadigt flere kapitalstærke udlændinge sammen på det danske marked.

Den meget omtalte kreditklemme eksisterer ifølge Torben Christensen fra udlejerne dog fortsat og hæmmer både køb af ejendomme, forbedringer og større vedligeholdelsesarbejder for især private investorer og i nogle områder af landet.