Tømmermændene på boligmarkedet

En stadig mindre del af boligerne er billige. Ikke blot er ejer- og andelsboliger kommet op i pris; også andelen af billige lejeboliger skrumper. Alle har kunnet se det, men ingen har forestillet sig, at det ville få politiske konsekvenser – før nu.

Når der bliver bygget nye boliger, som her i Valby, kan lejer og udlejer frit aftale huslejen på markedsvilkår. Det betyder i praksis, at huslejen er meget højere, end den er i de gamle ejendomme, der er omfattet af boligreguleringsloven. Foto: Anne Bæk, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Det begyndte som en aha-oplevelse kort tid efter finanskrisen for ti år siden: Midt i al verdens usikkerhed, var der én investeringsmulighed med et næsten sikkert afkast. Nemlig centralt beliggende boligudlejningsejendomme.

Dette afkast kunne endda blive overordentligt fint – 20 eller 30 procent – hvis man gearede investeringen. Og vel at mærke ikke tale om gearing af den halsbrækkende slags. Man skulle blot optage et ganske almindeligt realkreditlån med pant i ejendommen.

Siden blev priserne handlet op og afkastet ned i mere normal højde. Men især københavnske boligudlejningsejendomme var fortsat set som særdeles attraktive. Det opdagede også mange udenlandske investorer, og i kraft af boligejendommene blev det danske ejendomsmarkedet pludseligt Nordens største.

Så i ejendomsbranchen blev det mødt med vantro, da Berlingske Business Ejendomme i oktober sidste år kunne fortælle, at et politisk flertal bestående af Dansk Folkeparti og partier til venstre i folketingssalen ønskede et indgreb over for disse udenlandske investeringer.

Hvad gik galt?

Men den var god nok. Siden har det politiske flertal konkretiseret, at der helt præcist skal justeres på boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2, der gør det muligt at hæve huslejen efter en gennemgribende renovering af et lejemål.

Det bliver lige nu diskuteret i ekspertudvalg i et boligministerens regi, og det Folketing, der fremstår efter valget, vil som en af sine første opgaver skulle finde ud af, hvad der præcist skal gøres.

Men få i branchen tør håbe på, at paragraf 5, stk. 2 får lov at stå uændret. Dermed vil indtjeningspotentialet i ejendommene falde, og det samme vil gælde værdien af dem.

De investorer, danske såvel som udenlandske, der investerede i boligudlejningsejendomme i den tro, at det var sikre investeringer, må se i øjnene, at de ikke var helt så sikre alligevel. Og man må spørge sig selv: Hvad gik galt? Hvad var det, man overså?

De gode, gamle dage

Vi skal tilbage til 90’erne. Det var på mange måder de gode, gamle dage på boligmarkedet.

Problemet med egentlig bolignød var afskaffet, og de gamle kvarterer med baggårde på brokvartererne var renoveret. Selv om der stadig var ballade om ungdomshuset, var de bitre stridigheder mellem slumstormere og socialdemokratiske borgmestre i det store og hele fortid.

Tilbage bestod en boligbestand af gamle ejendomme med reguleret og lav husleje, nogle dyrere, men til gengæld moderne almene boliger, og nogle andels- og ejerboliger der, i hvert fald set i bakspejlet, var billige.

Det var i den stemning, at Poul Nyrups regering besluttede at gøre gode tider bedre, ved at føje paragraf 5 stk. 2 ind i loven. Det skulle give udlejerne incitament til at renovere nogle af de gamle boliger, så fænomener som lejligheder uden bad og moderne køkken hen ad vejen helt ville blive forvist til historiebøgerne.

Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea

»Der kan ligge en psykologisk effekt i det, hvor investorerne synes, de fortjener et større afkast, og derfor i højere grad udnytter de greb, som loven giver dem. «


Forinden var det med virkning fra 1993 også blevet muligt at bygge nye boliger og udleje dem til markedspris. Det gav igen et stærkt incitament til investorer, og et byggeboom i 00’erne fortsatte, efter en pause som følge af finanskrisen, med fornyet styrke i 10’erne.

Problem med overførselsindkomster

Over tid har disse tiltag fra 90’erne betydet, at der er kommet flere og bedre boliger. Men de allerbilligste boliger bliver der relativt set færre af, efterhånden som de bliver istandsat efter paragraf 5, stk. 2. Og især relativt er deres andel faldet, efterhånden som nye lejeboliger med fri huslejefastsættelse kommer til. Derfor er det blevet sværere for den gennemsnitlige boligsøgende at finde en billig lejebolig.

For de fleste københavnere er det ikke det store problem. Tal fra EjendomDanmark viser, at den gennemsnitlige husleje faktisk er steget mindre end den gennemsnitlige løn.

Men den er, især her i 10’erne, steget noget mere end pristallet. Det er en problem for dem, der er på pension, arbejdsløshedsunderstøttelse eller anden overførselsindkomst. For allerede i Schlüters tid ændrede man systemet, så overførselsindkomster blev reguleret efter pristal frem for efter lønudviklingen på arbejdsmarkedet.

Konsekvensen er, at modtagerne af overførselsindkomster må bruge en stadigt stigende andel af deres indkomst på boligen.

Frister de professionelle

Endnu mere udpræget er det på ejerboligmarkedet. De er steget voldsomt i pris, og de faldende renter har langt fra kunne afbøde den effekt, at en boligkøber skal bruge en større del af sin indkomst til boligen.

Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea, har for Berlingske Business regnet på, hvad en køber af en 80 kvm. stor lejlighed i Storkøbenhavn skal betale. Her er udgiften til at bo steget med 2,8 pct. det seneste år, med 12 pct. de seneste tre år, og med 26 pct. de seneste fem år. På landsplan er udgifterne steget lidt mindre drastisk, men de haler netop i disse år ind på hovedstaden.

Denne udvikling har næsten ikke kunnet undgå at inspirere ejere af andelsboliger, og mange har siden årtusindeskiftet fået opskrevet værdien af deres boliger, så der i dag dårligt findes billige andelsboliger. Tidligere kunne man dog være heldig at finde sådan en.

Men Lise Nytoft Bergmann vurderer, at ejerboligpriserne også kan have inspireret de professionelle investorer, der køber boligudlejningsejendomme, selv om det i princippet er to adskilte markeder.

»Når boligpriserne stiger, er der nok flere investorer, der bliver fristet til at lave det her (at benytte paragraf 5, stk. 2, red.). Så der kan ligge en psykologisk effekt i det, hvor investorerne synes, de fortjener et større afkast, og derfor i højere grad udnytter de greb, som loven giver dem,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Hvem skal betale?

Diskussionen om boligpriserne fik et dramatisk touch, da FN-rapportør Leilani Farha for nogle uger siden tilkendegav det synspunkt, at Blackstone og andre udlejere bryder menneskerettighederne ved at hæve huslejerne efter paragraf 5, stk. 2.

Her var dog tale om en politisk holdning om, hvordan hun mente retstilstanden burde være, og ikke hvordan den faktisk er, og hun finder næppe opslutning til synspunktet om, at boliger ikke må være en handelsvare.

Men immervæk står man tilbage med det samfundsproblem, at folk med lave indkomster for sværere og sværere ved at finde en bolig i et prisniveau, som de kan betale. Hvad skal man gøre ved det, og, nok så vigtigt, hvem skal betale for det, der skal gøres?

I EjendomDanmark, som organiserer ejendomsbranchen, ved man, at det kan ende med et indgreb mod gennemgribende moderniseringer, hvilket for de nuværende ejere betyder tab, der kan mærkes. Men adm. direktør Jannick Nytoft fastholder, at det er en dårlig ide at gå den vej.

»Der er fortsat behov for løbende at få renoveret boligmassen i København, hvis vi skal have en sund og attraktiv by. Ideen om, at alle skal kunne finde en central københavnerlejlighed til en meget lav pris, er desværre en illusion, fordi rigtigt mange gerne vil bo ved Kongens Nytorv. Vi har en stor, støttet almen sektor og bruger milliarder i boligstøtte hvert år til de økonomisk svageste,« siger Jannick Nytoft.

Andre muligheder

I lejernes organisation, LLO, har man stort set det modsatte synspunkt. Chefjurist Anders Svendsen mener ikke, det er realistisk, at man kan dække en væsentligt større del af boligudgifterne af offentlige midler, f.eks. gennem mere boligsikring.

Men han mener heller ikke, der er behov for det, for lovgivningen rummer andre muligheder end paragraf 5, stk. 2 for, at udlejerne bliver kompenseret for forbedringsarbejder – blot ikke med så god en kompensation som i dag.

»Det er vigtigt at spørge sig selv, hvad de nuværende muligheder for at foretage forbedringer er. Er det sådan, at København går fuldstændigt i stå, hvis man ophæver paragraf 5, stk. 2? Nej, det er det jo ikke. Paragraffen kan f.eks. ikke bruges, når man sætter elevatorer eller altaner op, men det sker jo alligevel,« siger Anders Svendsen.