Kære læser,
Så skete det. Danmarks Statistik har offentliggjort det første officielle prisindeks for andelsboliger. Omsider – fristes jeg til at sige.
For gennem årene har jeg skrevet et utal af artikler om andelsboligmarkedets mange udfordringer og ved derfor, at indekset har været længe undervejs.
Særligt efter min beskrivelse af den kritik, der haglede ned, da Danmarks Statistik i efteråret kom med sit såkaldte »eksperimentelle prisindeks«, har man nok holdt tungen ekstra lige i munden denne gang.
Og for landets godt 210.000 andelshavere – som jeg er iblandt – er der god grund til at læse med.
Måske kan de knastørre tal nemlig få betydning for den fremtidige værdiansættelse af andelsboliger. Den del vender vi tilbage til.
Først lidt om det nye indeks, der viser prisudviklingen for andelsboliger siden 2015. Sammenlignet med priserne på ejerboliger halter den billigere boligtype stadig noget efter.
Mens salgspriserne på huse og ejerlejligheder i perioden er steget med henholdsvis 32 procent og 41 procent, er de handlede andelsboliger i snit blevet omkring 26 procent dyrere.
Til gengæld har prisstigningen på andelsboliger været mere jævn end på ejerboliger, der særligt under coronapandemien og inflationskrisen har taget nogle gevaldige ture op og ned.
Det nye prisindeks for andelsboliger viser dog kun noget om udviklingen. Ikke noget om prisniveauet på andelsboliger.
Jeg kan derfor ikke få svar på, hvad den gennemsnitlige kvadratmeterpris på andelsboliger er steget fra og til i perioden – hvilket der findes udførlig statistik for på ejerboliger.
Indtil videre er der også kun offentliggjort tal for udviklingen på landsplan. Men »det er planen at udvide statistikken med flere dimensioner i løbet af næste år«, oplyser Danmarks Statistik.
Valuarvurderinger er en del af forklaringen
Det havde ellers været interessant at se, hvordan vores andelslejlighed på Frederiksberg ligger prismæssigt sammenlignet med andre i området.
Og hvor stor prisforskellen er mellem de andelsboligforeninger, som har holdt fast i den offentlige vurdering, og dem med valuarvurderinger.
En del af prisstigningen på andelsboliger siden 2015 kan ifølge Danmarks Statistik tilskrives, at rigtig mange andelsboligforeninger er gået over til valuarvurderinger.
De offentlige vurderinger, som tidligere var det mest udbredte vurderingsprincip, er nemlig stadig låst fast på 2012-niveau, hvilket er langt under den aktuelle markedsværdi.
For selvom det ikke indgår i det nye indeks, findes der faktisk tal for, hvad andelsboliger typisk koster i de forskellige landsdele delt op efter vurderingsprincip – omend tallene ikke er helt friske.
Af rapporten »Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper«, som Boligministeriet offentliggjorde i december 2021, fremgår det, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris for andelsboliger med valuarvurderinger i 2020 var på 25.000 kroner, mens dem med offentlige vurderinger i snit kostede 14.400 kroner pr. kvadratmeter.
I København by, hvor over halvdelen af landets andelsboliger er placeret, var gennemsnitspriserne henholdsvis 27.100 kroner og 21.300 kroner i 2020.
Vi flyttede i 2016 fra en andelsboligforening, som benyttede den offentlige vurdering, til vores nuværende forening, som kører med valuarvurdering. Også dengang var de valuarvurderede andele typisk prissat højere. Men der er som bekendt sket meget med markedspriserne siden.
Alene i de seks år, vi har boet i vores andelslejlighed, er der i hvert fald blevet skruet gevaldigt op for andelskronen. Også langt mere end de 26 procent, som andelsboliger på landsplan er steget siden 2015.
Dog er andelsværdien stadig under det halve af, hvad en gennemsnitlig ejerlejlighed i samme størrelse aktuelt koster på Frederiksberg.
Har ventet i årevis
Udbredelsen af valuarvurderinger har taget ekstra fart, efter at politikerne i februar 2021 gav de offentlige vurderinger på andelsboliger dødsstødet. Det efterlod tusindvis af andelshavere i økonomisk uvished.
Faktisk viser den nye statistik, at omkring 32 procent af de andelsboliger, der blev solgt i 2015, var værdisat ud fra en valuarvurdering, mens 60 procent var prissat efter den offentlige vurdering.
Den sidste andel bruger anskaffelsessummen, som er det tredje vurderingsprincip, man hidtil har kunnet anvende til at værdisætte andelsboligforeningens ejendom.
I dag er 76 procent af de handlede andelsboliger valuarvurderet og kun 12 procent værdisat ud fra den offentlige vurdering.
Med andre ord er der stadig mange tusinde andelshavere, som venter på en afklaring på, hvad alternativet til de offentlige vurderinger bliver.
I kølvandet på afskaffelsen af de offentlige vurderinger på andelsboliger nåede daværende boligminister Christian Rabjerg Madsen (S) ellers at fremsætte et lovforslag om, hvordan man fremadrettet kan værdisætte andelsboliger.
I forslaget var der lagt op til en forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode fra de gældende 18 måneder til 42 måneder.
Alternativt skulle det være muligt for foreningerne at vælge en årlig nettoprisindeksering af de offentlige vurderinger fra 2012.
Men da valget blev udskrevet i oktober 2022, blev lovforslaget sparket til hjørne. Og regeringspartierne har tilsyneladende ikke været helt enige om forslaget, der aldrig blev genfremsat som planlagt.
Der står heller ikke et ord om alternative vurderingsprincipper for andelsboliger i lovprogrammet for 2023/2024.
Jeg har derfor spurgt Social-, Bolig- og Ældreministeriet, hvad status er, og hvornår de berørte andelshavere kan forvente, at der er en afklaring på deres situation.
»Der er ved at blive lavet en tidsplan for fremsættelse, men vi kan ikke komme det nærmere, før den er på plads,« oplyser ministeriet i et skriftligt svar.
Det bliver naturligvis spændende at se, om det nye prisindeks også spiller en rolle i regeringens forslag til, hvordan man fremadrettet skal værdisætte andelsboliger.
Ugens tip
Mens priser på andelsboliger har vist sig at være en yderst kompliceret størrelse, findes der langt mere detaljerede data for ejerboligmarkedet.
Eksempelvis offentliggør Boligsiden.dk, som er ejendomsmæglernes fælles portal, hver måned et såkaldt markedsindeks, hvor man kan se både udbudstal, salgspriser, salgstider og nedslag opgjort efter huse, ejerlejligheder og fritidshuse helt ned på postnummerniveau.
Man kan også følge den kvartalsvise prisudvikling på Danmarks Statistik, ligesom du kan benytte Boligmarkedsstatistikken fra Finans Danmark eller Boliga.dk.
Vil du vide mere om, hvordan man kan sammenligne priser på ejerboliger og andelsboliger, vil jeg desuden anbefale, at du læser min kollega Povl Dengsøes artikel om emnet.
Tak, fordi du læste med.
Venlig hilsen
Louise Kastberg, privatøkonomisk journalist
