Højesteret frikender valuar for at vurdere andelsforening for lavt

Der er ingen erstatning til sælgere af andelsboliger i blandt andet Charlottenlund for at have solgt for billigt på grund af en for lav prissætning af andelene. Sælgerne havde anlagt erstatningssager for at få prisen ifølge en efterfølgende, højere vurdering. Nu er der store privatøkonomiske risici for købere af andelsboliger, mener advokat for sagsøgerne.

Politikere vil rydde op i svingende priser på andelsboliger
Andelsforeningen Blidahlund er et præmieret byggeri tæt ved Charlottenlund Fort. Her ses formand Jens Leth-Nissen på det tidspunkt, da sagen om, at værdien af sammenlignelige andelsboliger kan variere med over 100 procent, gik i gang i byretten. Arkivfoto: Ida Marie Odgaard Fold sammen
Læs mere

Der vanker ingen erstatning til andelshavere og andelsforeninger, der mener at have solgt andelsboliger for billigt i forhold til en efterfølgende højere vurdering. Det står klart, efter at Højesteret har afsagt to parallelle domme om spørgsmålet.

Baggrunden for det retslige slagsmål, der har taget hele turen fra byretten over landsretten til Højesteret, er, at en valuar i januar 2006 vurderede andelsforeningen Blidahlund i Charlottenlund til 114,4 millioner kroner, hvilket efterfølgende var den værdi, som boligernes pris blev beregnet udfra. Senere vurderede en anden valuar prisen som væsentligt højere, og ifølge den vurdering var der i den mellemliggende periode blevet solgt andelsboliger for billigt.

Spørgsmålet har været, om valuaren havde erstatningsansvar over for andelsboligforeningen ved at have vurderet foreningens ejendom for lavt, og det er i grove træk det samme spøgsmål, som retten har taget stilling til i den anden sag, der vedører en andelsforening på Plantevej i København NV – med den tilhørende detalje, at en offentlig vurdering af ejendommen var dobbelt så høj som valuarvurderingen.

Landsretten havde frikendt valuarerne for at have begået fejl, og Højesteret stadfæstede dommen.

»En betingelse for at pålægge en valuar erstatningsansvar over for sælgeren af en andel i en andelsboligforening er, at sælgeren godtgør, at der foreligger væsentlige fejl eller mangler ved valuarvurderingen, eller at vurderingen har ført til en åbenbart urigtig værdiansættelse,« skriver Højesteret i dommen for derefter at slå fast, at valuaren »ikke havde begået fejl ved at have anvendt et afkastprincip ved ansættelsen af ejendommens værdi, og at der ikke var godtgjort anden fejl ved valuarvurderingen.«

Højesteret skriver videre, at det under sagen ikke blev godtgjort, at valuarens vurdering af ejendommens værdi »var åbenbart urigtig.«

Valuarvurderinger bør forbydes

Dommene er nummer to og tre i tre anlagte sager om, hvorvidt store forskelle i valuarvurderinger kan udløse erstatningsansvar. 7. marts tilkendte Højesteret to købere af en andel i en andelsboligforeningen Duegården på Frederiksberg erstatning for at have betalt overpris som følge af, at ejendommens værdi var ansat for højt i en valuarvurdering.

Advokat Kasper Westberg fra advokatfirmaet Elmann har ført alle tre sager på vegne af sagsøgerne. Han undrer sig over de to seneste afgørelser.

»Man må blandt andet undre sig over, at Blidahlund med sin beliggenhed på Strandvejen af alle ejendommene i denne sag ifølge afgørelsen har den laveste værdi. Det synes at stride mod sund fornuft,« siger han.

I lyset af Højesterets accept af de store udsving mener han, at det bør overvejes at forbyde systemet med valuarvurderinger.

»Man har accepteret en retstilstand, hvor man i forhold til skønsmandens erklæring accepterer en afvigelse på 41,5 pct. og i forhold til den offentlige vurdering på 100 pct. for Plantevejs vedkommende. Det har ikke været lovgivers intention, og man overvejede allerede i 1989-1990 at afskaffe valuarvurderingssystemet på grund af frygt for usikkerhed om vurderingerne,« påpeger han.

Også i de senere år er der eksempler på 100 procents afvigelser mellem valuarers vurderinger.

»Der kommer til at herske så stor usikkerhed om værdien af disse ejendomme, at det er uforsvarligt, fordi det medfører så store risici for folks privatøkonomi,« siger Kasper Westberg.

Hvorfor vandt I sagen om Duegårdens vurdering?

»Sagerne var ikke identiske, men det er relativt uforståeligt, for i sagen om Plantevej var den gennemsnitlige afvigelse i skønserklæringen på 41,5 pct., hvilket er mere end de 38,6 pct. i Duegårdssagen, som ikke var en acceptabel afvigelse.«