Nye krav sikrer nye andelsboligforeninger

Krav til at stifte en andelsboligforening skærpes for at forhindre, at de i fremtiden kommer i sådanne økonomiske vanskeligheder, som en række andelsboligforeninger har været i de seneste år.

Foto: Christian Als.
Læs mere
Fold sammen

I årene op til finanskrisen blev flere andelsboligforeninger stiftet af tidligere lejere i et opadgående boligmarked på baggrund af optimistiske budgetter og usikre økonomiske forudsætninger. Der er set flere eksempler på, at tidligere lejere har spekuleret i, at ejendommens værdi ville overstige anskaffelsesprisen kort efter stiftelsen, hvorved værdien af andelshavernes andelsbevis tilsvarende ville stige.

Disse budgetter og forudsætninger har bragt flere foreninger i store økonomiske problemer efter finanskrisen, hvor boligmarkedet og økonomien vendte, og andelshaverne derfor blev ramt af tab i stedet for de kalkulerede gevinster. Dette har bl.a. ført til meget omtalte sager, hvor andelshavere har forsøgt at lade foreningen erklære sig konkurs for så at kunne vende tilbage til at være lejere.

Skal forhindre spekulation

Risikoen ved at stifte andelsboligforeninger som led i spekulation om stigende ejendomsværdier er allerede søgt imødegået. Der er 1. januar 2014 indført en regel om, at andelsboligforeninger i de første to år efter stiftelsen skal værdiansætte ejendommen til anskaffelsesprisen. Det er i denne karensperiode ikke tilladt at fastsætte ejendommens værdi efter en valuarvurdering eller den offentlige vurdering. Tanken er at forhindre spekulation i en stigning i andelsbevisernes værdi kort efter stiftelsen af en forening som følge af udviklingen i boligmarkedet.

Der er ligeledes set eksempler på, at andelsforeninger ved stiftelsen har budgetteret med indtægter fra fremtidige salg af nye andele i foreningen, efterhånden som lejelejligheder i foreningens ejendom ville blive ledige.

Herudover har flere foreninger ved deres finansiering løbet større risiko end ved f.eks. almindelige fastforrentede obligationslån med afdrag, idet foreningerne har optaget afdragsfrie lån og/eller variabelt forrentede lån med en tilknyttet renteswapaftale.

Endelig er der eksempler på, at der ved stiftelsen ikke har været udarbejdet tilstrækkeligt langsigtede budgetter med realistiske vedligeholdelsesplaner.

Disse risici søges nu imødegået, da der fra årsskiftet indføres lovkrav til budgetter, der skal foreligge, inden en ny forening erhverver en ejendom.

Efter de nye regler skal der inden erhvervelse af ejendommen foreligge budgetter for hvert af de finansieringsforslag, som overvejes. Derudover skal der til sammenligning foreligge et budget baseret på en finansiering med et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag. Disse budgetter skal dække alle poster i foreningens økonomi i en periode på mindst ti år fra stiftelsen.

Budgetterne skal også omfatte en post med årlige udgifter til vedligeholdelse, som skal opgøres for hele ejendommen og pr. kvm. Herved kan vedligeholdelsesbudgettet let sammenlignes med de beløb, der hidtil har været afsat til vedligeholdelse af ejendommen.

Endelig indføres et forbud mod at budgettere med indtægter fra fremtidige salg af ledige lejelejligheder.

Krav om 60 pct. tilslutning

Fra årsskiftet indføres desuden et krav om, at mindst 60 pct. af lejerne i ejendommen skal blive medlemmer af foreningen ved stiftelsen. Dette sker for at sikre et mere solidt økonomisk fundament for nystiftede foreninger og er afvejet over for hensynet til ikke at indføre så høje krav til deltagelsen, at det vil forhindre stiftelser af ellers sunde foreninger.

Kravet om 60 pct. tilslutning gælder også, når andelsboligforeningen stiftes i forlængelse af lejelovens regler om tilbudspligt. Efter disse regler har lejerne en forkøbsret til at erhverve ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som den ellers skulle have været overdraget til anden side på, såfremt halvdelen af lejerne bliver medlemmer af den nystiftede forening ved erhvervelsen. Denne forkøbsret vil nu kræve 60 pct. tilslutning i stedet.

Kravet om 60 pct. tilslutning gælder desuden, når foreningen stiftes af lejerne i en ejendom uden om reglerne om tilbudspligt, hvor tilslutningskravet tidligere var på mindst 1/3 af lejerne.

Mange banker har dog allerede inden denne lovændring i praksis krævet højere tilslutning end de tidligere gældende krav.

De nye krav vil herefter formentlig minimere risikoen for, at nye andelsboligforeninger kommer i sådanne økonomiske vanskeligheder, som det er set de seneste år.