Realkredit Danmark stiller data til rådighed for erhvervsejendomsmarkedet

Realkreditinstituttet har alene siden 2015 foretaget 50.000 vurderinger af boligudlejningsejendomme. Den store datamængde er nu systematiseret, så den kan supplere bl.a. mæglernes tal fra egentlige handler. Realkredit Danmark overvejer at gøre det samme med sine vurderinger af kontor- og butiksejendomme.

pic - hil
De mange tusinde handler med ejerboliger hvert år betyder, at man hele tiden nogenlunde ved, hvad den aktuelle markedspris på dem er. Det er mere kompliceret med erhvervsejendomme, og jo mere specielle, de er, jo sværere er det at sætte en markedspris på dem. Foto: Flickr. / Georg Bräunig Fold sammen
Læs mere

Der er stordriftsfordele i ejendomsbranchen. Det er relativt billigere at administrere mange end få lejemål, og en ejendom skal også have en vis størrelse, før en stor investor gider bøvle med at købe den.

Stordriftsfordelene afspejler sig også i priserne. Det er således en merpris, regnet pr. boligenhed, når man køber en stor boligudlejningsejendom, i forhold til når man køber en lille.

Det er dog kun op til en vis størrelse af ejendommene, at prisen pr. boligenhed er stigende. Faktisk synes de allermest attraktive ejendomme at være dem til en værdi mellem 25 og 100 mio. kroner. Derefter kan man måske ane en tendens til, at den relative pris er faldende igen.

Forskellen på de relative priser på boligudlejningsejendomme er en af de mange oplysninger, der fremgår af en ny opgørelse fra Realkredit Danmark. Realkreditinstituttet har samlet et datasæt på 50.000 af sine egne ejendomsvurderinger siden 2015.

Flere tiltag

Det danske erhvervsejendomsmarked har traditionelt været svært at gennemskue for udenforstående. Men transparensen er i bedring.

De store erhvervsmæglere har gennem de seneste årtier sendt stadigt mere forfinede analyser på markedet. Disse er blevet bedre i takt med, at omsætningen af erhvervsejendomme er skudt i vejret, så der er flere data at arbejde med.

Et nyt løft kommer i forbindelse med de kommende ejendomsvurderinger fra skattemyndighederne, i hvilken forbindelse der blandt andet er sket en forbedring af BBR-oplysningerne, så disse er mere retvisende. Brancheorganisationen EjendomDanmark har i samme omgang samlet et omfattende, statistisk materiale om medlemmernes ejendomme.

Med Realkredit Danmarks initiativ kommer der yderligere lys på erhvervsejendomsmarkedet, selv om det endnu ikke er besluttet hvor ofte og i hvilken form, man vil offentliggøre de data, man har fundet frem.

Men der kan f.eks. blive tale om kvartalsvise offentliggørelser, og måske vil kontor-, butiks- og logistikejendomme også blive inkluderet, oplyser Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark til Berlingske Businesss Ejendomme. I første omgang er det kun boligudlejningsejendomme, der er tal for.

Data skal aktiveres

Øvelsen for Realkredit Danmark har været at samle de mange forskellige informationer, der ligger rundt omkring i den store organisation.

Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark

»Der er over de seneste år blevet mange flere data tilgængelige, men vi er stadigvæk langt fra den gennemsigtighed, der er på det private boligmarked. «


»Alle disse data har egentlig bare ligget rundt omkring i systemerne. Der har vi så sagt, at vi vil prøve at få den viden frem, så den ikke bare ligger passivt. Det har vi arbejdet på gennem nogen tid. Vi vil gerne dele ud af den viden, men det handler også om, at vi selv skal blive klogere på udviklingen på erhvervsejendomsmarkedet,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Han fremhæver en principiel forskel til de tal, der kommer fra mæglerne: Disse er baseret på konkrete handler, mens der i Relkredit Danmarks datasæt også indgår vurderinger i forbindelse med f.eks. tilbud på lån, låneomlægninger og vurderinger af den såkaldte loan to value, altså om hvor godt et lån er dækket ind af pantet. Det sidste er en viden, Realkredit Danmark bl.a. skal bruge i forbindelse med deres kreditrating og kapitalkrav.

Viser højere priser

Forskellen til mæglernes tal har praktisk betydning, fordi det ikke er alle typer af ejendomme, der bliver handlet lige meget.

I de senere år har der f.eks. været investorhype om gamle ejendomme, hvor man kunne renovere lejemålene og efterfølgende hæve huslejen. Men faktisk bliver sådanne ejendomme handlet sjældnere end den gennemsnitlige boligudlejningsejendom. Derfor fylder de mindre i mæglernes opgørelser, end de gør i Realkredit Danmarks datasæt.

I den praktiske verden betyder forskellen, at Realkredit Danmark – i hvert fald i København og på Frederiksberg – måler lidt lavere afkastkrav, end mæglerne gør, oplyser Christian Hilligsøe Heinig.

I det professionelle segment opgør man normalt ikke udviklingen i ejendomsmarkedet i priser, men i investorernes afkastkrav. En høj pris bliver således oversat til et lavt krav til det løbende afkast.

Ifølge analysen af tallene er afkastkravet i København og på Frederiksberg pt. 3,4 procent. I Aarhus er det en spids højere, nemlig 3,6 procent, mens det på landsplan er 5,0 procent.

Det er historisk set meget lave afkastkrav, men Realkredit Danmark vurderer, at de er ”knapt så alarmerende” når man ser det i lyset af, den tiårige rente er langt lavere end under finanskrisen – den er faktisk for tiden negativ. I det hele taget mener Realkredit Danmark, at ejendomsmarkedet er i langt bedre sundhedstilstand, end det var i de vilde år i midten af 00’erne.

Kurven flader ud

Det hører også med til historien, at prisstigningerne på boligudlejningsejendomme er bremset op, så afkastkravene, ifølge Realkredit Danmarks tal, har været stort set uændrede over det seneste halvandet år.

Også udviklingen i huslejerne er ifølge Realkredit Danmark stagneret. Det bliver kædet sammen med det megen nybyggeri – som tidligere omtalt her i Berlingske Business Ejendom er der i noget af nybyggeriet usædvanligt høje tomgangsrater, hvilket motiverer ejendomsselskaberne til at sætte huslejen ned, eller i hvert fald ikke at sætte den op, når de skal genudleje.

Også opbremsningen på ejerlejlighedsmarkedet kan smitte af på det professionelle marked, anfører Realkredit Danmark. I hvert fald stagnerede priserne på ejerlejligheder i København og Aarhus i begyndelsen af 2018, næsten sammenfaldende med, at afkastkravet på boligudlejningsejendomme holdt op med at falde.

Inspiration fra boligmarkedet

Netop det private boligmarked har også været med til at inspirere Realkredit Danmarks nye tiltag. Selskabet har længe forkælet de private boligejere med statistik om markedsudviklingen, og det er noget tilsvarende, man gerne vil over det professionelle marked.

»Vi vil løbende se på, hvilke tendenser der er, og hvad der er oppe i tiden. Er der noget, vi kan bidrage med ud fra data, vil vi offentliggøre det. Vi overvejer samtidig at få ansat en økonom udelukkende dedikeret til erhvervsejendomsmarkedet, for det er jo også et stort forretningsområde for os,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Målgruppen kan, foruden investorerne selv, f.eks. være de revisorer, der en gang årligt skal forholde sig til, hvad kundernes ejendomme er værd.

»Vi kan fornemme, at der er mange interessenter. Vi har også været ude i ejendomsbranchen og løftet sløret for nogle af vores tal, og det er i hvert fald blevet mødt med interesse fra forskellige faggrupper. Der er over de seneste år blevet mange flere data tilgængelige, men vi er stadigvæk langt fra den gennemsigtighed, der er på det private boligmarked,« slutter Christian Hilligsøe Heinig