Luksuslejligheder ramt af nedtur

For ikke så længe siden var lejligheder langs Københavns havnefront en rødglødende investering, der sugede spekulanter til sig. Nu er tiderne vendt og spekulanterne pist væk. Tilbage er en ørken af usolgte boliger.

Markedet for projektlejligheder har taget en hård opbremsning - her lejlighedskompleks på Teglholmen i Københavns Sydhavn. Arkivfoto: Bax Lindhardt Fold sammen
Læs mere
Det går yderst trægt med salget af nyopførte lejligheder i Ørestaden, Sydhavnen, på Islands Brygge, Nordhavnen og langs havnefronten i øvrigt. Det samme gælder i Tuborg Havn. Alle steder meldes der om stilstand, en kæmpe salgspukkel af ledige lejligheder og også faldende priser flere steder. Samtidig er helt nye byggeprojekter sat i bero.

Dansk Ejendomsmæglerforening anslår, at der lige nu er mere end 1.700 lejligheder til salg, som er opført i 2004 eller senere. Det er flere end først på året, og svarer til, at mere end hver tredje lejlighed, som står til salg i København eller på Frederiksberg lige nu, er en nyopført såkaldt projektlejlighed, der typisk sælges på projektstadiet, før lejlighederne overhovedet er opført.

Administrerende direktør i Kuben, Henrik Endegaard Skaanderup, siger, at salget af helt nye lejligheder i København, hvor priserne starter ved 3,0 til 3,5 millioner kroner er gået næsten helt i stå.

»Markedet for de lidt dyre lejligheder i København er mættet for øjeblikket. I Jylland, hvor priserne er lavere, går salget godt. Men siden december sidste år og frem til maj i år har markedet i København været stort set dødt. Folk vender skråen. Mange gemmer deres sparepenge, fordi der ikke længere er nogen mavefornemmelse, som siger, at priserne skal op på same måde som for et til to år siden. Lige nu kan priserne lige så godt gå ned som op, og den usikkerhed får folk til at vente.«

Henrik Endegaard Skaanderup tilføjer, at de har stillet alle planer om at sætte nyt byggeri i gang i København i bero, og at der tidligst vil blive sat nye projekter i gang i efteråret 2007.

»Vi har Københavnerprojekter i salg nu, som går så tilpas godt, at vi regner med at starte byggerierne op i efteråret. Men lige her og nu sætter vi ikke noget i gang. Vi kan godt få priser fra håndværkerne. Men de er tårnhøje. Så vi kender omkostningerne ved nybyggeri. Men der er usikkerhed om salgsprisen. Derfor venter vi, og derfor går meget i stå nu. Alle venter på alle,« siger direktøren.

Ejendomsmægler Mette Thorndal fra ejendomsudviklingsfirmaet Nordicom, der inden for de senere år har opført flere hundrede boliger i området omkring Københavns Havn, siger på tilsvarende vis, at markedet for projektsalg er gået helt i stå.

»Vi har sat det meste på stand by. Det gælder annoncering og åbent hus-arrangementer. Årsagen er, at køberne ikke er klar til at slå til. De vil gerne kigge, men ikke købe. De fleste afventer prisfald,« siger Mette Thorndal.

Ældre falder mere
Konkret er firmaet ved at sælge 26 lejligheder i bebyggelsen Lindholm ved Sluseholmen i København. 58 andre lejligheder er færdige, men endnu ikke sat til salg. Lejlighederne koster typisk mellem tre og fem millioner kroner og holder en gennemsnitspris på 40.000 kroner per kvadratmeter.

»Vi har også flere grunde i området, der kan bebygges. Men vi venter med nye projekter, til markedet bliver bedre,« siger Mette Thorndal.

Kommunikationschef Niels H. Carstensen fra Home oplyser, at flere af de store operatører har taget konsekvensen af den lavere salgshastighed.

»Derfor har blandt andet Sjælsø Gruppen og JM Danmark udlejet flere af deres projekter gennem os. Der er også flere projektsalgsudbydere, der har sænket prisen.«

Han tilføjer, at prisen er en afgørende parameter i et langsommere marked.

»Det har vi set på almindelige lejligheder. Men det gælder også på projektlejligheder,« siger Niels H. Carstensen.

Direktør Morten Fossum fra JM Danmark, der har stået bag op mod 500 boliger i København de senere år, sælger for tiden fire lejligheder om måneden i byggeriet »Lanternen« på Islands Brygge.

»Det er vi nogenlunde tilfredse med. Men markedet er ikke så hektisk som for få år siden. Det er mere normale tilstande nu,« siger Morten Fossum.

Han tilføjer, at de ældre og brugte lejligheder er mere prisfølsomme end de nye. Derfor er priserne på nye lejligheder endnu ikke faldet så meget som på eksempelvis Nørrebro, hvor priserne lige nu ligger hele 17 procent lavere end for et år siden.

»De ældre lejligheder falder mere i pris end de nye. Det skyldes, at deres priser var kommet for højt op, og også op over, hvad nyt byggeri koster,« siger Morten Fossum.

Cheføkonom i Dansk Ejendomsmæglerforening, Thomas Torp, mener dog, at også prisen på nye boliger er under pres og på vej ned.

»Men det er jo en tendens vi ser i hele København og ikke kun på projektlejligheder. Men mange af de nye lejligheder ejes af investorer, der har råd til at have is i maven. Så vi mener ikke, at der endnu er mange som taber stor penge på investeringer som disse. Men det kommer til at tage tid at få afviklet den meget store salgspukkel,« siger Thomas Torp.

Cheføkonom i BRFkredit, Ulrikke Ekelund, vurderer også, at pilen peger nedad for projektlejligheder langs havnefronten.

»Der er nemlig her tale om boliger, hvor priserne er skruet godt og grundigt i vejret. Samtidig er der en del, som sidder med mere end én bolig i dette område. Men endnu har vi hverken tab eller flere restancer på de lån, vi har ydet til denne type boliger,« siger Ulrikke Ekelund.

For bare få år siden var det noget nær en eksotisk sjældenhed, at finde en ny bolig i København, som ingen havde boet i før. Der var stort set kun ældre ejendomme på markedet. Men med åbningen af Ørestaden, samt hele området langs Københavns havnefront, er det væltet frem med nye boliger.

Der er opført – eller på vej til at blive opført – op mod 10.000 nye boliger, og ind til for et år siden forsvandt de nye lejligheder fra markedet igen lige så hurtigt, som vand fordamper fra en varm gryde.

Med til at holde gryden i kog var den lave rente, de afdragsfrie lån og en særlig gruppe af købere, der satte penge i lejligheder alene for at sælge dem igen, når prisen var steget. Det kan være privatpersoner eller professionelle, og efter temperament kan man kalde dem investorer eller spekulanter.

Men denne spekulative gruppe af købere er væk nu, fordi der ikke længere er forventninger om store prishop. Det er snarere prisfald, der frygtes.

Samtidig holder de almindelige købere også igen, fordi renten er steget, og der er usikkerhed om de fremtidige priser.