Boligpriserne stiger – men københavnske lejligheder er under pres

Solen skinner fortsat på det danske boligmarked. Både priserne på lejligheder og huse på landsplan er steget det seneste år. I Region Hovedstaden er priserne på ejerlejligheder dog gået lidt i bakgear, og frygt for større prisdyk og nye boligskatter kan spille ind, vurderer boligekspert Curt Liliegreen.

På de danske villaveje har boligejere fået mere at smile over, mens humøret er dalet en smule blandt lejlighedsejere i Region Hovedstaden. Fold sammen
Læs mere
Foto: Jonas Skovbjerg Fogh/Ritzau Scanpix

Efter en sløv start på året har boligpriserne fået et comeback.

På landsplan er prisen på enfamiliehuse steget med fire procent fra maj 2018 til maj i år. I samme periode er prisen på lejligheder steget 0,6 procent, viser tal fra Danmarks Statistik.

Ifølge Louise Aggerstrøm Hansen, privatøkonom i Danske Bank, er der fortsat en række forhold, der giver medvind på boligmarkedet. Især forårets rentefald til ekstremt lave niveauer ventes at have løftet priserne, vurderer hun.

»Samtidig giver et sundt arbejdsmarked og en pæn reallønsvækst luft i danskernes økonomi til boligkøb, og selv om der er optræk til en afmatning i international økonomi, ser de grundlæggende forhold for danskerne stadig sunde ud,« siger hun.

Danmarks største bank forventer, at huspriserne fortsætter med at stige stille og roligt og i det meste af landet i de kommende måneder.

»Husene er generelt ikke dyrt prissat, faktisk nærmere tværtimod, når man tager den lave rente med i billedet,« siger Louise Aggerstrøm Hansen.

Nye ejendomsvurderinger kan give uro

Hos Arbejdernes Landsbank lyder spådommen, at huspriserne vil fortsætte opad i et moderat tempo med stigninger på omtrent tre procent på landsplan. Omvendt venter banken mere modvind end medvind på lejlighedsmarkedet i de største byer.

»Prisen på lejligheder er steget hastigt de senere år, og priserne, særligt i København, er i dag på et niveau, hvor de færreste kan være med, og det giver modvind til priserne. Dertil kommer et massivt nybyggeri, strammere lånekrav, samt nye boligskatter, der alle vil trække i retning af lavere priser de kommende år,« vurderer Anders Christian Overvad, økonom i Arbejdernes Landsbank.

Siden 2006, altså inden finanskrisen, er priserne på ejerlejligheder steget ca. 27 procent både på landsplan og i Region Hovedstaden. Dog er prisen på lejligheder i Region Hovedstaden faldet 1,4 procent det seneste år.

Louise Aggerstrøm Hansen vurderer, at bl.a. nye låneregler, som har begrænset lånevalget for kunder med høj gæld, har taget toppen af efterspørgslen.

»Der har dog langt fra været tale om en brat opbremsning som for ti år siden, hvor bunden gik ud af lejlighedsmarkedet. Den kommende tid forventer vi, at lejlighedspriserne vil stige en smule, blandt andet fordi de understøttes af den seneste tids rentefald. Til næste år kan de nye ejendomsvurderinger imidlertid give anledning til lidt uro på lejlighedsmarkedet, da navnlig lejlighederne i de dyre områder kan se frem til en kraftig stigning i vurderingerne,« siger hun.

Flere forhold påvirker priserne

Ifølge boligekspert Curt Liliegreen kan nedgangen i prisen på lejligheder i Region Hovedstaden skyldes, at udbuddet voksede, at der havde været en overdreven optimisme, der ikke tog højde for den makroprudentielle regulering, og at man har haft en overdreven frygt for skattereformen.

»Nu er man så nok ved at besinde sig, men den samlede effekt er dog fortsat, at priserne set over en længere periode ligger ret fladt,« siger Curt Liliegreen, projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter.

Han påpeger, at der både er forhold, som påvirker priserne på ejerlejligheder i København og omegn negativt og positivt.

»De positive forhold er stigende befolkning, en øget præference for storbyen, den rekordlave rente samt forældrekøb med skattefordele. Befolkningen stiger kraftigt, specielt inde i selve Københavns Kommune. Vi ser stigninger på op mod 1.000 borgere pr. måned. Det er rigtig meget. Og da antal boliger slet ikke stiger tilsvarende, så må priserne stige,« vurderer Curt Liliegreen.

»De negative forhold er angsten for, at der må komme en vending, uvidenhed og usikkerhed omkring skattereform og ejendomsvurderinger, og så stramninger i kreditvurderingerne som følge af den makroprudentielle regulering,« tilføjer han.

Hvem vinder på dette tovtrækkeri?

»Lige i øjeblikket ser det ud til, at der er dømt uafgjort. I slutningen af 2018 så det ud som om, at nu faldt priserne, men det er der rettet noget op på siden. Det ligner lidt udsving, og hovedtendensen ser ud til, at vi i får et par år, hvor priserne ligger i ro,« siger Curt Liliegreen.