Rådgiver: Boligbyggeriet trænger til et servicetjek

Der bliver i alt for høj grad bygget standardboliger, som ikke vil opfylde fremtidens behov, mener Thomas Fokdal fra rådgivningsfirmaet Copenhagen Windows.

Foto: Ritzau Scanpix: Ida Marie Odgaard /STF & Copenhagen Windows. Thomas Fokdal, partner i Copenhagen Windows
Læs mere
Fold sammen

På overfladen ser alt rigtigt fint ud for boligbyggeriet i hovedstaden: Det er på sit højeste niveau i et halvt århundrede, og målt i forhold til befolkningstilvæksten er der endda plads til meget mere, fordi der stadig er et efterslæb fra finanskrisen og årene efter.

Men samtidig blinker de røde lamper, advarer Thomas Fokdal, partner i Copenhagen Windows, der med en baggrund i anvendt fremtidsforskning rådgiver investorer og developere. For det er groft sagt de forkerte boliger, der bliver bygget, og hvor det måske ikke virker som noget påtrængende problem her og nu, så vil det snart blive det.

»Der er brug for, at ejendomsbranchen og politikerne kigger op og revurderer. F.eks. siger Københavns Kommunes kommuneplan, at nye boliger skal være mindst 95 kvm i gennemsnit. Men i forhold til de indtægter, vi har, er det meget store boliger. Med kvadratmeterpriser, som vi ved bliver højere og højere, lukker markedet sig om sig selv. Vi er ved at løbe tør for velhavende kernefamilier, der kan betale for de mange dyre boliger. Løsningen er bygge mindre og mere funktionelle boliger, som folk har råd til at betale. Men vi står i bedste tilfælde i stampe – i værste fald kører vi i den forkerte retning,« siger Thomas Fokdal.

Supertanker skal vendes

Efter hans opfattelse er den politiske vilje til stede til at tillade mindre boliger, og investorerne har naturligvis heller ikke noget ønske om at bygge boliger, som der ikke er købere eller lejere til. Men det er en supertanker, der skal vendes, og det sker ikke fra den ene dag til den anden.

En konkret udfordring er, at hvor drivkraften i boligbyggeriet tidligere var developere, der havde hele deres sjæl i ejendomsudvikling, er det i dag i høj grad pensionskasser og -selskaber, der har stafetten i hånden. Og deres sjæl er at være institutionelle investorer.

»De har masser af ressourcer og masser af ansatte, men ikke nødvendigvis alle indsigterne i de forskellige demografiske behov og forskydninger. De bygger i høj grad med et hensyn om sikkerhed. Ejendomsbranchen kan godt være sådan, at man tænker, at hvis vi gør det samme som alle andre, så er vi sikre, hvorimod hvis vi gør noget, der er anderledes, så løber vi en risiko. Og risiko er det sidste, en beslutningstager i en pensionskasse ønsker at tage. Markedet i dag gør bare, at når alle så gør det samme, opstår der en anden risiko,« siger Thomas Fokdal.

Megatrends sætter retningen

Thomas Fokdal baserer sine analyser på tilstedeværelsen af et par håndfulde megatrends, som fremtidsforskere er overbeviste om er her og vil vedblive at være her. Det gælder f.eks. urbanisering og aldringen af befolkningen, som man konkret kan måle, men det gælder også en mere blød parameter som fællesskabsorientering.

Det sidste er vigtigt, for den indebærer, at nutidens og fremtidens mennesker kan ønske sig noget andet af deres boliger. F.eks. efterspørger de ikke eget gæsteværelse. De er mere end tilfredse med at dele dét og andre fælles funktioner med naboerne i opgangen.

»Det er et paradigmeskifte, der er sket over de seneste 20 år. Dengang skulle man have bil og bolig, så snart man blev gift. De yngre generationer er meget mere orienterede omkring blot at have adgang til goderne, og de vil hellere dele tingene end se dem stå ubrugte hen,« siger Thomas Fokdal.

Han advarer også specielt politikere og virksomheder i København mod at tro, at kernen i hovedstaden altid vil være særligt efterspurgt. Urbanisering handler nemlig ikke om, at alle skal eller vil bo i brokvartererne, men om storbyen i en bredere forstand. Så om 10 eller 20 år kan det være forstæderne eller byerne en tak længere ude, der er efterspurgt.

»De 10.000 mennesker (som København vokser med hvert år, red.) stiller sig jo ikke op på Valby Bakke og venter. Hvis der ikke er et relevant produkt til dem, finder de på noget andet,« slutter Thomas Fokdal.