Boligejere i intens slutspurt: Så mange sprang med på konverteringsbølgen

Interessen blandt boligejerne for at omlægge lån har været markant større end ventet. Alene den seneste uge op til opsigelsesfristen 30. april blev der opsagt lån for over 60 milliarder kroner. Det gør det til den største konverteringsbølge siden 2005.

Konvertering
Tusinder af boligejere har benyttet det konverteringsvindue, som de rekordlave renter har åbnet for dem. I alt blev der opsagt realkreditlån for omkring 110 milliarder kroner frem til opsigelsesfristen 30. april. Fold sammen
Læs mere
Foto: Mathias Løvgreen Bojesen

Det rekordlave renteniveau har resulteret i den største konverteringsbølge i 14 år, viser en ny opgørelse. I alt har boligejere opsagt realkreditlån for over 110 milliarder kroner.

Forventningerne fra realkreditselskaberne lød på et konverteringsomfang på mellem 70-85 milliarder kroner. Men udsigten til at få fingrene i et 30-årigt lån til 1,5 procent til en gunstig kurs gav stormløb op til opsigelsesfristen tirsdag 30. april.

»Vi havde ventet, at tallene ville vise den største konverteringsbølge siden 2015, men noget uventet har slutspurten været så kraftig, at konverteringsbølgen rent faktisk overgår niveauet fra 2015. Vi skal helt tilbage til 2005 for at finde et højere niveau for opsigelser,« skriver Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, i en kommentar.

Alene de seneste to dage inden fristen blev der indfriet lån for 36 milliarder kroner. Til sammenligning har det samlede indfrielsesomfang ligget på mellem 20-40 milliarder kroner til de foregående ni opsigelsesfrister, skriver chefanalytiker Jeppe Borre fra det Nykredit-ejede Totalkredit i en kommentar.

Så mange boligejere omlægger lån

»Det er en kæmpe stigning og det er en god sjat mere, end vi havde forventet,« påpeger Jeppe Borre, som vurderer, at flere end 80.000 boligejere har benyttet konverteringsvinduet i denne omgang.

»Mens boligejerne typisk opnår en lavere ydelse og et øget afdrag i forbindelse med nedkonverteringen, øger de også sikkerheden over for boligformuen ved en fremtidig rentestigning. Fastforrentede lån bærer en vis forsikring af friværdien, da en mærkbar og hurtig rentestigning risikerer at sætte sig i boligpriserne i nedadgående retning, men også i et fald i obligationskurserne bag de fastforrentede lån. Det kan give mulighed for at indfri til en lavere kurs og derved skære af sin restgæld,« forklarer han.

Nordea Kredit skønner, at omkring 85.000 boligejere er sprunget med på konverteringsbølgen. Sammenlignet med den i 2005 har vi et helt andet renteniveau i dag, påpeger boligøkonom Lise Nytoft Bergmann.

»Dengang var der tale om konverteringer fra 30-årige seks procent-lån til de første fire procent-lån nogensinde. I dag har langt de fleste boligejere omlagt fra fastforrentede lån med en rente på tre eller 2,5 procent til 30-årige 1,5 procent-lån,« skriver hun i en kommentar.

Ifølge Lise Nytoft Bergmann kan den intense slutspurt forklares med, at man kan minimere de såkaldte differencerenter og dermed de samlede omkostninger ved at konvertere, hvis man gør det så tæt på en opsigelsesfrist som muligt.

»De ender godt nok med en lavere regning til differencerenter, end hvis de havde omlagt deres lån lidt tidligere, men samtidigt har de fået et større kurstab, eftersom kursen på de 30-årige 1,5 procent-lån er faldet på det seneste,« påpeger Nordeas boligøkonom.

De har ramt konverteringsbølgen bedst

I slutningen af marts lå kursen på 1,5 procent-lånet med afdrag lige omkring 100, mens kursen i slutningen af april har svinget omkring 99,2.

»De boligejere, der har ramt konverteringsbølgen bedst, er derfor de boligejere, der omlagde deres lån i slutningen af marts og i begyndelsen af april,« skriver Lise Nytoft Bergmann i en kommentar.

Præcis hvor stor gevinsten bliver for boligejerne afhænger derfor af, hvornår omlægningen er foretaget. Men hvis man tager udgangspunkt i en boligejer med et lån på en million kroner med afdrag, en rente på 2,5 procent og en restløbetid på 28 år, der er blevet omlagt til et tilsvarende lån med en rente på 1,5 procent, kan boligejeren forvente, at den månedlige ydelse efter skat falder fra ca. 3.820 kroner til ca. 3.740 kroner – eller 80 kroner om måneden efter skat.

»Den lavere rente betyder desuden, at lånet afdrages hurtigere. Således stiger det månedlige afdrag fra 2.060 kroner til 2.490 kroner. Det gælder, når der tages højde for alle omkostninger, der er forbundet med omlægningen, og når det antages, at boligejeren har tegnet en kurssikring, så boligejeren allerede kender kursen på det nye 1,5 procent-lån, der træder i kraft 1. juli,« oplyser Lise Nytoft Bergmann.

Bagsiden af medaljen er, at hovedstolen er vokset med ca. 39.000 kroner som følge af omkostninger til bank og realkreditinstitut samt differencerenter og kurstab.

»Men da boligejeren vil spare ca. 66.000 kroner over hele lånets løbetid ved at foretage omlægningen, er de penge givet godt ud,« mener Lise Nytoft Bergmann.

De gunstige konverteringsvilkår for boligejerne kommer på en lidt kedelig baggrund.

»Det har især været sløje økonomiske nøgletal og frygt for, at det globale økonomiske opsving lakker mod enden, og centralbanker, der har reageret herpå med at skubbe fremtidige renteforhøjelser endnu længere ud i tid, der har sendt realkreditrenterne mod nye bundrekorder,« skriver Christian Hilligsøe Heinig.