Status på boligpriserne i 2018: »Lejlighedsmarkedet går en svær tid i møde«

2018 bød på den mindste prisstigning på både huse og ejerlejligheder i tre år, viser Boligsidens Markedsindeks. Særligt lejlighedsmarkedet i de store byer er bremset op og får ifølge boligøkonomer nye tider at føle.

lll
Priserne på ejerlejligheder i København faldt i december for syvende måned i træk, viser nye tal fra Boligsiden.dk. Arkifoto: Mathias Bojesen/Scanpix 2017 Fold sammen
Læs mere

Boligmarkedet gik ned i gear i 2018. Både priserne på huse og ejerlejligheder steg med fire procent, hvilket er den laveste stigning siden 2014, hvor de steg henholdsvis 2,3 og 2,2 procent. Det fremgår af Boligsidens markedsindeks for december, der blev offentliggjort onsdag.

Dermed blæser der nye, kølige vinde på markedet for ejerlejligheder. Det gælder ikke mindst i København, som efter flere år med tocifrede stigningstakter oplevede en hård og hurtig opbremsning i 2018, hvor priserne er steget beskedne 0,9 procent.

Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit, vurderer på baggrund af de nye tal, at markedet for ejerlejligheder går en svær tid i møde:

»Lejlighedsmarkedet er bremset op i 2018, og særligt de store byer har fået de nye tider at føle,« siger hun.

Syv måneder med prisfald i København

»Prisen på Københavnske ejerlejligheder er faldet syv måneder i træk. Der er ikke tale om noget dramatisk fald, men snarere om en sivende tendens, der til dels kan forklares med sæsonudsving. Samtidig er udbuddet og salgstiden steget, og køberne opnår de største afslag i procent siden 2013, når handlen skal lukkes,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom, Realkredit Danmark

»Om noget var vi dog overraskede over, at opbremsningen på det københavnske marked for ejerlejligheder kom så hurtigt og blev så markant.«


Opbremsningen skyldes blandt andet de lånestramninger, der blev indført i begyndelsen af året. De har medført, at boligejere, der har et stort lån i forhold til deres indkomst, ikke længere har adgang til de billigste låntyper. Og ifølge boligøkonomen får reguleringen nogle boligejere til at overveje deres alternativer mere grundigt end tidligere.

»Mange boligejere er bange for at sætte sig for hårdt, og vælger derfor billigere alternativer uden for centrum,« siger hun.

Samtidig skal opbremsningen ses i lyset af, at ejerlejlighedspriserne er steget ganske betragteligt siden 2012. Og at de derfor nu har nået et niveau, hvor færre kan og vil være med.

»En yderligere faktor, der har betydning for prisudviklingen på det københavnske boligmarked i de kommende år, er boligskattereformen,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Den træder i kraft den 1. januar 2021 og betyder, at særligt ejere af dyre lejligheder i landets største byer kommer til at betale mere i boligskat efter 2021.

»Som følge af skatterabatten lander regningen dog ikke hos allerede eksisterende boligejere, men derimod hos kommende boligkøbere. Og det er allerede nu med til at lægge en hånd over prisudviklingen. For når driftsomkostningerne ved at bo i en given lejlighed stiger, vil det alt andet lige være med til at presse prisen ned,« siger Nordeas boligøkonom, som forventer, at opbremsningen fortsætter i 2019.

I Aarhus og Aalborg har der været et prisfald på ejerlejligheder på henholdsvis 2,4 procent og 2,8 procent, når man måler udviklingen fra december 2017 til december 2018. I Odense fortsatte lejlighedspriserne til gengæld kursen mod himlen med en stigning på 13 procent i 2018.

Hårdere og hurtigere opbremsning end ventet

Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, bider i sin status over året ligeledes mærke i, at der trods prisstigninger har været »en markant opbremsning på markedet for ejerlejligheder i 2018«.

»Den høje prisstigningstakt skyldes især stigende priser gennem 2017, som sikrede, at vi kom ind i 2018 med et højt prisniveau,« skriver han i en kommentar.

Birgit Daetz, kommunikationsdirektør for Boligsiden.dk

»Når priserne på huse og lejligheder er steget lige meget, fortæller det os, at boligmarkedet har ændret sig en del i 2018.«


Selvom det lå i prognoserne, at prisstigningstakten på markedet for ejerlejligheder ville gå ned i gear i løbet af 2018 som følge af et i forvejen højt prisniveau, høj byggeaktivitet og de nye låneregler, skete det mere pludseligt end ventet.

»Om noget var vi dog overraskede over, at opbremsningen på det københavnske marked for ejerlejligheder kom så hurtigt og blev så markant,« påpeger Christian Hilligsøe Heinig.

Også han forventer, at opbremsningen på markedet for ejerlejligheder har bidt sig fast i det nye år.

»Vores vurdering er, at de lave renter og et fortsat økonomisk opsving vil holde hånden under markedet for ejerlejligheder ind gennem 2019, hvor priserne ventes at bevæge sig omtrent sidelæns til mindre prisfald op til fem procent,« skriver han i en kommentar.

Mere jævn prisudvikling på huse

For husenes vedkommende har faldet i stigningstakten til fire procent været mindre dramatisk. Både i 2017 og 2016 steg huspriserne 4,3 procent, mens de i 2015 steg 7,9 procent. Til sammenligning steg ejerlejlighederne i de pågældende år henholdsvis 9,6 procent, 7,6 procent og 10,3 procent på landsplan.

»Når priserne på huse og lejligheder er steget lige meget, fortæller det os, at boligmarkedet har ændret sig en del i 2018. De seneste år har vi været vant til, at ejerlejlighederne er steget langt mere i pris end husene,« påpeger Birgit Daetz, kommunikationsdirektør hos Boligsiden.dk.

Hun peger også på lånestramningerne som en væsentlig årsag til, at der er blevet skruet så markant ned for musikken ved den københavnske prisfest det seneste år.

»Med dem er det lykkedes at dæmpe de prisstigninger på ejerlejligheder, der betød, at priserne mellem 2015 og 2017 steg mellem otte og ti procent. De prisstigninger, vi så i 2018, vidner om et marked i bedre balance,« lyder det fra Birgit Daetz.