Kriminalitet i boligområder
Kriminalitet i et boligområde skaber alt andet lige utryghed. Dette er især tilfældet, når den kriminelle er lejer i området eller medlem af en lejers husstand, og når kriminaliteten har en tilknytning til boligområdet. Kriminaliteten kan i visse tilfælde medføre, at lejekontrakten kan ophæves af udlejer. Dette er tilfældet, når lejeren har tilsidesat god skik og orden, og kriminaliteten er af en sådan karakter, at lejerens fraflytning er påkrævet.
Det er ikke enhver form for kriminalitet, som skaber utryghed i en sådan grad, at lejers fraflytning er påkrævet. Det vil bero på en konkret vurdering af, om kriminaliteten skaber den fornødne utryghed, men især personfarlig kriminalitet – såsom vold og røveri – vil være utryghedsskabende. Andre former for kriminalitet kan efter omstændighederne naturligvis også være utryghedsskabende, herunder ildspåsættelse, trusler og hærværk. Det er ikke en betingelse, at lejer er dømt for forholdet, før ophævelsen kan ske, men en dom kan bestyrke, at ophævelsen var berettiget. Omvendt vil en egentlig frifindelse af lejer vanskeliggøre udlejers mulighed for at vise, at ophævelsen var berettiget.
Ophævelsen af et lejeforhold er ikke kun noget, udlejer kan være berettiget til, men også noget udlejer efter omstændighederne kan være forpligtet til. Udlejer har i visse tilfælde en forpligtelse over for de andre lejere til at sørge for, at der er ro og orden i ejendommen. Udlejer kan derfor i visse tilfælde have en pligt til at reagere over for f.eks. en kriminel og utryghedsskabende lejer, således at ro og orden kan bevares.
Søren Kopp, advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom »Vestre Landsret fandt på den baggrund, at lejeren havde misligholdt lejekontrakten ved groft at have tilsidesat god skik og orden.«
Som nævnt er det en betingelse for ophævelsen, at lejers fraflytning er påkrævet. Heri ligger et proportionalitetsprincip, hvorefter der skal være sammenhæng mellem misligholdelsens karakter og den byrdefulde ophævelse. Kriminaliteten skal med andre ord have en vis karakter, før ophævelsen er berettiget. Det er yderlige en betingelse for ophævelsen, at kriminaliteten har tilknytning til ejendommen eller personer, som lovligt færdes i ejendommen, herunder udlejer, dennes ansatte og lejere.
Lejerens kriminelle adfærd
En ny kendelse fra Vestre Landsret er et tydeligt eksempel på, hvilken kriminalitet der betragtes som tilstrækkeligt utryghedsskabende og dermed nødvendiggør lejerens fraflytning. Den pågældende lejer var dømt for hærværk, trusler og forsøg på vold over for en anden beboer i ejendommen. Lejeren havde med en motorsav skåret den anden beboers hoveddør i stykker og herefter forsøgt at ramme beboeren med den tændte motorsavsklinge. Lejeren var desuden dømt for at have truet med at slå beboeren ihjel gentagende gange i en periode på et halvt år, ligesom lejeren efterfølgende havde fået et tilhold over for den anden beboer, som i øvrigt boede i samme forening under 100 meter væk fra pågældende.
Vestre Landsret fandt på den baggrund, at lejeren havde misligholdt lejekontrakten ved groft at have tilsidesat god skik og orden. Kriminalitetens omfang og karakter medførte, at lejers fraflytning var påkrævet, og at ophævelsen stod i rimeligt forhold til misligholdelsen.
Byretten var dog kommet frem til det modsatte resultat – det vil sige, at byretten ikke fandt, at det var påkrævet, at lejer fraflyttede lejemålet. Baggrunden herfor var, at lejer var i psykiatrisk behandling og havde fået det betydeligt bedre. I øvrigt havde der ikke været lignende episoder med lejeren efterfølgende. Som nævnt kom Vestre Landsret imidlertid frem til, at ophævelsen var berettiget.
Kendelsen fra Vestre Landsret viser, at groft hærværk og truende adfærd kan have den konsekvens, at den pågældende lejers lejekontrakt kan blive ophævet, og at det ikke nødvendigvis er afgørende, at lejeren efterfølgende kommer i psykiatrisk behandling og får det bedre, eller at lejeren ikke efterfølgende udviser lignende adfærd.
