Det er gået stærkt på dele af det danske boligmarked i de senere år, efter at priserne fik et ordentligt dyk på grund af finanskrisen. Men helt så godt ser det alligevel ikke ud. I den seneste tid er priserne stagneret, og det betyder, at hvis man tager højde for den almindelige prisudvikling i samfundet, er priserne på ejerlejligheder i dag lavere, end da de toppede tilbage i tredje kvartal 2006.

Forskellen til toppen lige før finanskrisen er dog kun på 0,4 pct. Der er tale om gennemsnit for hele landet. Hvis man ser på Region Hovedstaden, er priserne på ejerlejlighederne korrigeret for prisudviklingen i dag et procentpoint højere, end de var i de glade dage lige før finanskrisen. Der er tale om de reale boligpriser.

Det viser nye tal fra Danmarks Statistik.

Danmarks Statistik skriver, at priserne på både enfamiliehuse og ejerlejligheder efter flere års stigning stagnerede i 2018, og justeret for den generelle prisudvikling betyder det, at priserne på både enfamiliehuse og ejerlejligheder nu ligger under niveauet inden finanskrisen.

»Selvom boligpriserne har været stigende i nogle år, og indeksene nu ligger på et højt niveau – også i forhold til rekordniveauet i 2006 og 2007, er priserne på boligerne, når man justerer salgsprisen for, hvordan forbrugerpriserne har udviklet sig, fortsat lavere end sidst boligpriserne toppede«, siger Jakob Holmgaard, fuldmægtig i Danmarks Statistik.

Sammenligner med boligboble

Ser man på det rent geografisk, er de reale priser på enfamiliehuse lavere, end da de toppede før finanskrisen i alle egne af landet. Værst ser det ud i Region Sjælland, hvor priserne på enfamiliehuse er 22 pct. under toppen, som i den del af landet var i efteråret 2007.

I Region Hovedstaden er priserne 13 pct. under, hvad de var i tredje kvartal 2006. Tallene for Region Hovedstaden er naturligt nok meget præget af udviklingen i København.

Når det gælder ejerlejlighederne, ligger de prismæssigt tættere på tiden før finanskrisen, end husene gør. Bedst ser det ud i Region Nordjylland, hvor de reale priser på ejerlejlighederne i dag er to procentpoint højere end lige før finanskrisen. Næstbedst ser det ud i Region Hovedstaden.

Danmarks Statistik skriver samtidig, at hvis man alene ser på perioden fra 2012 og til i dag, er prisen på både enfamiliehuse og ejerlejligheder steget hurtigere end den generelle prisudvikling. Efter finanskrisen ramte priserne bunden mange steder i landet tilbage i 2012. Det gælder både for huse og ejerlejligheder.

Boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann fremhæver, at man skal være varsom med at sammenligne de nuværende priser med niveauet fra før finanskrisen.

»Det, man kan sige, er, at man sammenligner med et toppunkt, hvor der er bred enighed om, at der var en boble på boligmarkedet. Det med at drømme sig tilbage til scenariet fra dengang, skal man være lidt forsigtig med. Men når der lige tages højde for det lavere renteniveau, skal man ikke være så bekymret. De lavere renter berettiger, at vi kan have priser, som er næsten de samme som dengang,« siger Lise Nytoft Bergmann.

»Herudover skal man huske, at når man tilbagediskonterer boligpriserne med inflationen, at medtage, at de fleste samtidig har haft en udvikling, hvor deres løn er steget mere end inflationen. Det kan også være med til at berettige, at vi har stort set lige så høje priser realt som lige før finanskrisen,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Hun fremhæver, at der i de senere år har været en stor søgning mod de store byer, og det er med til at gøre, at priserne på ejerlejlighederne har klaret sig bedre efter finanskrisen end enfamiliehusene.

»Husene er ikke steget nær så meget som ejerlejlighederne i de senere år, og det skyldes i høj grad tilflytningen til de større byer. København har haft en tilflytning på 10.000 borgere om året. Det er mange nye indbyggere. Nogle af dem flytter selvfølgelig ind i almennyttige boliger og andelslejligheder, men tilflytningen skaber et pres på markedet for ejerlejligheder,« siger Lise Nytoft Bergmann og fortsætter:

»Samtidig skal man huske, at der bor mange singler i København og det gør ligeledes, at tilflytningen er med til at få priserne på ejerlejlighederne til at stige.«

Solidt dyk i boligbyrden

Med analysen fra Danmarks Statistik melder sig spørgsmålet, om det er sværere eller lettere for danskerne at komme ind på boligmarkedet i dag i forhold til tiden op til finanskrisen, hvor det hele mere eller mindre gik amok.

Husene er ikke steget nær så meget som ejerlejlighederne i de senere år, og det skyldes i høj grad tilflytningen til de større byer.
Boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann

Det kan man blandt andet måle ved at se på den såkaldte boligbyrde. Den fortæller, hvor stor en del af familiernes indkomst, som går til boligen. Beregninger fra Nordea Kredit viser, at boligbyrden for husene tilbage i slutningen af efteråret 2006 var oppe på 39 pct. for hele landet i gennemsnit.

Men i Region Hovedstaden var boligbyrden helt opppe på 69,6 pct. For huse er boligbyrden siden faldet og var ved udgangen af sidste år på 25,9 pct. for hele landet i gennemsnit og på 45 pct. i Hovedstaden.

Når det gælder ejerlejligheder var boligbyrden før finanskrisen oppe på 43,4 pct. Den er siden dykket og var ved udgangen af sidste år på 30,8 pct. For landet som helhed er boligbyrden også en del lavere end den var før finanskrisen.

Beregningerne er lavet på baggrund af fastforrentede lån, og der er tale om førsteårsydelsen på lånet.

I Hovedstaden er boligbyrden væsentlig højere for huse end for ejerlejligheder, fordi husene er dyrere end ejerlejlighederne. Derudover er både grundskyld og ejendomsværdiskat noget højere på huset.

Lise Nytoft bergmann fremhæver, at selv om boligbyrden er faldet ganske pænt efter finanskrisen, er der fortsat ikke frit valg på alle hylder, når de danske familier går på boligjagt.

»Der er stadig områder i landet, hvor priserne er så høje, at det kan være svært for mange at komme ind på boligmarkedet. Som boligbyrden ser ud i dag kan de fleste med gennemsnitlige lønninger købe en ejerlejlighed i Region Hovedstaden. Men der er mange, som ikke er ligeglade med, om ejerlejligheden ligger i spidsen af Nordsjælland eller i indre by i København. I indre by i København ser boligbyrden noget anderledes ud end for hele Regionen,« siger Lise Nytoft Bergmann.

En blød landing

Hun påpeger, at når boligmarkedet er bremset lidt op i det seneste år, skyldes det i høj grad nye og strammere regler, der har gjort det sværere at låne til boligkøb i de store byer. Herudover er der nye ejendomsvurderinger på vej. De vil sandsynligvis betyde højere skatter på ejerlejligheder i specielt København.

Begge dele er med til at give en afdæmpning i priserne. Det er privatøkonom i Danske Bank Louise Aggerstrøm Hansen meget enig i. Hun påpeger samtidig, at den mindre opbremsning i priserne, der har været det seneste år, har været en fordel for boligmarkedet.

»Man kan sige, at når det gælder husene, går det stille og roligt fremad med en lille smule realvækst. Når det gælder ejerlejlighederne er det positivt, at man er gået væk fra at have tocifrede årlige procentstigninger. Det ligner, at vi får en blød landing, og det er lidt usædvanligt, men godt,« siger Louise Aggerstrøm Hansen, der fremhæver, at der er lavet nye låneregler, som har lagt låg på, hvor meget man kan låne i de større byer. De regler har været med til at lægge en dæmper på prisudviklingen.

»Det er lykkedes at tage toppen af prisstigningerne. Ser vi et til to år tilbage, gik det meget stærkt for ejerlejlighederne specielt i hovedstaden. Ved sidste krise talte vi om, at priserne skulle ned med 20 til 30 pct. Det har vi slet ikke set denne gang,« siger Louise Aggerstrøm Hansen.

»Derudover var priserne kommet rigtig højt op i København, og mange kunne ikke længere være med. Opstramningen af lånevilkårene har gjort, at endnu færre kan være med, men det er slet ikke dramatisk,« siger Louise Aggerstrøm Hansen.

Hun fremhæver, at når det bliver sværere at låne, vil det være med til at trække priserne på ejerlejighederne ned. Omvendt vil de lidt lavere priser gøre, at flere igen har råd til at købe ejerlejlighed, og det vil være med til at presse priserne lidt op.