Her er den billige vej til de vilde boliglån

Trods strammede regler er der stadig mulighed for at få afdragsfrihed og nulrenter på realkreditlån – også uden at betale de højeste gebyrer.

To forskellige lån kan være vejen til stadig at bruge afdragsfrihed og flekslån uden at betale de højeste gebyrer. Fold sammen
Læs mere
Foto: Thomas Lekfeldt

Opstramningen af lånereglerne har gjort det dyrere og sværere at bruge lånetyperne med de laveste renter – aktuelt under nul – samt afdragsfrihed. Men de fleste boligejere kan stadig bruge de vildeste lån med afdragsfrihed og nulrenter, og der findes en vej til at bruge dem med lavest mulige omkostninger målt som bidragssatsen, det løbende gebyr på realkreditlån.

Metoden kan være at belåne boligen med to forskellige realkreditlån og placere det mest risikable lån som det første i rækkefølgen – det vil sige med pant i 0 til 40 procent af boligens værdi. Så kan den resterende del belånes med en mere sikker lånetype, som typisk vil være et obligationslån med fast rente og afdrag.

Eksempelvis kan vi kigge på et lån på halvanden mio. kr. som F-kort fra Totalkredit med en rente på minus en kvart procent. Det koster 6.320 kr. om måneden efter skat, hvis det lægges i den høje ende af belåningen. Men hvis det lægges som det første lån i rækkefølgen, så koster det kun 5.880 kr. – en samlet besparelse på 145.000 kr. over hele lånets løbetid.

Det er ikke alle boligejere, som med de nye låneregler kan få lov til at belåne hele boligen med variabelt forrentede lån med afdragsfrihed og rentetilpasning oftere end hvert femte år. Men selv hvis boligejeren kunne få lov til at bruge de vildeste lån til boligen, vil det gøre en stor forskel i prisen, om de bruges med sikkerhed i den nederste eller øverste del af boligens værdi. Og der er tre forskellige bidragssatser, afhængigt af om lånet er under 40 pct. af boligens værdi, under 60 pct., eller om det går helt op til de tilladte 80 pct.

Også de sikre lån

Et af de sikre lån med fast rente og afdragsfrihed er også markant billigere, hvis det lægges som det første lån fra 0 til 40 pct. af boligens værdi. Så er forskellen på ydelsen ved et lån på halvanden mio. kroner 460 kroner efter skat.

Det kan betale sig at være opmærksom på det – både for at indrette sig bedst muligt fra begyndelsen, og hvis der senere er optaget tillægslån, påpeger chefanalytiker hos Totalkredit Jeppe Borre.

»En del boligejere sidder i dag med mere end ét lån i boligen. Det kan skyldes, at man har optaget et tillægslån på et senere tidspunkt, eller at man allerede ved købstidspunktet har valgt at sprede belåningen ud på flere låntyper. I sidstnævnte scenarie, hvor lånene optages på samme tidspunkt, kan det være en god idé at overveje, hvordan man sammensætter boligfinansieringen,« siger han.

Men der kan også være grunde til at placere det dyreste lån yderst, påpeger han. Eksempelvis kan boligejeren have planer om at indfri det afdragsfrie lån først, og så kan det være mest fordelagtigt at have det placeret yderst og dyrest, fordi lånene som udgangspunkt ikke flytter sig i pantrækkefølgen, selv om andre lån indfries.

Der er i øvrigt forskellige regler blandt realkreditinstitutterne, som man skal medregne. Mens nogle beregner bidragssatsen på hele lånet ud fra den belåningsgrænse, der er overskredet, så beregner Totalkredit kun den højere bidragssats på den del af lånet, der ligger over. Til gengæld genberegner Totalkredit ikke bidragssatsen, når belåningsgraden falder, hvilket eksempelvis Realkredit Danmark gør.