Moms af nedrivnings- ejendomme – udsigt til nederlag til staten

Et emne, som vi efterhånden har behandlet mange gange i disse artikler, er moms på fast ejendom. Nu er der kommet et udkast til en afgørelse fra EU-Domstolen, som bringer Skattestyrelsens praksis om moms på nedrivningsejendomme under pres.

Selv om en solgt ejendom er nok så faldefærdig, og åbenlyst skal rives ned, kvalificerer det ikke i sig selv til, at der i momsmæssig forstand er tale om handel med en byggegrund. Det mener Generaldirektoratet i EU – og hvis Domstolen er enig, skal en del danske købere af ejendomme have penge tilbage. Foto: Henning Fold sammen
Læs mere

Salg af fast ejendom er som udgangspunkt momsfritaget, men det gælder ikke salg af byggegrunde. I moms­lovens forstand er en byggegrund et ubebygget areal, som muliggør opførelse af bygninger. Det kan lyde simpelt, men der verserer en række sager om momspligten i den situation, hvor der overdrages en gammel bygning, hvor køberens hensigt er at nedrive bygningen.

Her har Skattestyrelsens praksis i flere år været, at salget af en sådan nedrivningsejendom skal betragtes som salg af en byggegrund. Det siger sig selv, at momsen kan udgøre ganske betydelige beløb, når det drejer sig om grunde til store ejendomsprojekter, og navnlig er spørgsmålet af stor betydning, når det drejer sig om salg af ejendomme, som skal bruges til f.eks. opførelse af boligudlejningsejendomme og andre projekter, hvor køberen ikke kan trække momsen fra, fordi ejendommen skal bruges til momsfritaget virksomhed (eksempelvis boligudlejning).

Pakhus solgt til nedrivning

Vestre Landsret har forelagt en sag for EU-Domstolen om dette spørgsmål. Sagen handler om et developer-selskab, som i efteråret 2013 indgik en betinget købsaftale om en ejendom i Odense Havn.

På ejendommen var et pakhus, der næsten fyldte hele grundarealet. Købsaftalen blev indgået på betingelse af og i sammenhæng med, at developer-selskabet videresolgte ejendommen til en almen boligforening og i tilknytning hertil aftalte at påtage sig entreprenøropgaven med at opføre ungdomsboliger på ejendommen.

Odense Kommune skulle vedtage en endelig lokalplan, der muliggjorde projektet. Landsskatteretten gav developer-selskabet medhold i, at begge overdragelser (overdragelsen fra Odense Kommune og videreoverdragelsen til den almene boligforening) var momsfrie, men Skatteministeriet gik videre med sagen og indbragte den for Vestre Landsret.

Skatteministeriet mente, at det var uden realitet, at der blev overdraget en bygning, idet det var klart, at pakhuset – med undtagelse af en del af den østlige gavl – skulle rives ned for at gøre plads til ungdomsboligerne. En måske vigtig detalje var, at det var boligforeningen, der skulle stå for nedrivningen, selv om det var developer-selskabet, som skulle stå for opførelsen af ungdomsboligerne.

Generaladvokatens forslag

Når en sag skal bedømmes af EU-Domstolen, offentliggøres der først et forslag til afgørelse udfærdiget af en embedsmand hos Domstolen (generaladvokaten). EU-Domstolen behøver ikke at følge forslaget, men gør det i de fleste tilfælde.

I sagen om ejendommen på Odense Havn har generaladvokaten for nylig indstillet til EU-Domstolen, at salgene skal anses for momsfrie. Selv om meningen var, at bygningen kunne nedrives, kan man efter generaladvokatens opfattelse ikke se bort fra, at der på overdragelsestidspunkt utvivlsomt stod en bygning på grunden, og at der rent faktisk blev overdraget en bygning.

Det vil som udgangspunkt få den betydning, at alle, som har betalt moms af nedrivningsejendomme, og som ikke har kunnet fradrage momsen, kan få momsen tilbage enten hos sælgeren eller hos Skattestyrelsen. Tilbagebetaling kan i givet fald ske for salg af nedrivningsejendomme fra og med december 2013, som er den momsperiode, hvor salget af pakhuset i Vestre Landsretssagen fandt sted.

Hvis køberen rejser krav mod sælgeren, vil sælgeren kunne få momsen retur hos Skattestyrelsen. Det afhænger af købers og sælgers aftale, om køber kan få momsen retur hos sælgeren. Det vides ikke, hvornår EU-Domstolen kommer med den endelige afgørelse.