Indgreb kan tage prop ud af ejendomsmarkedet

I 2019 bliver der kun handlet ældre boligejendomme i København for en tredjedel af det beløb, markedet udgjorde i 2018, vurderer RED Cushman & Wakefield. Frygten for det kommende boligindgreb har skræmt både købere og sælgere væk. Til gengæld kan der komme mange handler, når indholdet af den nye lovgivning står klart.

Gennem 2019 har investorerne været nervøse for at købe de klassiske københavnerejendomme, som her på Vesterbro. Men uanset hvordan et kommende lovindgreb vil påvirke handelsværdierne, er det fundamentale i orden: Der er stort behov for boligerne. Foto: Sten Thorup Kristensen Fold sammen
Læs mere

Det er lidt bagvendt, at et lovindgreb, der reducerer det økonomiske potentiale i udlejningsejendomme, vil få købere til at slå til og købe disse ejendomme. Men det er ikke desto mindre, hvad vurderingschef Jesper Anderson fra ejendomsrådgiveren RED Cushman & Wakefield forventer vil ske, når boligminister Kaare Dybvad om ikke så længe fremlægger det længe ventede lovforslag om en justering af boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2.

Jesper Andersons pointe ligger netop i den lange ventetid: Markedet for de omhandlede ejendomme – dem, som er opført før 1992 – har gennem hele året ligget underdrejet, fordi aktørerne er usikre på, hvad der skal ske. Jesper Anderson har prognosticeret, at den københavnske omsætning i segmentet i år vil lande på 3,0 mia. kr., mod 7,7 mia. kr. sidste år. En tilbagegang på 62 pct.

»Jeg vil tro, at vi kommer til at se en hel del aktivitet igen, når den kommende lovgivning er kendt. Alle faktiske parametre, f.eks. demografien, tilsiger, at de gamle boligejendomme med et potentiale for renovering stadig er et meget attraktivt investeringsaktiv,« siger Jesper Anderson.

Et fornuftigt niveau

Det grundlæggende behov for ejendommene er også grunden til, at der overhovedet er handlet gamle ejendomme, selv om udgangspunktet for den politiske diskussion var, at paragraf 5, stk. 2 helt skulle afskaffes. Det ville få meget alvorlige konsekvenser for handelspriserne, der efter forskellige vurderinger kunne fald med 40 pct. eller mere i dette scenarie.

Jesper Anderson, vurderingschef i RED Cushman & Wakefield

»Alle faktiske parametre, f.eks. demografien, tilsiger, at de gamle boligejendomme med et potentiale for renovering stadig er et meget attraktivt investeringsaktiv. «


»Men dem, som har købt ejendomme, har nok en forventning om, at indgrebet vil ende på et fornuftigt niveau, hvor man dog nok skal bruge flere penge på renoveringerne, for at kunne sætte huslejen efter det lejedes værdi. Det ser ikke ud til, at muligheden helt falder væk,« siger Jesper Anderson.

Han kender ikke til eksempler på, at købere og sælgere har løst problemet ved at tegne en af de såkaldte Known Risk-forsikringer, som advokat Søren Damgaard fra Bruun & Hjejle beskrev i sin klumme her i Berlingske Business Ejendomme i sidste uge.

Få oplysninger fra forhandlinger

Indtil videre er det lykkedes politikerne at holde en høj grad af fortrolighed om forhandlingerne. Lidt er dog sluppet ud: Liberal Alliance har forladt forhandlingsbordet med henvisning til, at de andre partier bakker op om et indgreb, der i en eller anden grad vil forringe ejendomsværdierne.

Og af de fremlagte løsningsforslag har ministeren udtalt sig positivt om, at man kan lade 5,2-renoveringerne være betingede af en højere energiklasse end i dag, og at man kan fjerne den bagatelgrænse, der giver ejerne mulighed for at sætte huslejen 10 pct. højere end det til enhver tid gældende niveau for det lejedes værdi.

Jesper Anderson tror også selv på, at indgrebet bliver relativt overskueligt. Han hæfter sig især ved, at man er nødt til at tage hensyn til andelsboligejerne, der også vil se deres ejendomme falde i værdi, selv om det ikke er dem, der mål for indgrebet.

Den nuværende usikkerhed rammer allerede andelsboligforeningerne, der skal have værdiansat deres ejendomme. For hvordan indregner man tabet ved en lovændring, som ingen endnu kender detaljerne i?

RED Cushman & Wakefield arbejder ikke for andelsboligforeninger, men selskabet står med samme problematik, når det vurderer ejendomme for sine kunder. Jesper Anderson oplyser, at man har valgt status quo – altså at man endnu vurderer ejendommene efter de nugældende regler i boligreguleringsloven.