Muligt at ophæve lejeaftaler med kriminelle lejere

Et vedtaget lovforslag om ændring af lejeloven giver udlejer mulighed for at ophæve lejeaftaler, hvis lejer eller lejers husstand idømmes en ubetinget frihedsberøvende straf for kriminalitet begået i nærheden af lejemålet.

pic - vold
En lovændring gør det muligt at opsige et lejemål, hvis lejeren eller dennes familiemedlemmer er dømt for vold eller lignende – også selv om den kriminelle handlinger er enkeltstående og ikke vedrører ejendommen eller kvarteret. Modelfoto: Maria Hedegaard, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Udlejer har ifølge lejeloven længe haft mulighed for at ophæve lejeaftaler, hvis lejer tilsidesætter god skik og orden, og lejerens flytning derfor er påkrævet.

Som omtalt i en tidligere artikel udgivet fra september 2018 fandt Højesteret i maj 2018, at en lejers husstands kriminalitet på baggrund af lejelovens bestemmelse om god skik og orden kan medføre, at udlejer er berettiget til at ophæve lejemålet.

I sagen fandt Højesteret, at udlejer berettiget kunne ophæve lejeaftalen henset til, at lejers søn blev idømt otte måneders betinget fængsel for at have udøvet vold mod polititjenestemænd i patruljevogne i boligområdet.

Ny afgørelse fra Højesteret

I en nyere afgørelse fra november 2018 fastslår Højesteret, at en udlejer, for at ophæve en lejeaftale grundet kriminalitet, i forbindelse med lejelovens regler om god skik og orden, skal godtgøre, at det kriminelle forhold er væsentligt.

Søren Damgaard, advokat, Bruun & Hjejle

»Højesteret har endnu ikke truffet afgørelser efter lovændringen, men da lovændringen giver direkte hjemmel til ophævelse af kriminelle lejere (…), forventes det, at lovændringen vil åbne for flere ophævelser grundet kriminalitet.«


I sagen var lejers søn idømt en fængselsstraf på fire måneder for grov vold mod en anden beboer i boligområdet. Retten fandt, at den grove vold som udgangspunkt var en grov misligholdelse, der gav boligforeningen ret til at ophæve lejemålet, da lejeren havde misligholdt sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse var påkrævet.

Retten havde yderligere foretaget en konkret afvejning af misligholdelsens karakter over for lejers forhold. Ved afvejningen havde det betydning, at den udøvede vold var enkeltstående, spontan og af kortere varighed samt at der forelå en mere begrænset deltagelse i volden.

Retten lagde i afvejningen til grund, at lejeren havde boet i lejemålet i 15 år, og at der inden ophævelsen ikke var modtaget klager fra boligforeningen eller andre lejere over lejerens eller dennes husstands opførsel. Yderligere lagde Højesteret vægt på, at lejers helbredsmæssige udfordringer ville gøre det vanskeligt for lejer at flytte.

Retten fandt derfor efter en samlet bedømmelse af misligholdelsens karakter og lejers forhold, at lejers husstands kriminalitet ikke kunne medføre ophævelse af lejemålet, da den begåede kriminalitet ikke stod i rimelig forhold til misligholdelsen.

Lovforslag vedtaget

På baggrund af Højesterets afsagte afgørelser på området fremsatte regeringen i 2018 et lovforslag om indførelsen af en ny regel i lejeloven. Hensigten var at opsætte og tydeliggøre kriterier for, hvornår en udlejer kan ophæve et lejemål på grund af lejers kriminalitet.

Lovforslaget er blevet vedtaget og trådte i kraft i decem-ber 2018. Den nye regel i lejeloven giver udlejer direkte hjemmel til at ophæve et lejemål, hvis lejer eller lejers husstand begår kriminalitet eller skaber utryghed i boligområdet.

Den nye regel i lejeloven bestemmer, at udlejer er beret-tiget til at ophæve en lejeaftale, når lejer eller medlem-mer af lejers husstand idømmes en ubetinget fængselsstraf for overtrædelsen af en af de oplistede bestemmel-ser i straffeloven, som f.eks. vold, trusler, røveri, brandstiftelse eller lignende, og når overtrædelsen i øvrigt er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

Det forhold at lejer eller lejers husstand idømmes en ubetinget fængselsstraf for en af de oplistede overtrædelser i lejeloven, skal ifølge forarbejderne til loven altid betragtes som en væsentlig misligholdelse, som kan begrunde en ophævelse.

Lovændringen medfører, at en udlejer, i forbindelse med en sags behandling om ophævelse grundet kriminalitet, som udgangspunkt vil kunne dokumentere, at betingelserne for at ophæve lejemålet er opfyldt ved at fremlæg-ge et domsudskrift fra straffesagen mod den pågældende beboer i fogedretten.

Udlejer behøver altså ikke længere at føre yderligere be-vis for lejerens kriminalitet, hvorfor en udsættelse af le-jeren vil kunne ske relativt hurtigt ved en umiddelbar fogedforretning.

Højesteret har endnu ikke truffet afgørelser efter lovæn-dringen, men da lovændringen giver direkte hjemmel til ophævelse af kriminelle lejere og fastsætter tydelige betingelser for udlejers ophævelse af kriminelle lejere, forventes det, at lovændringen vil åbne for flere ophævelser grundet kriminalitet.