I sidste uges brevkasse blev det beskrevet, hvordan fast ejendom kan overdrages skatte- og gaveafgiftsfrit til familie. I denne uge sætter brevkassen spotlight på en række forhold, som man skal være opmærksom på for ikke at fortabe skatte- og afgiftsfriheden.
For det første er der selve værdiansættelsen af den faste ejendom. Anvendelsen af reglen om ejendomsvurderingen +/- 15 procent kan kun anvendes inden for gaveafgiftskredsen. Gaveafgiftskredsen er børn, stedbørn, deres afkom, afdødt barn eller stedbarns efterlevende ægtefælle, samlevere i mere end to år, forældre, plejebørn, svigerbørn samt stedforældre og bedsteforældre. Alle andre skal bruge handelsværdien.
Ejendomsvurderingen +/-15 procent kan dog kun anvendes, hvis der ikke foreligger særlige omstændigheder. Hvad der er særlige omstændigheder, er p.t. ikke 100 procent afklaret i retspraksis. Det ligger dog fast, at hvis man af nysgerrighed om den potentielle økonomiske fordel ved at anvende ejendomsvurderingen +/- 15 procent har spurgt en ejendomsmægler om handelsværdien, så fanger bordet. Så kendes handelsværdien, og så kan man ikke anvende ejendomsvurderingen +/- 15 procent. Foreligger der et købstilbud på ejendommen, vil dette også være en særlig omstændighed, som udelukker anvendelse af ejendomsvurderingen +/- 15 procent.
Er der inden for de sidste to år før overdragelsen optaget realkreditlån, vil det være en særlig omstændighed, hvis ejendommens samlede belåning er af en sådan størrelse, at det kan lægges til grund, at realkreditinstituttet ved långivningen har lagt til grund, at ejendommens belåningsværdi overstiger ejendomsvurderingen. Hvis for eksempel fritidshuset har en ejendomsvurdering på to millioner kroner, og der ved låneoptagelse et år før overdragelsen er sket belåning, så de samlede prioriteter på låneoptagelsestidspunktet er 2,1 millioner kroner, så vil det blive lagt til grund, at handelsværdien var (mindst) 2,8 millioner kroner, da belåningsgrænsen for fritidshuse er 75 procent.
Har far eller mor købt ejendommen inden for de seneste to–tre år til en højere værdi end den, der nu overdrages til, så er der risiko for, at der foreligger særlige omstændigheder. Det er dog usikkert, hvad betydningen af, at man det sidste års tid har kunnet konstatere prisfald på ejendomsmarkedet, vil betyde for det tidsmæssige aspekt. Frem til 2022 må det dog konstateres, at prisudviklingen generelt er gået mod stigende priser. Det forhold, at der generelt har været en stigende prisudvikling, er dog ikke en særlig omstændighed. Baggrunden er, at det er Skats risiko, at ejendomsvurderingen ikke er retvisende. Det er først, når der foreligger oplysninger vedrørende den konkrete ejendom, at der bliver talt om særlige omstændigheder. Er ejendommen blevet renoveret eller ombygget, eller er der sket retlige ændringer som for eksempel arealændringer, kan dette også være en særlig omstændighed.
Har mor eller far givet barnets søskende større gaver samtidig med overdragelsen af ejendommen, så kan der foreligge en indikation af, at ejendommen er mere værd, og at der dermed foreligger en særlig omstændighed, da gaver til barnets søskende skaber en formodning for, at disse søskende modtager en kompensation for, at barnet får en økonomisk fordel svarende til gavernes størrelse ved at købe til ejendomsvurderingen +/- 15 procent. Tilsvarende hvis barnet giver et arveafkald i forbindelse med at barnet erhverver ejendommen til +/- 15 procent. Endelig vil et testamente, som er oprettet i tæt tidsmæssig tilslutning til overdragelsen af ejendommen og med en skævdeling mellem barnet og de øvrige søskende, kunne være en særlig omstændighed.
De her nævnte eksempler på særlige omstændigheder er på ingen måde udtømmende. Brevkassens råd er, at hvis man ønsker at anvende ejendomsvurderingen +/- 15 procent, så skal man gøre sig umage for ikke at få viden om, at ejendommens reelle værdi er højere.
I relation til det gældsbrev, der oftest udstedes, er det vigtigt, at gældsbrevet indeholder et anfordringsvilkår. Anfordringsvilkåret betyder, at kreditor (far eller mor) til enhver tid kan kræve gælden indfriet. Indeholder gældsbrevet et vilkår om, at gælden forfalder om 30 år (for da er både far og mor borte og gældsbrevet derved afdragsfrit), så vil kursen på gældsbrevet ikke være 100, altså have en værdi svarende til den nominelle hovedstol, men derimod en lavere kursværdi, da 100 kroner i 2023 er mere værd end 100 kroner i 2053. Dernæst er der ingen grund til at anføre en rente. Anføres en rente, vil debitor (barnet) godt nok have fradragsret, hvis renten betales, men kreditor skal beskattes af renten, uanset om den betales eller ej. Hertil kommer, at en eftergivelse af renten vil nedsætte det beløb, der i øvrigt gives gaveafgiftsfrit, da eftergivelsen jo netop er en gave.
I relation til gældsbrevet er det også vigtigt at undlade bestemmelser om afdrag. Rent fortolkningsmæssigt er det vanskeligt at forene en bestemmelse om, at kreditor til enhver tid kan kræve gældsbrevet indfriet (anfordringsvilkåret) med bestemmelse om, at gældsbrevet afdrages over for eksempel 20 år. Kræver kreditor hele gældsbrevet indfriet straks, kan debitor jo henholde sig til at afdragsbetaling er aftalt. At bestemmelse om afdrag skal undlades betyder også, at det i gaveafgiftsmæssig henseende er en dødssynd at skrive i gældsbrevet, at det årligt afdrages med det beløb, som kan gives gaveafgiftsfrit. Efter fast praksis vil en sådan bestemmelse være lig med at hele gældsbrevets hovedstol er eftergivet med det samme, da en gave anses for ydet på det tidspunkt, hvor gaveløftet kommer til gavemodtagers kundskab.
Det kan være en god idé ved en overdragelse inden for gaveafgiftskredsen at give en minimal gaveafgiftspligtig gave. En gaveafgiftspligtig gave skal anmeldes til Skat. Når gaven anmeldes, skal Skat efterprøve værdiansættelsen. Dette har Skat seks måneder til fra den dag, Skat har modtaget de nødvendige oplysninger. Herved kan der inden for forholdsvis overskuelig tid skabes sikkerhed for, at værdiansættelsen ved overdragelsen accepteres af Skat. Derudover er der mulighed for at tage et skatteforbehold, som i realiteten betyder, at overdragelsen går tilbage, hvis Skat ikke vil acceptere den aftalte værdi.
Som det fremgår af ovenstående, så er det, der med sidste uges brevkasse kunne forekomme at være ganske enkelt, i virkeligheden ikke så let. Fra brevkassens side skal derfor lyde et råd om at bruge en rådgiver, såfremt du går med tanker om at overdrage til ejendomsvurderingen +/- 15 procent inden for gaveafgiftskredsen.
Med venlig hilsen
Erik Øvlisen, advokat (H)
www.forumadvokater.dk
