Flere aktører på boligmarkedet advarer mod indgreb: »Det er ligesom passé«

Både ejendomsmæglere og den finansielle sektor fraråder et indgreb på ejerboligmarkedet med henvisning til, at der allerede er tegn på en vending, ligesom flere nedkølende elementer skimtes i horisonten.

 
Se husprisernes udvikling gennem generationer og hvordan skiftende regeringer har lavet indgreb på bolig- og lånemarkedet. Fold sammen
Læs mere
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Mens regeringens finansielle toprådgivere i form af Det Systemiske Risikoråd er på vej med konkrete forslag til et boligindgreb, så råber en række aktører med fingrene på pulsen vagt i gevær.

Timingen for et indgreb på boligmarkedet er uheldig, mener en stribe aktører på boligmarkedet.

»At begynde at tale indgreb nu, er ligesom passé. Hvis man skulle have lavet et indgreb, skulle man have gjort det for et år siden,« siger Jan Nordmann, kommunikationschef i ejendomsmæglerkæden EDC.

»Vi håber, at man lytter meget til, at markedet er på vej ned i et normalt niveau. Vi har hele tiden sagt, at det vil komme til at ske hen over sommeren ud fra en betragtning om, at når verden bliver normal, og folk kan rejse ud og fokusere på noget andet end hjemmet, så får vi et normalt boligmarked igen,« tilføjer Jan Nordmann.

Han mener derfor ikke, at tiden er inde til et indgreb. Samtidig fremhæver kommunikationschefen, at der også er andre ting, som de nye boligskatter og rentestigninger, der vil virke afdæmpende.

»Et forkert politisk signal«

»Vi har heller ikke specielt meget brug for at dæmpe økonomien, for der er mange andre brancher, der har brug for, at der er penge i omløb i Danmark, som for eksempel service- og underholdningsbranchen. Boligejernes økonomi er en vigtig faktor i det, så at begynde at stramme nu, vil være et forkert politisk signal,« siger han.

Ser du ligefrem risiko for prisfald?

»Der er ting, der tyder på, at vi er på en top. Og det ligger så implicit i det, at der kommer en nedtur efter en top. Det er ikke kun på grund af rentestigninger, men også på grund af boligskatter, og hvad der i øvrigt kan trække i den retning. Men jeg tror ikke, at der er lagt op til dramatiske prisfald. Og så skal man i hvert fald huske, at det vil være på et marked, hvor der nogle steder har været prisstigninger på over 20 procent det seneste år,« siger Jan Nordmann.

Netop ejendomsmæglerbranchen har haft kronede dage under coronakrisen, som har budt på rekordmange handler. Ifølge tal fra Boligsiden blev der i 2020 solgt over 106.000 boliger, og i 2021 er der indtil videre solgt omkring 60.000.

Alligevel er Jan Nordmann ikke så bekymret for, at et potentielt indgreb vil få den store betydning for ejendomsmæglerbranchen.

»Det er ikke, fordi det påvirker os så meget, da 80 procent af alle bolighandler sker som følge af store livsbegivenheder. De sker uanset, hvad man laver af indgreb. Men det er klart, at lige når der er uro, så bremser tingene op, for så venter folk lidt for at se, hvad der sker. Men de venter jo ikke i ti år. Så på den måde bliver vi som branche ikke så hårdt ramt,« siger han.

»Det er mere boligejernes økonomi, der kan blive ramt, hvis de pludselig står med en bolig, som gør dem teknisk insolvente eller er svær at sælge. Dem, man vil ramme med det her, er de unge, som lige har købt, da de har købt på toppen og ikke har anden opsparing end den beskedne opsparing, de har nået at få i boligen,« uddyber Jan Nordmann.

Professor opfordrer til mindre indgreb

Det Systemiske Risikoråd meddelte tilbage i marts, at det ved sit andet møde i juni ville komme med en såkaldt henstilling til regeringen om at »iværksætte nye tiltag, der kan begrænse risikoopbygningen på boligmarkedet«.

Højere udbetalingskrav, afskaffelse af rentefradrag og nye begrænsninger på adgang til afdragsfrie lån har været nævnt som tre mulige tiltag for at dæmpe boligpriserne.

Jesper Rangvid, professor i finansiering ved CBS, mener eksempelvis, at den nuværende situation tilsiger mindre indgreb. Øverst på professorens liste står de afdragsfrie lån.

»Så kan man diskutere timingen. Jeg vil dog fraråde, at man baserer sin holdning til et muligt indgreb eller ej på en forventet boligprisudvikling. Måske aftager boligprisstigningstakten. Måske gør den ikke. Historien har vist, at mange er kommet galt afsted med at forudsige boligpriserne,« sagde Jesper Rangvid mandag til Berlingske.

Hos EDC er Jan Nordmann størst tilhænger af højere udbetalingskrav i visse områder.

»Skulle man endelig lave et indgreb, synes jeg, at man skulle kigge på udbetalingskravet, som i dag er på fem procent, og måske højne det i de områder, hvor det går hedest til. Men vi er helst fri, for vi kan ikke se behovet,« siger han.

Vil ramme mange førstegangskøbere

Ifølge en ny undersøgelse, som Epinion har udarbejdet for Finans Danmark, vil en forhøjelse af udbetalingskravet dog især ramme mange førstegangskøbere. Blandt de adspurgte, som ikke bor i en ejer- eller andelsbolig, svarer godt 42 procent, at de ikke ville have råd til at købe en bolig, hvis kravene til udbetalingen sættes op fra fem til ti procent.

Ane Arnth Jensen, viceadministrerende direktør i Finans Danmark, opfordrer ligeledes til at se tiden an.

Hvis man vurderer politisk, at der er behov for indgreb, vil hun foretrække, at man »foretager mindre ændringer og bruger de kendte værktøjer« som eksempelvis mindre ændringer i vækstvejledningen og god skik-reglerne.

»Vi har et varmt boligmarked, men vi har ikke hedeslag. Da det gik meget hedt for sig på boligmarkedet i 00erne, steg priserne på ejerlejligheder 40 procent årligt. I øjeblikket stiger de i københavnsområdet med 15 procent, og det er selvfølgelig noget, men der er også mange steder i landet, hvor priserne ikke stiger synderlig meget,« siger Ane Arnth Jensen.

Hun henviser også til rentestigninger og de nye skatteregler for boliger, der forventes at træde i kraft i 2024.

»Og forleden dag hørte vi skatteministeren sige, at man kan forvente, at nye ejendomsvurderinger kommer løbende i de kommende år. Den tredje ting, jeg vil nævne, er, at vi allerede nu ser et større boligudbud og færre fremvisninger af boliger. Desuden ses en dæmpet efterspørgsel efter sommerhuse, fordi danskerne endelig kan rejse,« siger vicedirektøren.

Hun mener, at det er afgørende at have forventningerne til boligpriserne med i betragtning i forhold til at vurdere, om der er en boligboble eller ej.

»Til syvende og sidst er det en politisk beslutning, om der skal gribes ind og i hvilket omfang. Men det er vigtigt at forholde sig til, om der er et forventningselement, for hvis det er meget stort, kan det være udtryk for, at der er en boligboble,« siger Ane Arnth Jensen.

Drevet af særlige omstændigheder

Louise Aggerstrøm Hansen, privatøkonom i Danske Bank mener også, at der lige nu er god grund til, at man skal forholde sig lidt mere afventende.

»Det, som er sket på boligmarkedet, har været drevet af særlige omstændigheder på grund af corona. Vi er forbi toppen, og det har hele tiden været vores forventning, at i takt med at vi vender tilbage til mere normale forbrugsmønstre, ville det begynde at lægge sig,« siger hun.

Ligesom Jan Nordmann påpeger privatøkonomen, at det kan tage tid, før et indgreb begynder at virke.

»Hvis man laver det nu, kan det være, at virkningen først kommer om et halvt år, når det hele er begyndt at aftage,« siger hun.

En vigtig faktor er dog, at udbuddet af boliger til salg fortsætter med at stige i den kommende tid, da det er blevet banket helt i bund under coronakrisen.

»Der har vi faktisk set, at boligudbuddet har været ekstremt lavt, men det er fordi, det er gået meget hurtigt med salget. Antallet af nye boliger til salg har været meget stabilt, og det burde være nok til at få det samlede boligudbud i vejret,« siger Louise Aggerstrøm Hansen.

Kan ikke genkende billedet

Noget af det, der også kan komme på bordet, når Det Systemiske Risikoråd forventes at komme med sin henstilling tirsdag middag, er en stramning af de afdragsfrie lån, da der ifølge Nationalbanken har været »en markant stigning« i danskernes realkreditgæld uden afdrag.

Men det billede kan man ikke genkende hos Totalkredit, understreger chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard.

»Nye boliglån har i stigende grad været med afdrag siden 2010. I 2020 var omkring 40 procent af alle nye lån i Totalkredit uden afdrag, hvilket er en lav andel set over de seneste ti år,« påpeger han.

I 2021 har Totalkredit, der er ejet af Nykredit-koncernen og dækker omkring halvdelen af realkreditmarkedet til boligejerne, dog givet lidt flere lån med afdragsfrihed. Og udviklingen er omtrent den samme på tværs af regionerne i Danmark, hvor afdragsfrihed traditionelt er mere populært i hovedstaden end andre dele af landet, forklarer Sune Malthe-Thagaard.

»Stigningen i andelen af nye lån, der er afdragsfrie, skyldes de nye lån med 30 års afdragsfrihed og fast rente, som Totalkredit lancerede i januar i år. Afdragsfrihed i ti år er faldet i 2021. Det er altså meget velpolstrede boligejere, der har fået andelen af nye lån med afdragsfrihed til at stige i 2021,« siger han.

Det gælder også i københavnsområdet, tilføjer han.