Der kan spares mange tusinde kroner ved at sætte lånene til en ejerbolig optimalt sammen.
Det viser en beregning fra bankportalen Mybanker.
Den viser, at den traditionelle model blandt boligkøbere ikke længere er den billigste.
Som standard har de fleste boligkøbere traditionelt finansieret boligen ved hjælp af 80 procent realkreditlån og 15 procent banklån ud over fem procent i udbetaling.
Hvis boligejeren dertil går efter den lavest mulige ydelse, søges der fuld afdragsfrihed på realkreditlånet og et banklån med 30 års løbetid.
Men dels er det ikke sikkert, banken giver lov til det, dels ønsker boligkøberen måske også at afdrage lidt mere på sin gæld. Og så virker det logisk at afdrage mere på banklånet, det har jo den højeste rente, påpeger Mybankers boligekspert Mikael Mogensen – men fortsætter:
»Med en fast rente på realkreditlånet på 1,5 procent og en rente på banklånet på 4 procent lyder det også umiddelbart som en god idé, men det er det ikke. Der er nemlig forskel på bidragssatsen på realkreditlån med og uden afdrag, og jo mere afdragsfrihed, jo dyrere er det, og derfor er specielt den sidste del af realkreditlånet dyr.«
Deles op i to lån
Det er derfor en mere fordelagtig løsning at dele realkreditlånet op i to, hvoraf der betales afdrag på det lån, der ligger i den øvre del af belåningen og derfor er dyrere at få afdragsfrihed på.
Et eksempel kan være en bolig til fire millioner kroner. Standardfinansieringen vil lyde på 3,2 millioner kroner i realkreditlån, 600.000 kroner i banklån over ti år og 200.000 kroner i udbetaling.
Mikael Mogensens forslag lyder på at optage to realkreditlån med fast rente, hvilket i eksempelvis Jyske Bank og Jyske Kredit vil spare boligkøberen for over 80.000 kroner over ti år efter skat. Og selvfølgelig mere, hvis der er tale om dyrere boliger.
Her er opskriften
Opskriften er to realkreditlån – et på 2,4 millioner kroner med afdragsfrihed og et på 800.000 kroner med afdrag. Den mindre afdragsfrihed på realkreditlånene betyder en højere ydelse, men den kan opvejes ved at forlænge løbetiden på banklånet fra ti til 13,5 år. Det vil dog formindske gevinsten til knap 60.000 kroner over de ti år.
Så er den samlede ydelse for lånene den samme som på et realkreditlån med afdragsfrihed og et banklån med 10 års løbetid.
»Men med to realkreditlån er bidraget til realkreditinstituttet mindre og afdraget større. Det betyder, at den samlede betaling over 10 år er 82.812 kroner mindre på finansieringen med to realkreditlån,« konkluderer Mikael Mogensen.
Netop efter ti år udløber afdragsfriheden på de almindelige realkreditlån, hvorefter lånet skal omlægges for at få ny afdragsfrihed.
»De fleste der køber ejerbolig og finansierer med realkreditlån med afdragsfrihed, omlægger deres finansiering når afdragsfriheden på realkreditlånet udløber efter ti år,« påpeger Mikael Mogensen.
To realkreditlån koster 1.730 kroner ekstra til staten i tinglysningsafgift samt et højere gebyr til banken for to lån – et gebyr, der ofte kan forhandles. De ekstra udgifter er medregnet i eksemplet.
