Stadig billigere at leje end at eje

Det er højsæson for flytninger om sommeren. Især flytter mange unge mennesker i forbindelse med studiestart, og det giver altid travlhed for udlejere og ejendomsmæglere.

På grund af de voldsomt stigende boligpriser i storbyerne er interessen for at bo til leje vokset de senere år. Men nu er priserne på især små ejerlejligheder faldet så meget, at flere igen vurderes at være parat til at hoppe med på vognen.

Handelsbankens cheføkonom er dog ikke i tvivl om, hvad der økonomisk set er den bedste løsning for de unge studerende:

»Det er stadig mere attraktivt at leje frem for at eje. Det skyldes især, at unge studerende oftest kun har råd til små ejerlejligheder, som de typisk ikke vil bo i, når de er færdige med at læse. Og med så kort en tidshorisont og en stor usikkerhed på boligmarkedet er det mest fordelagtigt at vælge en lejebolig,« siger Jes Asmussen, cheføkonom i Handelsbanken.

Han mener, at forældre eller de unge selv kun skal købe de små boliger – oftest en- og toværelses lejligheder – hvis kvadratmeterprisen ligger under, hvad det koster at leje en bolig.

Lejebolig.dk oplyser, at gennemsnitsprisen for at leje er 123 kroner per kvadratmeter. Det svarer til en månedlig husleje på 5.500 kroner for en toværelses lejlighed på 45 kvadratmeter.

En tilsvarende ejerlejlighed koster typisk mellem 1,2 og 1,8 millioner kroner. Et fastforrentet 7 procents obligationslån på 1,5 millioner kroner koster 10.865 kroner om måneden før skat. Det billigste lån – et flexlån uden afdrag – koster 7.471 kroner om måneden før skat.

En lejelejlighed er altså stadig billigere end en ejerlejlighed, selv om priserne er raslet ned de seneste to år.

Der er dog stadig en del forældre, som ønsker at hjælpe deres børn ved at købe en lejlighed. Antallet af de såkaldte forældrekøb er dog væsentlig lavere end tidligere, hvor der var udsigt til pæne prisstigninger.

Ejendomsmæglerkæden EDC fornemmer dog, at kurven er ved at vende, fordi priserne efterhånden har nået et niveau, hvor flere igen kan være med.

»Det er igen muligt at finde gode toværelses lejligheder fra 1,2 til 1,5 millioner kroner,« siger kommunikationschef Jan Nordmann fra EDC.

Der stilles større krav
Han peger på, at studerende i København især går efter lejligheder beliggende på Nørrebro eller Vesterbro, mens det er hele Århus C, der efterspørges af de studerende i Århus.

Selv om lejlighederne er faldet meget i pris, er det gået i den modsatte retning for standen – nemlig op:

»Det går ikke længere at have en brusekabine i soveværelset. De unge vil have fornuftige badeværelser og køkkener, så der stilles helt sikkert større krav til lejlighederne i dag, selv om priserne er faldet,« siger Jan Nordmann.

Hvis budgettet ikke er til at købe en ejerlejlighed, og forældrene hellere vil bruge friværdimillionerne på en feriebolig i Sydeuropa, og det ikke er lykkedes at finde en billig lejelejlighed, er der mulighed for at hoppe med på andelsvognen.

Men her gælder det om at se sig godt for:

»En anekdotisk forestilling blandt mange er, at andelsboliger er en billig boligform. Det skyldes formentlig, at andelsboliger opført før 1996 er omfattet af lejelovsreguleringen og derfor holdes kunstigt nede. Denne regulering gælder imidlertid ikke for nye andelsboliger, hvilket er den type, der er flest af, og som der de sidste par år er blevet bygget rigtig mange af. En stor del af disse står tomme og er ved første øjekast attraktive for blandt andet studerende – men man skal se sig godt for,« siger Ulrikke Ekelund, cheføkonom i BRFkredit.

Pas på nye andelslejligheder
Hun peger på, at det oftest er simpelt synsbedrag, når andelsboliger ser billige ud, fordi køberen skal betale færre penge »up front«. Samtidig er det vigtigt at være opmærksom på, om andelsforeningens lån har en variabel rente og er afdragsfri. For det giver en dramatisk forhøjelse, når den afdragsfrie periode ophører.

Derfor kan det i mange tilfælde bedre betale sig at købe en ejerlejlighed frem for en nyere andelslejlighed.

Og det har forældrene efterhånden fået øjnene op for:

»Der er igen kommet en vis efterspørgsel efter de mindre ejerlejligheder, og det er så småt atter blevet populært at lave et såkaldt forældrekøb, hvor forældre køber en bolig og lejer den ud til den unge,« mener Ulrikke Ekelund.

Forældrekøb kan gennemføres under forskellige skattemæssige regelsæt. Men lejligheden skal købes under normale vilkår og med den forudsætning, at ejerforeningen tillader udlejning. Lejen skal fastsættes til markedsvilkår – ellers bliver både forældre og barn beskattet af forskellen mellem den lave leje og den markedsmæssige leje. Til gengæld skal der ikke betales ejendomsværdiskat, når lejligheden udlejes.

Tal med en revisor
Skatteberegningen kan ske på tre forskellige måder: Gennem de almindelige skatteregler for personer i personskatteloven, gennem virksomhedsordningen eller gennem kapitalafkastordningen. Og der kan skiftes mellem de tre ordninger.

»Som tommelfingerregel kan det bedst betale sig at anvende virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, hvis lejligheden finansieres med lån, og hvis du har en lønindkomst, der er så høj, at du betaler topskat. Det kan dog være en god idé at tale med en revisor om, hvad der bedst kan betale sig for dig,« oplyser Skat, som har lagt en udførlig beskrivelse på sin hjemmeside.