Når en modvillig erhvervslejer skal opsiges

Når udlejer ønsker at ophæve et lejemål, opstår der ofte tvist om, hvorvidt de relevante skrivelser er »kommet frem« til lejer. En ny dom fra Østre Landsret illustrerer rækkevidden af udlejers adgang til at føre bevis.

Mange udlejere kender til desperationen over, at en lejer slår krumspring for at undgå at modtage en opsigelse. Men bliver denne lagt i postkassen, er den gyldig. Der-imod må man under ingen omstændigheder bruge selv-tægt for at få opsigelsen ind til lejeren, viser en lands-retsafgørelse. Foto: Bax Lindhardt, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Udlejer kan ophæve et lejemål, når lejer har misligholdt lejeaftalen. I de fleste tilfælde ophæves lejemål med henvisning til, at leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt til tiden.

Ifølge erhvervslejeloven kan udlejer kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejer ikke har berigtiget restancen senest tre dage efter, at skriftligt påkrav er kommet frem til lejer. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis restancen ikke betales inden fristens udløb.

Såfremt lejer ikke betaler restancen, kan udlejer ophæve lejemålet ved fremsendelse af en ophævelsesskrivelse til lejer. Ophævelsen får retsvirkning på det tidspunkt, hvor skrivelsen er kommet frem til lejer.

Det er udlejer, som har bevisbyrden for, at påkravs- og ophævelsesskrivelsen er »kommet frem«. I praksis sikres dette ved, at skrivelserne fremsendes som både anbefalet og almindeligt brev. Som alternativ til et anbefalet brev vælger nogle udlejere at anvende en afleveringsattest, hvor postvæsenet sender en meddelelse til udlejer om, hvornår brevet er afleveret.

Ny retspraksis om adgang til at føre bevis

Østre Landsret har vurderet rækkevidden af udlejers adgang til at føre bevis for, at en påkravs- og ophævelsesskrivelse er kommet frem til lejer.

»Der er grænser for rækkevidden af udlejers bevisførelse, og udlejer må ikke anvende fremgangsmåder, som kan sidestilles med selvtægt. «


I sagen havde en udlejer af et erhvervslejemål valgt selv at overbringe påkravs- og ophævelsesskrivelse til lejer, idet udlejer havde erfaret, at Post Nord afleverede skrivelserne i den forkerte postkasse.

Skrivelserne blev afleveret udenfor normal åbningstid ved, at to af udlejers ansatte tvang døren til lejemålet på klem ved hjælp af en skruetrækker, således at skrivelserne kunne skubbes ind mellem døren til lejemålet og et rullegitter.

De to ansatte afgav vidneforklaring for fogedretten og beskrev, at de ikke var i tvivl om, at skrivelserne var afleveret i lejemålet. Der forelå fotodokumentation for afeveringen. De ansatte forklarede endvidere, at de vidste, at lejer havde en postkasse i kælderen, og hvor den var placeret.

Udlejer begærede lejers udsættelse af lejemålet. Lejer anmodede om, at sagen skulle nægtes fremme, idet lejer påstod aldrig at have modtaget nogen af skrivelserne.

Fogedrettens afgørelse

Efter bevisførelsen lagde fogedretten til grund, at påkravs- og ophævelsesskrivelsen blev afleveret på lejemålets adresse, at lejer havde en postkasse tilknyttet lejemålet, at udlejers ansatte ofte befandt sig på adressen, og at lejer havde åbent på tidspunktet for skrivelsernes aflevering.

Under disse omstændigheder fandt fogedretten, at en erhvervsdrivende ikke med rette kan forvente, at vigtige breve fra udlejer bliver leveret ved, at udlejer tvinger lejemålets dør åben og lægger skrivelserne indenfor døren.

Herefter fandt fogedretten, at skrivelserne ikke var kommet frem til lejer, som anført i erhvervslejeloven, og fogedsagen blev derfor nægtet fremme.

Ved afgørelsen lægger fogedretten særlig vægt på lejers forklaring om, at lejer ikke havde modtaget skrivelserne, og at det ville være stødende, såfremt fogedretten vurderede, at skrivelserne var kommet frem til lejer, når udlejer har anvendt selvtægt og burde have afleveret skrivelserne i lejers postkasse eller til lejer indenfor normal åbningstid.

Landsretten stadfæster fogedrettens afgørelse og anfører, at fordi aflevering af påkravs- og ophævelsesskrivelse er sket på en måde, der involverer delvis opbrydning af en dør, kan lejemålet ikke anses for gyldigt ophævet efter erhvervslejelovens regler.

Afgørelsen illustrerer rækkevidden af udlejers adgang til at føre bevis for, at påkravs- og ophævelsesskrivelser er kommet frem til lejer.

Der er grænser for rækkevidden af udlejers bevisførelse, og udlejer må ikke anvende fremgangsmåder, som kan sidestilles med selvtægt.

Fogedretten lægger særlig vægt på, at udlejer burde have afleveret skrivelserne i lejers postkasse eller til lejer indenfor normal åbningstid. Det må formodes, at retten ville have afsagt dom efter udlejers påstand, såfremt udlejer havde afleveret skrivelserne i lejers postkasse eller direkte til lejer og forudsat, at udlejers ansatte kunne afgive vidneforklaring herom.