Hvordan navigerer en boligejer i rentehavet?

Renterne har været rekordlave i en lang periode, og prognoserne lyder på, at de er lave et år endnu. Længere renteprognoser er meget usikre, men den amerikanske centralbank forventes snart at begynde på de første rentestigninger siden 2006, hvilket traditionelt trækker renten på 30-årige danske realkreditlån med.

Billede af villaer i et villakvarter i Brønshøj. Fold sammen
Læs mere
Foto: Simon Skipper

Hvorfor bør boligejere følge med i renteudviklingen?

Fordi der er gode muligheder for at tjene penge ved dels at vælge det rigtige lån, dels løbende at pleje sit lån i forhold til renteudviklingen. Men det er svært at spå om renten på langt sigt og tilsvarende svært at ramme det rigtige lån.

Hvilke muligheder har boligejerne?

Den mest oplagte gevinst ligger i at optage fastforrentede obligationslån, der kan konverteres op og ned i takt med renten. En konvertering til en lavere rente giver en lavere ydelse på lånet, mens en opkonvertering kan skære noget af restgælden. Til gengæld får boligejere med variabel rente en lavere ydelse, og de kan spekulere i at ændre perioden mellem rentetilpasningerne. Mest optimalt er det, hvis en rentetilpasning falder sammen med udskiftning af boligen. Boligejeren kan desuden vælge at låse renten i en kortere eller længere periode afhængig af udsigterne for rentens udvikling.

Risikerer boligejere med flekslån at sidde i en fælde?

En del boligejere er endt i den såkaldte fleksfælde i perioder med faldende renter. Det betyder, at det har været dyrt at forlade et flekslån i utide. Flekslån kan nemlig ikke siges op og indfries til kurs 100, som fastforrentede obligationslån kan, når kursen er over 100. Jo længere mellem rentetilpasning, desto større udsving i kursen. For de boligejere med F5-lån, der skal rentetilpasses i næste omgang, steg kursen på deres nuværende lån efter optagelsen i begyndelsen af 2011 fra 94 til 104. Dermed ville det have kostet et kurstab på op til otte procentpoint at indfri det. Til gengæld kan kursen også komme under 100 i perioder med rentestigninger, så boligejeren får en kursgevinst. Den skal dog beskattes ved konvertering – men ikke ved boligsalg. Kursudsvingene bliver mindre, jo tættere lånet er på rentetilpasning.

Hvem tjener på omlægning af realkreditlån, bankerne eller boligejerne?

Omlægning af realkreditlån har været en voksende indtægtskilde for banker og realkreditselskaber i de senere år. Men mange boligejere har også både skåret i restgæld og renter ved hjælp af konverteringer. Det afgørende er at forlange en beregning af konverteringen inklusiv alle omkostninger samt en beregning af break-even – altså hvornår omkostningerne er tjent ind, og konverteringen begynder at give overskud.