»Master bedroom er vildt lyst og lækkert, og der hører et badeværelse til med tre brusere. Hele lejligheden har gulvvarme, og her fra køkken-alrummet kan du gå direkte ud i en helt privat 102 kvadratmeter stor taghave med kunstgræs og terrasse. Bare terrassearealet er 40 kvadratmeter. Det svarer næsten til en almindelig toværelses på Amager.«

Ejendomsmægler i home Ørestad Jacob Nilausen har skruet en smule ned for sælgerentusiasmen, men den er stadig tydelig at spore, mens han viser rundt i en lejlighed på 5. sal i det Bjarke Ingels-tegnede, ikoniske lejlighedskompleks i Ørestaden, VM Bjerget.

Lejligheden er en af de få, der er til salg i den prisvindende bygning, hvor to tredjedele af arealet er parkeringshus, hver etage har sin egen farve, og Mount Everests tinder er gengivet i de 1.200 aluminiumsplader, bjerget er beklædt med. Og den er væk efter 14 dage, regner Jacob Nilausen med. Der er allerede prisforhandlinger i gang på de 3,5 millioner kroner, lejligheden er sat til.

Og det er ikke kun i arkitektoniske perler som VM Bjerget, at »til salg«-skiltene fjernes hurtigt. Også i de mange andre af Ørestadens boligkomplekser, er der gang i salget. I dag bor der 8.500 personer i bydelen, som inden for det seneste år er vokset med 1.000 indbyggere.

»De typiske lejlighedskøbere i Ørestaden er unge par med eller uden børn eller ældre par, der har solgt hus og nu vil flytte til noget mindre pasningskrævende. Øvre middelklasse med en pæn husstandsindkomst for det meste. De bliver tiltrukket af det grønne, af at alt er tæt på – både metro, skole og indkøb – og ofte bliver de også fascineret af selve lejligheden,« fortæller ejendomsmægleren.

Han har solgt boliger i Ørestaden i otte år. Lige siden de første beboere flyttede ind i den nye Amager-bydel, hvor lejlighederne er spritnye og prisniveauet derefter. Mange af dem er for dyre til, at de kunne sælges i kriseåret 2008, og derfor blev de lejet ud. Nu er markedet vendt til det bedre, de eksklusive boliger solgt, og bydelen huser ikke mange billige lejelejligheder.

»Ørestaden er blevet en rigmandsghetto. Grundpriserne er relativt høje, og hvis bygherrerne skal sikres et afkast, har de været nødt til at bygge dyre lejligheder. Det har genereret et yderst velstillet beboerklientel,« siger chefkonsulent i BBN Consult Bjarne Boye Nielsen med speciale i boligmarkedet.

Jacob Nilausen er ikke glad for ordet rigmandsghetto, men for ham gør det ingenting, »hvis der kommer lidt snobeffekt til Ørestaden«.

Frygt for rigmandsenklaver

Det vil Københavns teknik- og miljøborgmester, Ayfer Baykal (SF), for alt i verden undgå. Og både hun og boligeksperter som Bjarne Boye Nielsen frygter, at nye byudviklingsområder som Nordhavn og Sydhavn også har kurs mod at blive rigmandsenklaver, når høje grundpriser er lig med tilsvarende høje boligpriser. Også for de almene boliger.

I hendes øjne skal direktøren og dagpengemodtageren kunne bo dør om dør overalt i hovedstaden – byen, hvor ambitionen altid har været, at der skal være plads til alle. Også der, hvor lejlighederne er nybyggede, har udsigt til vandet og ligger på nogle af byens mest attraktive, havnevendte kvadratmeter. Af de 40.000 boliger, et færdigudbygget Nordhavn skal rumme, bør mindst en femtedel være almene og billige, mener borgmesteren.

»Vores by vil gerne være mangfoldig og rummelig, men det nytter ikke noget, at man skal have en direktørløn for at kunne bo ved vandet,« siger Ayfer Baykal.

Men det kræver en ændring i planloven, der i dag giver private bygherrer lov til at bygge det, der økonomisk bedst kan betale sig for dem på deres grunde i kommunen – og det kan ofte ikke betale sig at bygge alment. Derfor risikerer man en segregering med socialt belastede områder i den ene ende af skalaen og rigmandsghettoer i den anden.

»Selvfølgelig skal der være penthouselejligheder til ti millioner, men det skal også være muligt at få en toværelses til 3.500 kroner om måneden, så vi kan have unge, gamle og kontanthjælpsmodtagere boende i de nye byudviklingsområder. Og det er jo især dem ved havnen,« lyder det fra Ayfer Baykal.

Skal der være plads til folk med lave indkomster i hovedstadens nye byområder, skal kommunen i planloven have ret til at detailstyre de forskellige lokalplaner og forpligte private bygherrer til at blande alment boligbyggeri med privat byggeri.

Et ønske, som Ayfer Baykal har opbakning til fra overborgmester Frank Jensen (S), der tidligere har meldt sig på banen med samme budskab. Han har samtidig bebudet, at der i hans øjne bør opføres 9.000 nye almene boliger inden 2025.

Skæv fordeling

I dag er 20 procent af boligerne i København almene, men de er skævt fordelt. Syv ud af ti boliger i Tingbjerg og Husum er almene, i den gamle del af Sydhavnen er det næsten halvdelen, mens det i Ørestaden er 15 procent, og i de nye Sydhavnsbydele Sluseholmen og Teglholmen kun er hver tiende.

En fordeling, der ikke sikrer diversitet i hovedstaden, og den skæve sammensætning frygtes at fortsætte i Nordhavnen, hvor det stats- og kommuneejede selskab By & Havn sælger ud af grundene til private investorer. Derfor kan en ændring af planloven være et godt redskab til at forebygge rigmandsghettoer med dyre ejer- og lejelejligheder, vurderer Jens Kvorning, professor i byplanlægning ved Kunstakademiets Arkitektskole.

»Det ville være meget fornuftigt at give kommunen nogle flere muligheder til at styre, hvor der skal bygges alment, når det private boligmarked ser ud, som det gør nu. Der er næsten ingen billige lejelejligheder tilbage i København, og det skubber folk med lave indkomster væk,« forklarer han.

»Det sikrer jo netop ikke, at hovedstaden bliver den blandede by, som den har brug for at være,« siger Jens Kvorning.

De almene boliger bør »dryppes ned i små portioner« for at blive integreret sammen med andre boligformer, som professoren tegner det op, og 60erne og 70ernes fejl med at samle almennyttige lejligheder i store boligområder, der siden har udviklet sig til at blive socialt belastede, skal ikke gentages.

Og det skal være billige almene boliger, så der ikke opstår en situation som den i Sydhavnen, hvor kontrasten mellem den nye og den gamle del af bydelen bliver gjort større af, at en almen lejelejlighed i et af de nye områder som Teglholmen eller Sluseholmen koster omkring 10.000 kroner om måneden, og størstedelen af de omkringliggende boliger er ejer- eller endnu dyrere lejelejligheder. I den gamle del koster de almene lejligheder et par tusinde, og de udgør over halvdelen af boligerne i området.

Almene boliger er et ægte, socialdemokratisk kerneemne, der har været oppe at vende flere gange – blandt andet da Københavns tidligere overborgmester Ritt Bjerregaard (S) i 2005 meldte ud, at hun ville sikre 5.000 billige boliger til højst 5.000 kroner.

Carsten Hansen (S), minister for by, bolig og landdistrikter, erklærer sig da også både som socialdemokrat og som minister særdeles positivt stemt over for de københavnske borgmestres forslag om ændringer i planloven.

»Vi er som regering meget optaget af at undgå segregering, og her er planloven et vigtigt instrument. Det er vores pligt som politikere at sikre, at vi får blandede boligbyggerier. Derfor vil jeg meget gerne se nærmere på forslaget og undersøge, om det er den vej, vi skal gå,« siger han.

Det skal ske i tæt samarbejde med Miljøministeriet, som planloven officielt hører under. Men Carsten Hansen understreger også, at der bestemt ikke er nogen »snuptagsløsninger« i den sammenhæng.

»Vi skal undersøge forslaget til bunds, for der er forskellige komplikationer. Eksempelvis kan bygherrer risikere tab på deres jord, hvis det kræves af dem, at de bygger billige boliger, så vi skal blandt andet finde ud af, hvordan vi sikrer de private jordejeres rettigheder,« lyder det fra ministeren.

Netop risikoen for tab er da også et problem, lektor i boligøkonomi ved Copenhagen Business School Jens Lunde, peger på. Han sammenligner det med, at Københavns Kommune indbyder til en fest, men at det er de private bygherrer, der betaler for gildet.

»Hvis man ændrede planloven, ville det øge nogle af de i forvejen meget omfattende forvridninger, der er på boligmarkedet. De attraktive grunde er dyre nok i forvejen, og de ville kun blive endnu dyrere for private investorer. Det ville være en ekstra økonomisk straf for dem, hvis de skulle betale for alment byggeri,« vurderer han.

Københavns Kommune kan godt opsætte et måltal for, at en femtedel af de nye boliger skal være almene, mener Jens Lunde, men så bør der følge tilskud til byggeriet eller lignende med. Ellers frygter han, at ingen private bygherrer vil have lyst til at købe grundene, og så kommer kommunen til at stå med et nyt problem.