Kære brevkasse
Efter overgang til pensionisttilværelsen solgte min ægtefælle og jeg for nogle år siden en 60’er-villa, hvor vi ved salget tog en række forbehold for blandt andet BBR-oplysninger, installationer, kloaker med mere. Vi har selvfølgelig overholdt vor loyale oplysningspligt om husets tilstand, men hvis vi inden for nogle år begge falder væk – og vores tidligere hus efterfølgende videresælges til en køber, der kan påvise fejl og mangler ved det gamle hus – hvordan er vore to børn som arvinger så stillet?
Vi har læst om udbakningsreglen, men er usikre på, om denne har samme effekt som gældsfragåelsesbo/præklusivt proklama og dermed kan imødegå et berettiget erstatningskrav for fejl og mangler. Vi ville jo gerne have ro i sindet og vide, at vore børn kan beholde arven ubeskåret efter os, uden at de om mange år kan blive dømt til at udrede et gammelt erstatningskrav. Er der en forældelsesfrist? Eller er det simpelthen nødvendigt med et præklusivt proklama?
Med venlig hilsen R.A.C.E
I mange år hæftede en boligsælger for alvorlige mangler ved ejendommen i 20 år. Dette fulgte af den såkaldte 1908-lov. Der var et stigende antal eksempler på, at huskøbere mere end 19 år efter salget blev mødt med meget store krav. Politikerne besluttede, at forældelsesfristen blev halveret fra 20 til 10 år, ligesom de gav hussælgere mulighed for næsten fuldstændig at slippe for risikoen for krav efter et salg.
Efter salget af jeres hus kan I indenfor ti år fra overtagelsesdagen blive mødt med krav for mangler ved huset. Hvis der er tale om forurening, er forældelsesfristen dog 30 år. Det er så den tidsramme, der gælder i jeres tilfælde, idet jeg forstår, at I ikke har solgt med tilstandsrapport med videre, se nedenfor.
Hvis der viser sig mangler, vil I hæfte indenfor tidsperioden – dog er mindre væsentlige fejl og mangler, hvilket typisk er fem til ti procent af kontantprisen, undtaget for hæftelse, bagatelreglen.
Det er jer som sælgere, der har hæftelsen for mangler. Hvis I dør, og forældelsesfristen ikke er udløbet, vil et krav kunne anmeldes i dødsboet. I dødsboet bliver der indrykket et såkaldt »præklusivt proklama«. Heri opfordres de, der måtte have et krav, til at meddele kravet inden otte uger. Hvis kravet ikke anmeldes, falder det væk.
Et proklama dækker også fremtidige krav og eventuelle krav. Det vil sige, at selvom huskøber måske ikke har kendt kravet – og derfor ikke ville kunne anmelde det – falder det væk efter de otte uger. Anmeldes et krav indenfor fristen, så skal boet – hvis kravet anerkendes, eller retten afsiger dom herom – betale for udgiften.
Af hensyn til andre læsere vil jeg omtale sælgeres muligheder for at sælge næsten fri for ansvar. De fleste hussælgere benytter sig i dag af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
Hvis sælger til køber – inden køber har afgivet købstilbud – udleverer en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring, vil udgangspunktet være, at sælger ikke kan drages til ansvar for, at husets fysiske tilstand er mangelfuld eller at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter. Køber kan heller ikke over for sælger påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten.
Men som i al jura er der visse forbehold. En sælger kan blive ansvarlig alligevel. Mangler opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, og frem til overtagelsesdagen medmindre andet er aftalt. Sælger hæfter normalt også for ulovlige bygningsindretninger. Det er også sælgers problem, hvis noget viser sig at være i strid med en servitut. Hvis sælger har givet en garanti eller har tilsidesat den såkaldte loyale oplysningspligt, vil sælger naturligvis også hæfte herfor.
Den omtalte mulighed gælder for salg af fast ejendom, hvis ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. Det gælder salg af en- og tofamiliehuse til helårsbeboelse og sommerhuse – både salg af hele huset og salg af ideelle anparter af huset – og i princippet også salg af ejerlejligheder til beboelse, men da forsikringsselskaberne ofte ikke vil afgive tilbud om ejerskifteforsikring på ejerlejligheder, er loven i praksis næsten ikke gældende for ejerlejligheder.
Hvis der udarbejdes tilstandsrapport for hele ejendommen og den enkelte ejerlejlighed, er der dog mulighed for at tegne ejerskifteforsikring. Samme mulighed gælder ikke salg af en andelsboliger og aktielejligheder.
Reglerne gælder ikke for aftaler om salg af ubebygget grund eller grund med bygning under opførelse eller for salg af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves.
Med venlig hilsen
Allan Ohms, advokat (H)
