Pas på med 2,5 procent boliglån

Rentens op- og nedture betyder, at realkreditten hele tiden skal åbne nye lånetyper. Senest et 30-årigt lån med en pålydende rente på 2,5 pct. – med fordele og ulemper.

Foto: Bax Lindhardt
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

For første gang i danmarkshistorien er det nu muligt, at optage et 30-årigt fastforrentet boliglån med en pålydende rente på bare 2,5 procent og løbetid til 2047. Det er både Nykredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og BRFkredit, der nu har disse lån på hylderne.

Det er den seneste tids markante rente­fald, der har sendt kursen på tre procent obligationer med løbetid til 2047 og med afdrag over 100, og som har fået real­kreditten til at gå nye veje, og åbne for det, som flere steder er blevet kaldt for »et superlån«. Lån uden afdrag med pålydende renter på tre procent og løbetid til 2047 er dog fortsat åbne og under kurs 100.

Om det nye lån så er et ægte superlån, kan diskuteres. Men det har i hvert fald den laveste rente, som nogensinde er set herhjemme på lån med fast rente i hele lånets 30-årige løbetid.

Ved den aktuelle kurs på 96, er den effektive rente tæt ved 2,6 procent, og oven i det kommer så bidraget til realkreditten, som let kan være på en halv procent eller mere, hvorfor rente og bidrag på dette lån er lidt over tre procent. Men det er så også markant mindre end for bare ét år siden, da realkreditten ved denne tid udstedte 30-årige lån med pålydende renter på hele fire procent.

Få nye lån

Endnu er der kun optaget ganske få af de nye lån og handlet yderst lidt i den nye 2,5 procent 2047-obligation, Derfor er det usikkert, hvad kursen vil blive.

Men hvis den eksempelvis er på 96, vil man ved at optage et lån til én million kroner, få en restgæld på lige omkring 1.041.000 kroner, plus hvad der løber på af omkostninger til tinglysning, kursskæring og gebyrer til realkreditten. Vælges i stedet et tre procent lån uden afdrag, som kigger tæt ved kurs 100, vil restgælden blive mindre og meget tæt på én million kroner. Så med det nye lån får man en lidt større gæld, der skal forrentes med en lidt lavere rente.

»Det giver en lavere ydelse og et større afdrag, og vil samlet set være en økonomisk fordel, hvis man beholder lånet til udløb,« siger Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom hos Nordea Kredit.

Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, tilføjer, at ydelsen på det nye lån dog kun er omkring 20 kroner lavere efter skat for hver million kroner, der er tale om.

»Så det er kun en mindre besparelse, der er tale om,« siger han.

Hvis renten fortsætter med at falde, eller hvis man skal ud af det nye lån før udløb, så kan en store restgæld hurtigt blive et problem. Så vil 2,5 procent 2047-obligationen nemlig stige op mod kurs 100, og så vil restgælden vokse.

Stiger renten, er det nye lån med en pålydende rente på 2,5 procent dog en fordel, fordi kursen så vil falde lidt mere end på et tre procent lån.

Større følsomhed

Den nye obligation har således en lidt større kursfølsomhed, eller varighed, som realkreditten kalder det. Denne varighed er omkring ni, hvilket betyder, at kursen på obligationen vil falde med måske ni kurs­point, eksempelvis fra 96 til 87, hvis renten stiger ét procent point. På tre procent lån er kursfølsomheden lidt lavere og omkring otte point. Så ens restgæld falder mere med de nye lån, hvis renten stiger.

En anden ulempe ved de nye 2,5 procent lån er, at serierne endnu er meget små og tynde. Det kan de godt fortsætte med at blive, hvis renten stiger, og interessen for de nye lån igen fordufter.

Små serier er uheldigt, da man så kan få svært ved at komme ud af lånet igen, eftersom der så kun er ganske få sælgere af de obligationer, man skal købe, hvis lånet skal indfries. Er der kun få sælgere, kan de i princippet bestemme, hvad kursen skal være, dog aldrig mere end kurs 100. Men hvis renten er steget, og kursen på tilsvarende obligationer er faldet til 90, så er det ikke specielt sjovt at skulle indfri ens eget lån til kurs 100.

Det nye lån vil også gøre det interessant at omlægge lån med pålydende renter på fire og 3,5 procent. Det er dog dyrt at omlægge lån. Så man skal have et lån på mere end 750.000 kroner, og en tids­horisont på mindst syv år, før en omlægning af fire og 3,5 procent lån kan betale sig, fordi det nye lån vil give en større restgæld, end man har i forvejen.