Den oprindelige andelstanke på boligmarkedet er i bund og grund smuk og sympatisk. Køber og sælger er begge idealister og enige om at ignorere stigninger i boligens værdi.
Ægte andelsfolk fester ikke for friværdierne, og boligformue er ikke en størrelse, der spiller nogen rolle. Lejligheden eller rækkehuset bliver handlet til lave priser, hvor alle kan være med.
Det betyder, at politibetjenten og sygeplejersken kan købe sig en bolig i de store byer i Danmark, der er til at betale. Til gengæld opnår samme politibetjent og sygeplejerske ikke nogen skattefri gevinst den dag, de sælger.
Men færre og færre ejere af andelsboliger holder fast i den oprindelige andelstanke. Formentlig fordi boligformuerne buldrer i vejret, mens andelsfolket – trods deres oprindelige gode vilje – har set til med stigende misundelse.
Børnefamilien, der ellers har været glad for deres billige andelslejlighed, tænker på de dejlige ting, de kunne købe, hvis de kunne sælge lejligheden og tage friværdien med sig, ligesom ejere af villaer og ejerlejligheder gør hele tiden.
Andelsboligens friværdi kunne børnefamilien måske sætte i et hus væk fra storbyens støj og møg, med have, drivhus, hoppeborg og tryg skolevej.
Drømmen om at realisere gevinsten – skattefri selvfølgelig – har i den grad sneget sig ind hos andelsfolket.
Ja, faktisk er det kun en lille hård kerne, der holder fast i de ædle principper om ikke at tjene penge på boligen. Nogle af dem endda kun, fordi de er presset af en dårlig økonomi i andelsforeningen.
Nøgleordet er valuarvurderinger
Nøgleordet i andelsfolkets nye liv som kapitalister er valuarvurderinger. Flertallet af andelsboligejere har i dag fået deres boliger vurderet af en såkaldt valuar, som værdisætter andelsboligerne til noget, der ligner en markedspris i forhold til ejendommens værdi, hvis den skulle sælges som udlejningsejendom i fri handel.
Valuarerne sætter på den måde lokkende prisskilte på andelsboligerne og anskueliggør størrelsen af andelsejerens friværdi.
Gevinsten, andelsboligejeren kan tage med sig, den dag hun sælger, bliver et rundt tal på et stykke papir til glæde for sælgeren. Mindre glad er køberen naturligvis, som i gamle dage kunne erhverve en billig andelslejlighed eksklusive prisstigninger, men nogenlunde til den pris, som sælgeren oprindeligt gav.
14 procent er til gamle dyder
Indenrigs- og Boligministeriet har analyseret sig frem til, at det på landsplan i 2020 faktisk kun var 14 procent af andelsboligfolket, der holdt fast i, at vurderingen af deres bolig sker på baggrund af anskaffelsesprisen.
60 procent af andelsboligerne var i 2020 værdisat af en valuar, mens 26 procent var værdisat ud fra den offentlige (stærkt forældede) vurdering, som nu i øvrigt slet ikke kan anvendes mere i andelsforeninger. I København er tallene endnu højere. I hovedstaden er hele 80 procent af andelsboligerne værdisat af en valuar.
Hovedparten af andelsboligejerne kan altså tillade sig at drømme om en dag at realisere boligformuen. Værdierne af deres boliger er bare steget og steget, og andelsfolket var næsten lige så glade som ejerne af villaer og ejerlejligheder.
Men så ændrer verden sig pludselig. Stigende renter, inflation og krigen i Ukraine truer nu boligformuerne, herunder andelsfolkets friværdier.
Boligejere kender møllen
Andelsboligejerne er ikke i samme grad som »rigtige« ejere fortrolige med udsving i den kapitalistiske økonomi. Boligejerne oplevede under finanskrisen voldsomme prisfald og insolvens på egen krop. Det har de fleste andelsboligejere endnu til gode.
Berlingskes kompetente journalist Louise Kastberg gav forleden læserne en grundig indføring i de økonomiske mekanismer, der definerer andelsboligejernes boligformue.
Kastbergs kedelige budskab er, at rentestigninger formentlig vil hugge ind på friværdierne.
Den slags er boligejerne vant til, men andelsfolket har levet en mere skærmet tilværelse. Andelsejere plejer at kunne regne med regulering og politisk beskyttelse mod udhuling af deres friværdier og økonomi.
Fastfrysning duer ikke
En tilbagefaldsposition er fastfrysning af valuarvurderingerne, som nogle andelsboligejere forestiller sig kan beskytte dem mod udhuling af friværdien. Men som en ekspert gør opmærksom på overfor Louise Kastberg, så er det jo langt fra sikkert, at der er købere til den fastfrosne pris.
Dette er logik for burhøns, og det ved enhver boligejer udmærket godt. Kunne man forestille sig, at ejere af villaer og ejerlejlighed kunne få vurderingen af deres ejendom fastfrosset? Og på den måde ride krisetider af og sælge til fordums høje priser? Nej vel!
Sådan fungerer markedsøkonomien ikke. Her hersker udbud og efterspørgsel nådesløst. Du kan stille nok så meget i din bank med en fastfrosset ekspertudtalelse om størrelsen af din ejerlejligheds værdi. Banken – og køberen – vil altid lave sin egen vurdering af markedet.
Berlingskes læsere var vilde med Louises Kastbergs indføring i de økonomiske mekanismer på andelsboligmarkedet. Mere end 100.000 læste med. Der forestår en stor opgave med at uddanne andelsboligfolket.
Nogle beskylder politikerne for at have indført fri prisdannelse ved at tillade valuarvurderinger. Men husk nu, at det er andelsforeningerne selv, der træffer beslutning om at få lavet vurderingerne.
Hvis I vil være boligkapitalister, kære andelsboligejere, så sørg for at blive rigtigt klædt på. I befinder jer i en ubarmhjertig verden.
