Træg realkredit bremser opkøbshungrende ejendomsselskab

Børsnoterede Asgaard varslede kontorkøb for trekvart milliard kroner langs Ring 3, men har ikke kunnet få realkreditlån. Nu letter finansieringen, og flere køb er på vej.

Asgaard Group har haft svært ved at føre sin strategi om at købe ejendomme langs Ring 3 ud i livet, fordi realkreditten indtil for nylig har været meget forsigtig med lån til helt eller delvist tomme bygninger. Her ses selskabets største ejendom, som ligger på Valhøjs Allé i Rødovre. PR-foto.
Læs mere
Fold sammen

Fokus på ren ejendomsdrift og masser af opkøb de næste tre år.

Sådan lød en ny strategi fra børsnoterede Asgaard Group i november 2013, men små to år efter – og få dage efter afslutningen af 2014/2015-regnskabet per 30. september – er kun første del af strategien udlevet, mens det foreløbig ikke er blevet til et eneste opkøb.

Asgaard varslede ellers en lille firdobling af investeringerne fra cirka 275 millioner kroner mursten til omtrent en milliard. Sigte­kornet er indstillet på især kontorer langs Ring 3 på den københavnske vestegn, mens andre flokkes om dyrere ejendomme tættere på centrum af København.

Strandede køb

Asgaard jagter særligt ejendomme med et vist potentiale som eksempelvis helt eller delvist tomme bygninger, der kan istandsættes, moderniseres og opgraderes og derefter fyldes med lejere. Et muligt værdihop kan desuden følge med letbanen, som skulle åbne i 2021.

Men det har været svært at skaffe lån. Asgaard-halvårsrapporten fra maj omtalte »fortsat vanskelige forhold for finansiering« i segmentet, og det kunne sænke »den hastighed, hvormed porteføljen kan udbygges«.

Asgaard vil gerne låne op til loftet på 60 procent af værdien af erhvervsejendomme, og administrerende direktør Stig Wadmann oplyser, at »nogle håndfulde« køb er strandet på finansieringen.

»Gennem hele 2014 og et stykke ind i 2015 har det været svært at få finansiering. Det ser ud, som om lokaler med tomgang bliver sat til en værdi på nul, og det giver en meget lav belåningsgrad. Vi går efter 60 procent, men med tomgang i bygningen får vi rabat på prisen, så de 60 procent er af et lavt beløb,« siger Asgaard-direktøren.

Han ønsker ikke at udtale sig om enkelte forhandlinger, bygninger eller mulige handler, men understreger, at Asgaard er i løbende kontakt med alle realkreditselskaber.

Læs Berlingske-portræt af Asgaard-direktør Stig Wadmann

Blokerer for oprydning

En større erhvervsmægler, Sadolin & Albæk, kan langt hen ad vejen genkende billedet med træg realkredit.

»City-ejendomme, boliger og fuldt ud­lejede ejendomme har som udgangspunkt fornuftig finansiering, mens realkreditselskaberne er lidt mere tilbageholdne i andre segmenter og områder. Det er synd, hvis ellers prisen på en ejendom afspejler risikoen. Efter finanskrisen ligger der et stykke oprydningsarbejde med strandede ejendomme, og hvis en ejendom ser lidt småtræt ud og ikke bliver udviklet og sat i stand, kan det risikere at præge hele området,« siger partner Peter Winther.

En anden mægler, som ikke ønsker firma­navnet frem, har godt lokalt markedskendskab og tilslutter sig vurderingen af de vanskelige lånevilkår.

Opblødning i gang

Mægleren fornemmer samtidig en »forsigtig opblødning« – et synspunkt, som Peter Winther fra Sadolin & Albæk deler:

»Finanssektoren er kommet til hægterne og har igen fokus på toplinjen frem for kun bundlinje. Realkreditselskaberne er lidt mindre tilbageholdne og måske en lille smule mere risikovillige.«

Billedet bliver bekræftet af Asgaard, der har registreret »markant forbedret udlejning« siden foråret og lettere adgang til realkreditlån:

»Vi har afgivet flere tilbud (på ejendomme, red.) og er ved at udarbejde yder­ligere tilbud,« siger Stig Wadmann, der opfatter det som »overvejende sandsynligt«, at selskabet får gennemført køb inden nytår.

En melding vil formentlig senest dukke op, når Asgaard 17. december fortæller om regnskabsåret 2014/2015.

»Mursten har ingen værdi«

Realkreditrådet ønsker ikke at kommentere vurderingerne fra Asgaard og de to mæglere, da rådet ikke får løbende data om udlån til erhvervsejendomme, men den anden branche­organisation, Realkreditforeningen, forsvarer en forsigtig praksis:

»Belåning afhænger altid af konkrete forhold, men i sig selv har mursten jo ingen værdi; de er kun noget værd i kraft af det afkast og de lejeindtægter, de skaber. Hvis en ejendom slet ingen lejere har, er det en ualmindelig usikker investering, som ikke er velegnet til realkreditbelåning. Og hvis en ejendom skal aktiveres uden lejeaftaler, kræver det nok en mellemfinansiering uden for realkreditten,« siger direktør Karsten Beltoft.

Også Bjarne Jørgensen, vicedirektør og chef for Storkunder Ejendomme i Realkredit Danmark/Danske Bank, peger på de individuelle forhold:

»Værdien af en ejendom er bundet op på lejekontrakterne, men selvfølgelig har en ejendom uden lejere alligevel en vis værdi. Vi skal sandsynliggøre, at vi får lånene tilbage, og hvis der ikke er lejere, er der intet cashflow. Og det er ingen hemmelighed, at der er en vis tomgang på dele af Vestegnen. Vi har ikke ændret vores udlånspraksis, men har da bemærket, at det går bedre for ejendomsbranchen.«

Læs Berlingske-portræt af Bjarne Jørgensen fra Danske Bank

Læs om Danske Banks jagt på store udenlandske ejendomskunder