Mere brænde på boligbålet: Priserne fortsætter op i det meste af landet

Mens debatten om et potentielt boligindgreb raser, bliver salgspriserne på både huse, ejerlejligheder og sommerhuse ved med at stige i store dele af landet, viser nye tal fra Boligsiden. Men boligøkonomer er uenige om, hvor priserne er på vej hen.

I Region Hovedstaden fortsatte huspriserne op i maj. Det seneste år er de steget over 22 procent, viser nye tal fra Boligsiden. Fold sammen
Læs mere
Foto: Søren Bidstrup
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Vi tester oplæsning. Fortæl os, hvad du synes her

De fleste steder i landet fik priserne på det glohede boligmarked endnu et nøk op i maj.

I gennemsnit er salgspriserne på huse, ejerlejligheder og sommerhuse den seneste måned steget henholdsvis 1,5 procent, 1,1 procent og 2,8 procent på landsplan. Det viser Boligsidens netop offentliggjorte markedsindeks, som også giver et indblik i, hvor i landet priserne er steget mest – og hvor de ligefrem er faldet.

Dermed er der båret yderligere brænde til boligbålet her knap et par uger inden, at Det Systemiske Risikoråd med nationalbankdirektør Lars Rohde i spidsen forventes at komme med en officiel henstilling til regeringen om at gribe ind.

På årsbasis er der tale om prisstigninger på villaer og rækkehuse på 15,7 procent. Ejerlejlighederne er blevet 17,9 procent dyrere, mens salgspriserne på sommerhuse i snit ligger 26,4 procent højere end i maj 2020.

Nationalbanken har allerede sendt et klart signal til politikerne ved at komme med konkrete forslag til, hvordan man kan dæmpe prisstigningerne på boligmarkedet ved at indføre et højere udbetalingskrav, stramme op på de afdragsfrie lån og sætte rentefradraget ned.

Spørgsmålet er, om det overhovedet bliver nødvendigt med en spand isvand til boligbålet. Det mener de økonomiske vismænd ikke på nuværende tidspunkt, og indtil videre har regeringen også blankt afvist at gøre noget.

Flere boligøkonomer peger da også på, at der – trods yderligere prisstigninger i maj – begynder at være tegn på, at boligmarkedet er på vej ned i gear. Til gengæld hersker der uenighed om, hvor prispilen kommer til at pege hen i den kommende tid.

»Man bør se tiden an«

»Boligpriserne er på ingen måde færdige med at stige, og det slår de nyeste tal også fast med syvtommersøm,« siger Jeppe Juul Borre, cheføkonom i Arbejdernes Landsbank.

Han forklarer, at der fortsat er en pæn efterspørgsel, som i kombination med det historisk lave udbud »danner byggeklodserne for de aktuelle prisstigninger«.

»Trods det seneste års rivende handelsaktivitet, så er efterspørgslen simpelthen ikke mættet endnu,« siger Jeppe Juul Borre.

Arbejdernes Landsbank forventer derfor, at boligpriserne fortsat vil pege op en tid endnu.

»Men det er vigtigt at holde øje med, hvilken hastighed de stiger med – særligt når vi taler om et potentielt boligindgreb. Vi forventer, at hastigheden kommer ned i gear,« siger cheføkonomen.

Hvis formålet med et indgreb er at dæmpe boligprisudviklingen, bør man se tiden an, mener han:

»Udbuddet peger igen svagt op, renterne er steget, priserne er kommer op i et niveau, hvor færre har mulighed og formentlig også lyst til at være med – og sidst, men ikke mindst bliver det væsentligt at se, hvilken betydning genåbningen kan have for boligmarkedet,« siger Jeppe Juul Borre.

Ønsker man derimod et indgreb målrettet de mest sårbare boligkøbere, har man allerede nogle knapper, som stiller boligkøberne i en mere robust situation med opsparing og mere sikre lånevalg, påpeger han.

Købelysten er stilnet lidt af

Ifølge Birgit Daetz, boligøkonom og kommunikationsdirektør hos Boligsiden, som er ejendomsmæglerbranchens fælles boligportal, tyder det på, at perioden med tocifrede prisstigninger i det meste af landet er slut.

Hun understreger, at der er lidt forskelle på, hvordan det går med priserne regionalt. I både Region Midt- og Nordjylland er huspriserne eksempelvis steget med beskedne 0,3 procent og 0,6 procent, mens ejerlejlighederne i netop de to regioner også skiller sig ud som de eneste med prisfald på henholdsvis minus 0,2 procent og minus 1,5 procent fra april til maj.

Ser man på de årlige prisstigningstakter, er det faktisk kun husene i Nordjylland, der er steget mindre end ti procent i pris. I alle de øvrige regioner har der været tocifrede stigninger på såvel huse som ejerlejligheder og sommerhuse – sidstnævnte boligkategori er steget helt op til 39 procent i Region Sjælland.

»Jeg forventer ikke, at priserne vil stige mere. Så er spørgsmålet, om de vil falde. Men de kraftige stigningstakter tror jeg ikke, vi skal regne med,« siger Birgit Daetz og understreger, at man skal købe en bolig, fordi man ønsker at bo i den.

»Der har været en enorm efterspørgsel, og den er stadig høj. Men niveauet er ikke helt så usædvanligt, som det har været. Vi nærmer os normaliteten.«

Uheldige mekanismer

Birgit Daetz hæfter sig ved, at der stadig er stor interesse for at sætte boliger til salg, men at interessen for at købe er stilnet lidt af.

I sidste uge blev der eksempelvis sat 3.125 nye boliger til salg, mens der blev solgt 2.461 boliger.

»Det har længe været sælgers marked, hvor der i rigtig mange måneder er blevet mindre og mindre at vælge mellem. Nu har vi syv uger i træk set, at udbuddet er stagneret,« siger Birgit Daetz og tilføjer, at det er en god ting for sundhedstilstanden på boligmarkedet, at potentielle købere får mere at vælge mellem.

Aktuelt er der knap 39.000 boliger til salg i hele landet, hvilket er et par tusinde flere end i marts, da udbuddet var lavest. For et år siden var der til sammenligning omkring 54.000 til salg-skilte, og for to år siden godt 63.500.

»Det er vigtigt, at det samlede udbud ikke bliver for småt, da det psykologisk kan betyde, at der kommer nogle uheldige mekanismer, hvor køberne for eksempel begynder at byde over af frygt for ikke at få boligen. Man får mere sunde mekanismer, hvis man har mere at vælge mellem,« siger Birgit Daetz.

Jeppe Juul Borre fra Arbejdernes Landsbank peger ligeledes på boligudbuddet som en vigtig strømpil i forhold til, hvor boligmarkedet bevæger sig hen.

»Lige nu taler vi om det laveste niveau siden 2006, og med så få boliger at vælge mellem, så stiger sandsynligheden for fortsatte markante prisstigninger,« siger cheføkonomen og tilføjer, at også renterne bliver vigtige at følge, da rentestigninger vil bremse hastigheden på boligmarkedet.

En mere dæmpet udvikling

Ligesom Jeppe Juul Borre forventer boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea Kredit, at boligmarkedet vil falde mere til ro i den kommende tid.

»Renten er allerede steget, genåbningen er i fuld gang, og danskernes forbrug er på vej tilbage mod det mønster, vi så inden covid-19-pandemien. Vi tror derfor, at vi kommer til at se en mere dæmpet udvikling i boligpriserne, så snart efteråret melder sin ankomst,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Selvom boligpriserne er steget meget det seneste år, påpeger boligøkonomen, at prisniveauet langt de fleste steder i landet stadig er »meget rimeligt«, når man tager højde for den lave rente, de nuværende boligskatter og udviklingen i danskernes disponible indkomst.

»Vi mener derfor ikke, at der er risiko for større prisfald i den kommende tid – medmindre renten stiger pludseligt eller mere end forventet,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Gør det sværere at have to boliger

Hun mener også, at man bør være varsom med at gribe ind:

»Ønsker man at sikre køberne på de mest risikable markeder – som eksempelvis det københavnske ejerlejlighedsmarked – kan man overveje at gøre det sværere at købe ny bolig, før den gamle er solgt, da det ofte er i den situation, at det kan gå helt galt, hvis priserne begynder at falde,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Hun forklarer, at det i dag er et krav, at køberne har råd til at sidde med to »huslejer« i seks måneder.

»Det kunne man for eksempel sætte op til 12 måneder. Man kunne også kræve, at alle besparelser ved at vælge et afdragsfrit realkreditlån skal gå til hurtigere afvikling på et eventuelt banklån, så banklånet afdrages på seks-syv år i stedet for de ti år, som mange boligkøbere får i dag,« foreslår boligøkonomen fra Nordea Kredit.

På den måde vil boligkøberne hurtigere oparbejde noget friværdi, og derved hurtigere blive modstandsdygtige overfor eventuelle prisfald, forklarer hun.

 

Hør også nationalbankdirektør Per Callesen i Berlingskes nyhedspodcast Pilestræde: