Det var lidt af et købmandstrick, da Venstre-regeringen i 2016 lovede alle ejere af boliger og erhvervsejendomme, at de vil få 20 pct. rabat på ejendomsskatten, når det nye ejendomsskattesystem træder i kraft i 2021 og 2022.
For er der overhovedet tale om en rabat, når alle får den hele tiden? Så kan købmanden jo bare sætte listeprisen tilsvarende højere, så pengene passer for ham.
Men købmandstricket virker i dagligdagen, og det satsede den daværende regering og dens forligspartier – alle borgerlige partier plus Socialdemokratiet og de radikale – også på, at det ville gøre over for ejendomsbesidderne.
Rabatten er nemlig modydelse for, at klageadgangen i det nye system de facto er afskaffet: Med mindre der er tale om faktuelle fejl, f.eks. i BBR-meddelelsen, er de ejendomspriser, Vurderingsstyrelsen når frem til, endelige.
Vrede boligejere
Men siden har det politiske landskab ændret sig. I hvert fald to af den nye, socialdemokratiske regerings støttepartier ønsker at genintroducere formueskat. Et konkret forslag fra SF lyder på, at personlige formuer inklusive friværdier på over 5 mio. kr. skal beskattes.
Hvis det skal blive virkelighed, er det slut med købmandstricket. Skal formuerne i boliger og ejendomme beregnes ud af fra de offentlige vurderinger, er rabatten ikke længere en gratis omgang fra »købmandens«, altså statens, side. Den vil betyde, at mange skatteydere falder under bundgrænsen, og dermed helt slipper for formueskatten.
CEPOS har tidligere beregnet for Berlingske, at 183.000 skatteydere vil være formueskattepligtige efter SFs forslag. Med en rabat på 20 pct. vil 41.000 af dem slippe fri, og provenuet vil falde med 0,6 mia. kr., til 2,4 mia. kr., viser en ny beregning fra den liberale tænketank.
Folketinget kan naturligvis vælge at sige, at rabatten kun gælder ved beregning af ejendomsskat, og ikke ved formueskat. Men så må man til gengæld imødese vrede fra mange skatteydere, der bliver beskattet af formuer, de ved, de ikke har.
Tilladt fejlmargin
Rabatten på de 20 procent er introduceret med en erkendelse af, at en vurdering aldrig kan blive præcis, og at den altid vil kunne diskuteres. Derfor har forligspartierne reserveret sig selv en tilladt fejlmargin.
Teknisk set vil man også stadig kunne klage. Det er bare ikke så meget ved, for selv hvis man får medhold, bliver der kun rettet i den skattemæssige værdi af ejendommen, hvis fejlen er over de 20 pct.
Men selv hvis Vurderingsstyrelsen har ansat værdien af ejendommen mere end 20 pct. for højt, vil det være grænsende til umuligt at gøre noget ved det, vurderer Michael Serup, partner i advokatfirmaet Bech-Bruun.
»Den nye ejendomsvurderingslov indeholder et nyt vurderingskriterium. I den gamle lov var det kontantværdien af den konkrete ejendom i handel og vandel, man vurderede. Så kunne man få syn og skøn eller på anden måde dokumentere, at ejendomsværdien af den specifikke ejendom var væsentligt forkert i forhold til den faktiske handelsværdi. I den nye lov er kriteriet ikke den specifikke ejendom, men værdien af en ejendom i den pågældende, tilsvarende kategori af ejendomme. Så det bliver et helt anderledes diffust sammenligningskriterium, man er oppe imod. Hvis man kobler det med kravet om 20 pct., tror jeg i praksis ikke, det vil være muligt at få en ejendomsvurdering tilsidesat,« forklarer Michael Serup.
Dyre og usikre retssager
Forskellen mellem nyt og gammel vurderingskriterium kan f.eks. illustreres ved et parcelhuskvarter, hvor husene er fra nogenlunde samme tid og i nogenlunde samme stand. Alle i nabolaget ved, at nogle af husene er mindre værd, f.eks. fordi de har mindre god udsigt eller er mindre godt indrettede. Den slags kan gøre stor forskel på handelsværdien, men det vil altså ikke indgå i den skattemæssige vurdering.
Tilsvarende kan man forestille sig to boligejendomme på brokvartererne. Den ene ligger i et roligt kvarter, den anden midt i centrum for bandekrige og skyderier. Det vil give en forskel i de priser, investorer vil give for ejendommene, men ikke nødvendigvis i den skattemæssige vurdering.
Det nye vurderingskriterium betyder, at domstolene er stillet skakmat, vurderer Michael Serup. Netop domstolene er ellers den mulighed, som enhver borger er garanteret i grundloven, hvis man er utilfreds med en afgørelse fra en forvaltning og dens tilhørende klagesystemer.
»Jeg tror, at domstolene vil sige, at borgeren har bevisbyrden for, om Vurderingsstyrelsens skøn er forkert. Det vil føre til, at det kun er de færreste, der vil blive rådet til at føre en sag. Det vil være både for juridisk usikkert og for dyrt,« siger Michael Serup.
Fylder meget for borgerne
Han anfører dog, at skatteyderne kan håbe på, at sidste kapitel i den efterhånden meget lange saga om ejendomsvurderingerne ikke er skrevet endnu. De seneste ejendomsvurderinger er fra 2011 og til 2012 – siden er tiden gået med at opbygge nye systemer.
»Det er en trist historie, at man kommer til at bruge ti år på kommission, politiske drøftelser, lovgivningsarbejde og systemændringer i en tro på, at man kan skabe it-systemer, der skaber mere rigtige ejendomsvurderinger, end man kunne efter de gamle regler. Jeg tænker, at det er lidt af et fatamorgana, man har valgt at sigte efter rent politisk. Og jeg kunne godt forestille mig, at den politiske forsvarsmekanisme vil være, at man ikke vil erkende situationen, så den politiske proces vil fortsætte i en årrække. Det er jo noget, der fylder meget for ganske mange borgere i Danmark,« siger Michael Serup.
Borgere med store ejendomsværdier
Den stort set fraværende klageadgang kan blive en frustration for alle ejendomsbesiddere, men den gruppe, som ifølge SFs forslag skal formuebeskattes, vil være særligt hårdt ramt. Den er nemlig særdeles eksponeret mod ejendomme, viser de tal, CEPOS har opgjort for Berlingske.
For den gennemsnitlige dansker med en formue på over 5 mio. kr. ligger næsten halvdelen af denne formue således i friværdi i ejendomme. Resten er nogenlunde ligeligt fordelt mellem finansiel opsparing og boligopsparing.
De pågældende har i gennemsnit bolig for 3 mio. kr., fritidsbolig for godt 400.000 kr. og anden ejendom – det kan f.eks. være erhvervsejendomme – for 1,8 mio. kr. Den samlede friværdi er høj, nemlig 3,7 mio. kr.
»Det er et grundlæggende problem, at borgeren ikke kan klage over sin ejendomsvurdering, så længe borgeren vurderer en fejlvurdering på under 20 pct. Det problem er der i forhold til ejendomsværdiskatten, og det vil også være der ved SFs formueskat. Uanset om man får en 20 pct. rabat eller ej, er det et problem, at man ikke kan klage. Da alle andre også får rabatten, vil en for høj ejendomsvurdering betyde, at man betaler en for stor andel af de samlede boligskatter og formueskatter, hvis sidstnævnte bliver indført,« siger cheføkonom Mads Lundby Hansen fra CEPOS.
