Valuar: Investorer er for optimistiske om fortjeneste på renovering

Et politisk flertal i Folketinget vil stække muligheden for at hæve huslejen i gamle ejendomme efter gennemgribende renoveringer. Forslaget er især møntet på, hvad man har set fra Blackstones side. Men noget tyder på, at Blackstone blot har overvurderet de muligheder, den nuværende lejelovgivning giver. I givet fald vil den amerikanske investor få en ubehagelig opvågnen, når sagerne når huslejenævnene.

pic - sønderj
Blackstone går efter gamle ejendomme, hvor der er potentiale for renovering – som Den Sønderjyske By på Frederiksberg. Det er en fremfærd, der har skabet uro, og som nu kan udløse et politisk indgreb. Men måske bunder hele balladen i, at amerikanerne har overvurderet, hvor meget man efter dansk lov kan få lov til at sætte huslejen op efter en renovering.  Fold sammen
Læs mere

Køb en nedslidt boligejendom, sæt lejlighederne i stand efterhånden som beboerne fraflytter, og opkræv en højere husleje fra de nye lejere.

Sådan lyder en gængs forretningsmodel for mange ejendomsinvestorer. Men noget tyder på, at nogle af de mest aggressive, der er i markedet for tiden – bl.a. meget omtalte Blackstone – forregner sig, helt bogstaveligt talt. Det vurderer Mikkels Scheel, adm. direktør i Scheel & Co, som også underviser i diplomuddannelsen for valuarer.

Scheel og Co. har regnet på nogle af de nyere handler, og rådgivningsfirmaet kan ikke få økonomien i dem til at hænge sammen.

”Nogle investorerne har et meget optimistisk syn på paragraf 5 stk. 2 i boligreguleringsloven, der ganske rigtigt giver mulighed for at hæve huslejen efter en renovering. Men der er på ingen måde tale om fri huslejefastsættelse. Loven sætter stadig et loft for huslejereguleringen, og enhver lejer kan tage sin huslejekontrakt til det nærmeste huslejenævn og få vurderet, om det loft er overskredet,” siger Mikkel Scheel.

Restriktiv paragraf

Spørgsmålet er højaktuelt, efter at Dansk Folkeparti i sidste uge forslog en stramning af paragraf 5, stk. 2, særligt med henblik på at sætte en stopklods for Blackstones omfattende aktiviteter i Danmark. Socialdemokratiet bakker forslaget op, og så er flertallet – sammen med Enhedslisten – formentlig i hus.

Men der er altså en mulighed for, at Blackstone bare ikke har forstået, hvor restriktiv paragraffen – og huslejenævnene – allerede er. Er det tilfældet, bruger amerikanerne lige nu formuer på at renovere boliger i hovedstaden, uden udsigt til den gevinst, de har forestillet sig.

Mikkel Scheel mener, det er mere relevant at se på bestemmelserne for, hvor meget og hvordan lejemålet uden lejers accept kan forbedres i lejeperioden.

”Også her er der en praksis for, hvor meget huslejen kan blive sat op. Men det regnestykke er bygget på en anden finansieringsmodel, end mange udlejere aktuelt bruger. Det vil sige, at udlejeren kan kræve, at lejeren skal betale for nogle finansieringsomkostninger, der i nogle tilfælde reelt ikke findes,” forklarer Mikkel Scheel.

Værditab på 15-20 pct.

Forslaget fra Dansk Folkeparti går ud på at fordoble det minimumsbeløb, der skal investeres, for at man kan bruge paragraf 5, stk. 2 og hæve huslejen. Det vil have den effekt, at det kun er de virkeligt påtrængende renoveringsarbejder, der vil være økonomi i.

Mikkel Scheel, adm. direktør i Scheel & Co.

»Nogle investorerne har et meget optimistisk syn på paragraf 5 stk. 2 i boligreguleringsloven, der ganske rigtigt giver mulighed for at hæve huslejen efter en renovering. Men der er på ingen måde tale om fri huslejefastsættelse. Loven sætter stadig et loft for huslejereguleringen, og enhver lejer kan tage sin huslejekontrakt til det nærmeste huslejenævn og få vurderet, om det loft er overskredet.«


Men dermed vil man også fjerne en stor del af motivationen for overhovedet at købe gamle boligudlejningsejendomme. Brancheforeningen EjendomDanmark skønner, at prisen på dem derfor kan falde med 15-20 pct.

Problemet med dét er, at det ikke blot rammer investorer, der udnytter lovgivningens gråzoner. Også alle dem, som holder sig ind for såvel bogstav som ånd i loven, herunder pensionskasser og andelsforeninger, vil blive ramt af store formuetab.

”Det (Dansk Folkepartis forslag, red.) er ikke en løsning, der er spiselig for branchen på nogen som helst måde. Det kan godt være, man har haft et perspektiv om, at man gerne vil ramme udenlandske investorer. Men 94 procent af ejendommene er altså ejet af danskere, og den ganske almindelige sygeplejerske eller politibetjent vil gennem deres pensionskasse i høj grad blive ramt af det her,” siger Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark.

Ordning er skredet

Kaare Dybvad, boligordfører hos Socialdemokratiet, understreger, at det forslag, partiet støtter, i første omgang kun indebærer en midlertidig fordobling af minimumsbeløbet for renoveringer af paragraf 5, stk. 2.

Tankegangen er, at der skal nedsættes et ekspertudvalg, som skal se på, hvordan man kan bremse aggressive, udenlandske investorer. Men man ønsker ikke, at disse skal udnytte, at der vil gå et eller to år, før udvalget har talt og eventuelle lovændringer er vedtaget.

”Vi påstår ikke, at det her er den endelige løsning. Jeg har fået mange henvendelser om, hvor vi skal passe på, og hvor der kan være problemer. Alle de bekymringer skal med ind til bordet,” siger Kaare Dybvad.

Paragraf 5, stk. 2 blev indført i 1996, mens Socialdemokratiet havde regeringsmagten. Den har siden givet anledning til omfattende renoveringer af den gamle boligmasse.

Det princip har Socialdemokratiet heller ikke nogen indvendinger mod i dag, men Kaare Dybvad anfører, at brugen af paragraffen er skredet noget: Ifølge paragraffen kan huslejen efter en renovering ansættes til ”det lejedes værdi”, som er et mere markedsbaseret begreb end den anskaffelsessum, man ellers regulerer huslejer efter. Og ”det lejedes værdi” er blevet trukket op af det meget omfattende nybyggeri, hvor huslejefastsættelsen er helt fri.

Huslejenævn i spil

Men uanset baggrund og intentioner tror Mikkel Scheel ikke på, at man midlertidigt kan de facto-annullere paragraf 5, stk. 2, uden at det vil have stærkt negative konsekvenser.

”Sidste år var 50 procent af transaktionerne drevet af udenlandske investorer, og de vil løbe væk. Og de har styrket og professionaliseret det danske marked rigtigt meget. Det er ikke ideologisk holdning, men bare en faktuel observation,” siger Mikkel Scheel, der samtidig nævner, at en ændring vil have markante konsekvenser for andelsboligforeninger og andre ejendomsejere, der følger det eksisterende regelsæt.

Han mener, at såfremt politikerne ønsker at stikke en kæp i hjulet på de aggressive udlejere – danske eller udenlandske – vil det være en bedre ide at begrænse deres ret til påtvinge lejerne forbedringer.

I nogle tilfælde kan disse påtvungne forbedringer eller unødigt langvarige renoveringsarbejder være en form for chikane, hvor lejeren, med udsigt til at leve i et langvarigt flytterod, vælge at fraflytte – hvorefter ejeren kan lave den store renovering efter paragraf 5, stk. 2.

Mikkels Scheel mener også, at en metode kan være at styrke huslejenævnene, f.eks. så de får mulighed for, at tage en bredere vifte af sager op.

Jannick Nytoft er inde på noget af det samme.

”Vi er enige med både Dansk Folkeparti og Socialdemokratiet i, at det kan gode værre godt at få nogle fakta på bordet. Det er klart, at er der ejere, der går for langt og misbruger systemet, må vi kigge på det i huslejenævnene. Vi er også åbne over for at kigge på, om der kan findes andre instrumenter til præcist at ramme de problemer, der måtte være,” siger han.