Jesper Berg, direktør i Finanstilsynet, kalder det konkrete tiltag fra Det Systemiske Risikoråd om en stramning i adgangen til afdragsfrie lån for »lidt grus i maskineriet«, og understreger, at det er bedre at gøre en lille smule nu frem for at vente med risiko for, at man så »skal have det store baseballbat frem«.
Det fortæller han i et interview med Berlingske, efter at Det Systemiske Risikoråd – som han selv sidder med i – tirsdag over middag kom med en officiel henstilling til regeringen om at stramme adgangen til afdragsfrie lån for at dæmpe farten på boligmarkedet.
»Det, der bliver foreslået, er ikke det store baseballbat. Det er mere noget grus i maskineriet,« siger Jesper Berg, som understreger, at han udtaler sig som direktør for Finanstilsynet, og ikke som medlem af risikorådet.
Tiltaget går ud på, at danske boligejere ikke skal kunne optage nye afdragsfrie realkreditlån eller realkreditlignende banklån mod pant i fast ejendom, såfremt boligens belåningsgrad overstiger 60 procent.
Ingen planer om indgreb fra regeringen
Regeringen understreger dog fortsat, at den ikke har planer om at gennemføre et indgreb, men vil bruge de næste tre måneder til at overvåge udviklingen på boligmarkedet.
»Regeringen har en forventning om – på lige fod med de økonomiske vismænd – at priserne dæmpes igen på grund af genåbningen af samfundet og forventningen om stigende renter. Derfor har vi ikke planer om et indgreb på boligmarkedet,« lyder det i en skriftlig kommentar fra erhvervsminister Simon Kollerup (S) som reaktion på henstillingen fra Det Systemiske Risikoråd.
Regeringen er forpligtet til enten at følge henstillingen eller komme med en redegørelse for, hvorfor man ikke vil følge den – hvilket skal ske inden for en tidsfrist på tre måneder. Men vælger regeringen – som proklameret – ikke at følge den, kan det få konsekvenser, understreger Jesper Berg.
»Den negative version er, at regeringen kan blive tvunget til at gøre meget mere på et senere tidspunkt. Det er en mere risikabel strategi. Selvfølgelig kan problemer gå væk, men erfaringen tilsiger, at det gør problemer ikke altid,« siger Jesper Berg.
»Hvis man først skal til at slå med det store baseballbat, risikerer man også, at tingene virkelig banker ned. Der er det rarere bare at kaste lidt grus i maskineriet,« tilføjer han.
Afventer grønt lys fra ministeren
Jesper Berg forklarer, at det, han har hjemmel til at gøre lovmæssigt, knytter sig til forbrugerbeskyttelse og god skik-reglerne. Men at han kun vil gribe ind, hvis ministeren giver ham instruks om det.
»Traditionen på forbrugerområdet og god skik-området har været, at vi afventer ministerens instruktioner. Så der kommer jeg ikke til at gøre noget selv,« siger han.
Det Systemiske Risikoråd har dog valgt en anbefaling, som ikke alene omfatter krav om afdrag for de højtbelånte husholdninger, men for alle boligejere, påpeger Finanstilsynets direktør. Og det sidste falder uden for hans bemyndigelse.
»Det vil kræve en anden lovgivning end den, der eksisterer i dag. Og så skal man i Folketinget,« siger Jesper Berg.
Med andre ord skal man finde et politisk flertal, hvis stramningen af afdragsfriheden skal gælde for alle, mens Finanstilsynet har mandat til at gennemføre stramningen, hvis den kun skal være rettet mod dem med en høj gældsfaktor, hvilket ifølge god skik-reglerne er en gældsfaktor på mere end fire gange den årlige husstandsindkomst.
Boligpriserne kan accelerere endnu mere
En af udfordringerne i forhold til forbrugerne er ifølge Jesper Berg, at man på grund af de lave renter ikke skal betale ret meget for at bo i et hus, og at ydelsen for mange er afgørende for, hvor dyrt et hus de køber. Derfor bliver det også en ekstremt gearet investering for mange.
»Problemet er, at ydelsen er ekstrem lav, og nu ser det ud til, at det for alvor sætter sig i priserne. Man kan for næsten ingen indkomst servicere selv et fastforrentet lån. Hvis man ender med, at priserne skal fastsættes ud fra det, så kan de godt accelerere endnu mere. Ingen af os aner, hvordan renten vil udvikle sig, men det er en risikofaktor, der vil noget, hvis der pludselig begynder at ske noget på den konto,« siger Jesper Berg.
Alene siden begyndelsen af året er renten på det toneangivende 30-årige realkreditlån steget fra 0,5 procent til 1,5 procent – svarende til en tredobling. Samtidig er huspriserne ifølge Boligsidens tal det seneste år steget med 15,7 procent, ejerlejlighedspriserne med 17,9 procent og sommerhuspriserne med intet mindre end 26,4 procent.
»Vi er notorisk dårlige til at forudsige både renten og boligpriserne. Timingen kan altid være forkert, og regeringen må selvfølgelig se det i relation til, hvad man selv tror på i forhold til ændringer af boligskatten, og hvordan finanspolitikken er kalibreret,« siger Jesper Berg.
Til spørgsmålet, om vi i hans optik befinder os i en boligboble, svarer Finanstilsynets direktør:
»Hvis man ser på ydelserne, er der ikke en boligboble. Vi kan godt forklare udviklingen. Men hvis vi ser på sårbarheden i forhold til renteudviklingen, er der en ikke ubetydelig fare for, at nogen kommer galt afsted.«
Godt at have i baghånden
En del brancheaktører på boligmarkedet påpeger, at udbuddet så småt er på vej op, ligesom rentestigninger og boligskattereform også vil tage noget af dampen af. Også de økonomiske vismænd og boligekspert Curt Liliegreen mener på linje med regeringen, at man lige skal se tiden an.
»Vi risikerer at gribe ind oven i en vending på boligmarkedet. Vi har ikke prøvet en pandemi før. Alle vores gængse modeller kan vi ikke bruge. Men det er godt for regeringen, at den med forslaget kan være forberedt på eventuelt senere at lave et indgreb,« siger Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter.
Samtidig opfordrer han regeringen til at gøre et potentielt indgreb mindre omfattende end det, som Rådet lægger op til – eksempelvis ved at tillade afdragsfrihed på 40 procent af belåningen, mens resten skulle være med afdrag.
Jesper Berg påpeger, at der altid er mange argumenter frem og tilbage i forhold til, hvordan man skal time et indgreb.
»Hvis vi ser på historikken, har vi i 10erne været heldige eller dygtige til at kaste grus i maskineriet, sådan at vi har undgået nogle af de ting, vi har set i tidligere årtier. Modstykket var nullerne, hvor vi i den grad fejlede ved ikke at gribe ind – og også fejlvurderede afdragsfriheden,« siger han.
»Det andet modstykke så vi i midten af 80erne, hvor vi med Kartoffelkuren tog det store baseballbat frem og hamrede til den lige præcis på det tidspunkt, hvor det vendte. Fordelen ved at gøre noget på et tidligt tidspunkt er, at man ikke behøver at gøre så meget. Man kan nøjes med noget grus. Så er risikoen, hvis det vender, også mindre,« uddyber Jesper Berg.
I sidste ende er det dog op til regeringen at trykke på knappen, hvis henstillingen fra Det Systemiske Risikoråd skal have ben at gå på. Derefter er spørgsmålet, om det overhovedet bliver muligt at finde et flertal til den del af tiltaget, der kræver ny lovgivning. Indtil videre tyder det på, at det kan blive en udfordring.
