Kære Brevkasse
Jeg har i 30 år ejet og selv brugt et sommerhus på 65 kvadratmeter på en grund på 3.300 kvadratmeter. Ejendommen var ved købet opdelt i to grunde, som jeg kort efter købet sammenlagde.
Jeg vil nu gerne sælge sommerhuset til mine børn til en pris svarende til den nuværende lave ejendomsvurdering. Jeg har endnu ikke modtaget den nye ejendomsvurdering. Men jeg vil ikke gennemføre salget, hvis mine børn risikerer at skulle betale gaveafgift og jeg ejendomsavanceskat.
Jeg er bekendt med mulighederne for at sælge til børn til en pris på +/- 15 procent af den gældende ejendomsvurdering, hvis ikke særlige grunde taler imod, eksempelvis at man har indhentet en konkret prisvurdering på ejendommen eller på anden vis konkret bragt sig i »ond tro«. Det har jeg/vi ikke. Mine børn vil beholde og selv bruge huset fremover.
Jeg er også bekendt med parcelhusreglens arealgrænse på 1.400 kvadratmeter som forudsætning for skattefrihed og muligheden for at få Vurderingsstyrelsens dispensation for arealkravet, hvis en udstykning vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 procent. Jeg har ret til at udstykke en selvstændig grund på minimum 1.200 kvadratmeter, så der er ikke tvivl om min mulighed for at udstykke.
Som jeg har forstået det, er den i praksis eneste mulighed for at dokumentere 20 procents værdiforringelse efter parcelhusreglen at få en ejendomsmægler eller anden sagkyndig til at foretage en vurdering og afgive en udtalelse om salgsprisen med eller uden udstykning. Vurderingsstyrelsen besigtiger, efter hvad jeg har fået oplyst, ikke selv grunden. Jeg er overbevist om, at en udstykning vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 procent, så en dispensation synes realistisk.
Mit spørgsmål er: Hvordan dokumenterer man en værdiforringelse ved en udstykning på mere end 20 procent i forhold til parcelhusreglen uden samtidig hermed at bringe sig i en situation, hvor man på grund af særlige omstændigheder ikke kan anvende en salgspris til sine børn efter +/- 15 procentreglen?
Jeg kan starte med at konstatere, at du er endt som en lus mellem to negle. Det vil ikke være muligt at konstatere en værdiforringelse efter ejendomsavancebeskatningslovens paragraf 8 uden at få en vurdering, som vil betyde, at værdiansættelsescirkulæret sættes ud af kraft, da en vurdering om værdiforringelse må forudsættes at være en yderst seriøs vurdering.
Som en advarsel til alle andre vil jeg fremhæve, at man aldrig, aldrig, aldrig må sammenlægge grundstykker, medmindre det er bestemt eller samtidig bestemmes, at der ikke er mulighed for at udstykke igen. Det er en farlig vej at tro på værdiforringelseserklæringen, når der gerne vil sælges skattefrit, men arealkravet på de 1.400 kvadratmeter ikke kan overholdes.
I dit sted må du begynde at regne på de forskellige muligheder. Du står med tre scenarier.
Du kan sælge til ejendomsvurderingen minus 15 procent. Ulempen er, at skattefrihed kræver en værdiforringelse, og uanset din mavefornemmelse, så er den ikke garanteret. Konsekvensen af manglende værdiforringelseserklæring er skattepligt. Skattesatsen er 42 procent af fortjenesten.
Søger du værdiforringelseserklæringen før salget, så er vurderingen minus 15 procent udelukket. Og får du ikke værdiforringelseserklæringen, så er fortjenesten nok blevet større, end den ville være med vurderingen minus 15 procent.
Endelig har du muligheden for at udstykke igen. Det betyder godt nok, at du ikke kan bruge værdiansættelsescirkulæret, men fortjenesten på den ejendom, hvor sommerhuset er beliggende, vil med sikkerhed være skattefri, når du bare sørger for at få benyttet det udstykkede sommerhus inden salget. Fortjenesten på det udstykkede areal skal derimod beskattes.
Der er ikke noget i vejen med at udstykke til sig selv. Så har du troen på værdiforringelseserklæringen, kan du starte med denne. Får du erklæringen, så er alt jo godt. Får du ikke erklæringen, kan du gå vejen med at udstykke.
Med venlig hilsen
Erik Øvlisen, advokat (H)
www.forumadvokater.dk
