Svagt ejendomsmarked i tredje kvartal – spænding om resten af året

Det fald, man så i omsætningen i første og andet kvartal, er fortsat i tredje kvartal. Det er især boligsegmentet, der er faldet tilbage, så det nu er er overhalet af kontorsegmentet. De store rådgivere har forskellige vurderinger af, hvor meget af det tabte der bliver indhentet i årets sidste kvartal.

pic - marie
Det er bl.a. den politiske ballade om adgangen til at hæve huslejen efter istandsættelser, der har trukket ned i omsætningen af boligudlejningsejendomme, og specielt de ældre af dem. Men ingen regel uden undtagelser, og PFA har netop købt denne ejendom på Mariendalsvej på Frederiksberg fra en andelsboligforening, der har valgt at opløse sig selv. Foto: Sten Thorup Kristensen Fold sammen
Læs mere

På én måde fortsætter de goder tider på ejendomsmarkedet ufortrødent: De senere års høje priser gælder i store træk stadigvæk, så få må overveje nedskrivninger på de seneste års indkøb, og banker og andre långivere er heller ikke blevet bekymrede over værdien af deres pant.

Men lige under overfladen er der betydelig uro, viser mæglernes opgørelser over ejendomsmarkedet i tredje kvartal.

Efter en årrække, hvor boligudlejningsejendomme har været det største segment på ejendomsmarkedet, har kontorejendomme igen overtaget denne rolle. Ifølge Colliers var det samtidig næsten 80 pct. af transaktionerne, der vedrørte transaktioner i hovedstadsområdet. Det er den højeste andel længe, og det kan være et tegn på, at investorerne er blevet mindre risikovillige.

Og de internationale investorer udgår en stadig større del af markedet – i tredje kvartal stod de ifølge Colliers for 66 pct. af købsvolumen; den højeste andel nogensinde.

Forskellige vurderinger

Men det er ikke sådan, at der er kommet flere udenlandske investorer til. Tværtimod er der nogle af de danske investorer, der i hvert fald pt. holder på hestene. Ifølge CBRE var omsætningen sammenlagt hele 40 pct. lavere end sidste år. Og mæglerne er meget uenige om, hvordan man forvente for fjerde kvartal.

Dragana Marina, analysechef i CBRE

»Det danske marked er stadigt attraktivt, men ikke meget mere attraktivt end andre markeder.«


Mæglerne er enige om, at det alt sammen peger på, at omsætningen i 2019 vil være noget lavere, end den var i 2018. Men hvor stort bliver dette omsætningstab?

Tredje kvartal er altid »skævt«. Dels inkluderer det en sommerferiemåned, og dels er det så langt henne på året, at nogle aktører kan foretrække at vente et kvartal med at slå til. Det er er nytårsdag, hvor et gammelt regnskabsår slutter og et nyt begynder, der er den vigtige skæringsdato.

Derfor skal man ikke lægge alt for meget i, hvordan tallene har udviklet sig i tredje kvartal. Men der er en påfaldende stor uenighed om, hvad man skal tro om fjerde kvartal. Colliers forudsiger en omsætning på cirka 25 mia. kr., mens CBRE siger under 20 mia. kr.

Transaktionerne er mindre

CBRE har primært foretaget sin vurdering ud fra en statistisk analyse af mønstret de foregående år, oplyser analysechef Dragana Marina.
En anden faktor at vurdere det ud fra er brancherygter om de handler, der er på vej. Colliers kan godt fra egne kunder have kendskab til nært forestående handler, om som CBRE ikke har hørt om. Men Dragana Marina mener, at de store mæglere normalt vil vide, hvilke sager de andre arbejder med.

Hun hæfter sig også ved, at transaktionerne som gennemsnit har været noget mindre i år, end de var sidste år. Hvis det mønster holder i resten af 2019, skal der være ret mange fortrolige handler undervejs, for at fjerde kvartal kan overraske meget positivt.

Og så advarer Dragana Marina også mod at lade sig besnære at de udenlandske investorers interesse for Danmark. Den er der, og den er velbegrundet i og med, at investorerne godt kan lide at købe ejendomme i stabile økonomier, som alternativ til at købe de ekstremt lavt forrentede obligationer.

»Men,« siger hun, »vi skal ikke tænke, at de alle kommer til Danmark, for det gør de ikke. Det danske marked er stadigt attraktivt, men ikke meget mere attraktivt end andre markeder. Samtidig skal mange af de udenlandske investorer opnå en bestemt volumen med deres investeringer. Derfor kigger de på hele porteføljer, og så er de nødt til også at købe uden for Danmark.«

Et middelår

CBRE’s skøn er, at den samlede omsætning i 2019 vil være lige under 50 mia. kroner, mens Colliers ser den ende i lidt under 60 mia. kr.

Under alle omstændigheder er der en betydelig nedgang i forhold til de foregående år. Det store superår var 2017, hvor der blev handlet erhvervs- og investeringsejendomme for næsten 90 mia. kr. Det var så ekstraordinært højt, at det ikke vakte den store bekymring, da tallet landede 20 mia. kr. lavere i 2018.

Der er heller ikke panik på, selv om selv prognoserne nu peger på, at markedet skrumper yderligere, så det er tilbage i den størrelsesorden, man så i 2015 og 2016.

»Hvis vi omsætter for 50 mia. kr., vil det være som i 2015. Men det er også en god volumen. Årene efter var bare fantastiske. Lige nu er cyklussen på vej ned, og det er jo sådan, ejendomsmarkedet udvikler sig. Det går op og det går ned,« siger Dragana Marina.

Manglende udbud

Peter Winther, adm. direktør i Colliers, er enig.

»Jeg vil betragte 2019 som et normalt år. Det ligger højere end f.eks. 2012-2014, men markedet har også ændret karakter med de udenlandske investorer, der er kommet ind, og som køber og sælger mere. I det lys er 2019 ikke et dårligt år, men det er heller ikke superår,« siger han.

I en pressemeddelelse hæfter Colliers sig også ved, at nedgang til dels skyldes, at der ikke er så meget til salg. Der er altså interesserede købere, som må enten må stå tilbage med uforrettet sag, eller som må finde andre måder at komme ind i ejendomsmarkedet på end ved at købe en eksisterende ejendom.

»De registrerede ejendomshandler giver (…) ikke et fuldstændigt billede af hvor store beløb, der de facto allokeres til ejendomsinvesteringer. Som eksempel har PFA Pension i tredje kvartal indgået aftale med By & Havn om et samarbejde omkring udvikling af ca. 72.000 kvm. boliger, PensionDanmark planlægger sammen med By & Havn at udvikle 2000 boliger i Vejlandskvarteret, og By & Havn har solgt arealer til udvikling af både boliger og erhverv,« skriver Colliers.

Stadig optimisme

Nordicals konkluderer ud fra sin markedsanalyse for efteråret 2019, at der trods nedgangen i markedet stadig er »masser af optimisme på det danske marked for erhvervsejendomme«.

Nordicals, der et kædesamarbejde, er tungt repræsenteret uden for de største byer, og er dermed også mere sårbar, hvis investorerne trækker hen mod større sikkerhed, og derfor fravælger investeringer i de mindre byer. Men selskabet oplever, at dynamikken stadig er god.

»På tværs af landet er der stor efterspørgsel efter udlejning af moderne, fleksible kontorfaciliteter. Det er især mindre og mellemstore virksomheder, der søger større faciliteter i kontorfællesskaber med moderne og fleksible rammer samt et udvalg af fællesservices, som for eksempel kantineordning,« skriver Nordicals.