Brevkassen: Man kan vinde hævd over et fysisk aktiv

En læser er i denne uges brevkasse interesseret i, om der er tale om hævd eller ej. Ordet hævd bruges primært om den anerkendelse af brugsret og i begrænset omfang ejendomsret, der skabes ved, at man over længere tid har brugt eller rådet over et fysisk aktiv, typisk fast ejendom.

I denne uges brevkasse uddyber advokat Susanne Graffmann, hvornår der kan være tale om hævd eller ej, og om beboerne kan få anerkendelse af brugsret eller i begrænset omfang ejendomsret.  Fold sammen
Læs mere
Foto: Thomas Lekfeldt

Kære brevkasse,

I ejerforeningen, hvor jeg bor, er der på grunden en erhvervsejendom, hvor en del af denne ejendoms areal er et parkeringsareal. Denne ejendom er nu solgt, der skal etableres et kollegium, og kommunen har givet tilladelse til at nedlægge parkeringsarealet og etablere et grønt område.

Jeg flyttede ind 1. januar 1977, og både jeg og de øvrige ejere har gennem alle årene haft fri passage over parkeringsarealet. Gennem mange år har vi haft en kodelås på døren til arealet, så det kun er ejerlejlighedsejerne, der har haft passage. Nu er ombygningen af erhvervsejendommen og parkeringsarealet gået i gang.

Håndværkerne har spærret vores adgang over parkeringsarealet. Jeg gik først ud fra, at det var midlertidigt. Jeg har nu kontaktet køberen og påberåbt mig, at jeg har ret til at kunne passere arealet. På grund af de mange år, mener jeg, at jeg har vundet hævd over, at jeg kan færdes på arealet.

Købers advokat mener ikke, der er tale om hævd.

Hvad mener brevkassen? Hvor fører jeg billigst en sag mod køber?

Venlig hilsen

K.F.

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Kære K.F.,

Det fremgår ikke helt tydeligt, om der efter opførelse af kollegiet på nabogrunden med tilhørende grønt areal i fremtiden vil være mulighed for færdsel for dig og de øvrige medlemmer af ejerforeningen. I så fald er det kun midlertidigt og med jeres sikkerhed for øje, at I for tiden ikke har adgang til byggepladsen.

Hvad er hævd?
Ved at råde uberettiget over anden mands ejendom kan der ved hævd vindes ret på fortsat rådighedsudøvelse. Rådes der intensivt, kan der opnås ejendomshævd (jf. Danske Lov 5-5-1). Er den udøvede råden af begrænset omfang, kan der vindes servituthævd. Det fremgår af Danske Lov 5-5-2.

Ordet hævd bruges primært om den anerkendelse af brugsret og i begrænset omfang ejendomsret, der skabes ved, at man over længere tid har brugt eller rådet over et fysisk aktiv, typisk fast ejendom.

Der findes således to forskellige former for hævd – nemlig ejendomshævd og brugshævd.

Ved ejendomshævd vinder den hævdende ejendomsretten til en genstand eller et stykke jord. Omvendt ved brugshævd (servituthævd), hvor den hævdende vinder ret til at bruge en genstand eller et stykke jord på en bestemt måde.

Betingelser for at vinde brugshævd
For at der kan »vindes« hævd, kræves det normalt, at den hævdende har gjort brug af en bestemt faktisk indretning.

Der vindes hævd på den brug, der er gjort. Har man udøvet en ejers rådighed, kan der være tale om ejendomshævd. Har man alene haft en begrænset brug, vindes der hævd på denne begrænsede brug.

Det er et krav, at den hævdendes brug har omfattet en positiv råden. Og denne råden skal være udøvet regelmæssigt og med stadighed gennem hævdstiden.

Hævdstiden
Normalt antager man, at for at kunne vinde hævd skal man have udøvet råden i 20 år. Det ville i så fald være opfyldt i din situation. Men der er andre betingelser f.eks. til synligheden i den udøvede råden:

Ved servituthævd kræves det, at der er tale om såkaldt synbare indretninger, for at hævdstiden er 20 år. Er der tale om usynbare indretninger, er hævdstiden derimod alderstid. (Alderstid defineres normalt som så langt tilbage, den ældste person i området kan huske (eller at ingen kan huske noget andet) eller ca. 40-50 år). Herudover kræves det, at denne usynbare indretning har en særegen betydning for den hævdende.

En sti, en vej eller f.eks. en havelåge er ikke i sig selv en synbar indretning. Hertil kræves noget mere, som f.eks. at det fremstår klart, at en sti er anbragt udelukkende til brug for den hævdende. Dette kunne f.eks. være en adgangsvej til en ejendom.

Sammenfatning:
I din situation oplyser du, at der i mange år har været adgang via en låge med kodelås, som kun ejerforeningens medlemmer kan anvende. Dette kunne tale for en synbar indretning, denne synbare indretning materialiserer således den udøvede brug/råden. Men denne adgang skal altså være udøvet i mindst 20 år, for at der kan blive tale om hævd.

Hvis du har haft adgang via lågen med kodelås i mere end 20 år, er der grundlag for at anlægge sag mod ejeren af industrigrunden. Sagen skal anlægges ved de almindelige domstole. Muligvis kan der gives retshjælp via retshjælpsforsikring til søgsmålet. Det bør drøftes med ejerforeningens medlemmer, om der eventuelt skal anlægges retssag af ejerforeningen, da ejerforeningen som helhed kan have interesse i at opnå hævd til passage.

Med venlig hilsen

Susanne Graffmann, advokat (H)

www.ForumAdvokater.dk