Der er en særlig gruppe på boligmarkedet, der bør være helt oppe på tæerne, når de nye boligskatter nærmer sig. Købere af projektboliger, altså nye boliger, der endnu ikke er opført, risikerer nemlig at ende med en meget højere skat end forudsat ved købet. Det sker, hvis boligen først er færdigbygget lige omkring tidspunktet, hvor de nye boligskatter træder i kraft i 2021. Ifølge aftalen om de nye boligskatter får boligejere, der køber en ejendom senest i 2020, en rabat for en stigning i boligskatten fra 2021. Men for projektbyggerier, der allerede er købt af den kommende beboer, bliver det afgørende, hvornår boligen er helt nøglefærdig.
»Ifølge boligskatteforliget gælder det særligt for projektboliger, at køber man en projektbolig, så vil man få en eventuel skatterabat, såfremt boligen er færdigbygget inden vurderingen i september 2020. Hvis ikke den er færdigbygget, skal man betale boligskat ud fra de nye, højere vurderinger uden skatterabat – altså som hvis man havde købt en eksisterende bolig efter 2020,« forklarer Mira Lie Nielsen, chefanalytiker med speciale i boliger i Nykredit.
Nykredit er med henblik på belåningen af projektboliger, der sættes i gang i den kommende tid, nødt til at kende den fremtidige beskatning af boligen så præcist som muligt. Men ifølge Mira Lie Nielsen står realkreditkæmpen med ubesvarede spørgsmål:
»Vi har endnu ikke fra Skat fået tydeligt svar på, hvad »færdigbygget« er. Er det nok, at der er overtagelsesdato og indflytning, eller skal der være en endelig ibrugtagningstilladelse fra kommunen? Og hvad hvis man har købt i tro på, at lejligheden er færdig på en dato før september 2020, men alligevel ikke er det? Kan man så forvente at skulle betale en ny og måske betydeligt højere skat?« spørger hun.
Skat henviser til en meddelelse om skatterabatten for projektboliger, og her hedder det, at rabatten for projektboliger vil »afhænge af, om byggeriet står færdigt senest 1. september 2020«.
Meddelelsen uddyber, at en eventuel skatterabat udmåles med udgangspunkt i beskatningen i 2021. Og hvis der ikke betales ejendomsværdiskat af en ejendom i 2021, vil der ikke være noget grundlag for at opgøre en skatterabat ud fra ejendomsværdiskatten.
»Det afgørende bliver derfor, om byggeriet vurderes som færdigbygget senest ved vurderingen den 1. september 2020, så der betales ejendomsværdiskat af det ny-, om- eller tilbyggede i 2021,« skriver Skatteministeriet i meddelelsen.
For grundskyldens vedkommende skal ejeren betale grundskyld fra det tidspunkt, hvor der er »erhvervet ret til grunden«, så hvis ejendommen er købt inden 2021, vil ejeren således kunne opnå skatterabat på grundskylden.
Massive forskelle
Det er langtfra usædvanligt, at projektbyggerier bliver forsinkede, hvilket der også bliver taget højde for i de fleste købsaftaler. Men omkring skæringsdatoen for den gamle eller nye boligskat kan det betyde massive forskelle i den fremtidige skattebetaling og deraf formentligt kontantprisen på boligen.
Det er muligt at nærme sig en forskel i skatteniveauerne før og efter, det nye system er trådt i kraft, ved at vurdere skattegrundlaget for ejendomsværdiskatten ifølge salgsopstillingen og sammenligne det med udbudsprisen, som de nye vurderinger gerne skulle afspejle – dog med 20 procent fratrukket som sikkerhedsmargin.
Nykredit har kigget på de projektlejligheder, som mæglerkæderne Nybolig og Estate har til salg i hele landet. Og risikoen samler sig i områder med høje boligpriser, typisk hovedstadsområdet, hvor der kan være store forskelle mellem den ejendomsværdiskat, som fremgår af projektet, og hvad man ud fra kendte data kan regne sig frem til, at ejendomsværdiskatten cirka vil blive med de nye vurderinger og satser.
Mira Lie Nielsen har brugt udbudsprisen som basis for den nye vurdering og fratrukket de 20 pct., som forsigtighedsprincippet i den nye boligbeskatning angiver. Derefter tager man 0,55 pct. af beløbet, da det er den nye sats for ejendomsværdiskatten, som i dag er 1 pct. af den offentlige ejendomsvurdering.
»Når vi laver lidt nedslag i projekter, som er at finde til salg på nettet, kan man finde mange eksempler i de dyreste projekter, hvor der er stor forskel på nuværende skat og fremtidig ejendomsværdiskat på lejligheden, hvis den først stod færdig efter 2020,« anfører boligøkonomen.
14.000 kroner i forskel
Et konkret eksempel er en lejlighed på Carlsberg-grunden, hvor forskellen vil være mere end 14.000 kroner.
»Problemet vil typisk ramme i København, simpelthen fordi der er langt større forskel mellem udbudspris og offentlig vurdering, som ligger til grund for skatten i dag,« siger hun.
Lige nu vil hovedparten af de projektboliger, som er på markedet, formentligt være færdigbyggede inden overgangen til det nye system, så køberne får en eventuel skatterabat. Derfor er fokus på de projektbyggerier, som sættes i gang nu og i tiden frem mod 2021. Og der bygges rekordmeget i københavnsområdet.
Boligøkonomisk ekspert i Bolius Jørgen Munksgaard Rasmussen råder købere af projektbyggeri til at tage deres forholdsregler.
»Hvis det er en projektbolig til fem mio. kroner på Frederiksberg, så kan det komme til at koste godt 30.000 mere om året i samlede skatter. Det gør den 2.500 kr. dyrere om måneden, og det får lejligheden til at falde i pris. Jeg ved ikke, om det kan indføjes i aftalen, at hvis projektet ikke er færdiggjort til tiden, så skal prisen justeres, eller aftalen ophæves,« siger han.
