Udlejers mulighed for at forhindre afståelse i erhvervslejeforhold

Østre Landsret kom i en nylig sag frem til, at udlejer kunne forhindre lejers afståelse, selvom erhvervslejekontrakten indeholdt en bestemmelse om, at lejemålet var overtaget med afståelsesret.

pic - afstå
Især på attraktive butikslejemål er det almindeligt, at en lejer tjener gode penge på at overdrage lejemålet til en anden. Men for at det skal lade sig gøre, skal lejers ret til såkaldt afståelse pointeres omhyggeligt i lejekontrakten. Foto: Maria Albrechtsen Mortensen, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Det følger af lejelovgivningen, at lejeren i et erhvervsmæssigt lejeforhold i visse tilfælde har mulighed for at overdrage rettigheder og pligter til en ny lejer, der indtræder i lejeforholdet på uændrede vilkår. Det er lejerens afståelsesret.

Lejerens afståelsesret er dog ikke fuldstændig. Hvis udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, kan udlejeren modsætte sig afståelsen. Det medfører, at lejeren i et erhvervsmæssigt lejeforhold ikke kan afstå lejemålet til enhver uden at have udlejerens samtykke.

Afståelsesretten kan have økonomisk betydning for både udlejer og lejer. For erhvervslejemål med en attraktiv le-jekontrakt kan en lejer med en afståelsesret forhandle sig til en økonomisk kompensation hos den indtrædende lejer.

Den økonomiske kompensation opnås ved, at den indtræder lejer betaler for at overtage den attraktive lejekon-trakt, idet den indtrædende lejer undgår at skulle forhandle en ny lejekontrakt med udlejer. Det medfører samtidig, at udlejeren derved ikke får mulighed for at hæve lejen, hvilket kan være en mulighed for udlejer ved udskiftning af lejer.

Fravigelse af erhvervslejeloven

Udlejer og lejer har ved indgåelse af en lejekontrakt mulighed for at ændre i lejers afståelsesret, idet erhvervslejelovens regler på dette område kan fraviges. Det kan for eksempel aftales, at lejer opnår en udvidelse af afståel-sesretten, så lejeren kan afstå helt uden udlejers indblanding.

Modsat kan det også gyldigt aftales, at lejers afståelsesret begrænses helt, så lejer ingen afståelsesret har. Afståelsesretten er et af flere elementer, parterne kan benytte under forhandling af en erhvervslejekontrakt, og den har især stor betydning for attraktive lejemål.
Erhvervslejelovgivningens fravigelighed betyder altså, at parterne kan aftale, at der gælder andre afståelsesreg-ler end de i lejeloven anførte.

Dom fra Østre Landsret

Østre Landsret tog i en nylig afgørelse stilling til, hvorvidt udlejer i et erhvervslejeforhold havde fraskrevet sig retten til at forhindre afståelse på grund af økonomiske forhold eller manglende kendskab til branchen, selvom parterne havde aftalt, at lejemålet var overtaget med afståelsesret.

Parterne havde i lejekontrakten skrevet, at ”Lejemålet overtages med afståelsesret”, hvilket i lejers øjne betød, at erhvervslejelovens regler var fraveget til fordel for det aftalte, hvorfor udlejer ikke kunne modsætte sig afståelsen.

Lejekontrakten henviste ikke til, hvorvidt erhvervsleje-lovens udgangspunkt angående afståelse og udlejers mu-lighed for at modsætte sig dette var blevet fraveget. På trods af aftalefriheden i forhold til afståelsesklausuler i erhvervslejekontrakter kom Østre Landsret frem til, at selvom lejemålet var overtaget med en aftalt afståelsesret, begrænsede det ikke udlejerens adgang til at nægte afståelse på grund af den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab.

Afgørelsen adskiller sig fra tidligere juridisk litteratur, hvor det har været antaget, at lejekontrakter med afståelsesklausuler, der ikke indeholder særlige betingelser om udlejergodkendelse, kan afstås, selv under udlejers eventuelle protester.

Søren Damgaard, advokat, Bruun & Hjejle

»Østre Landsret fremhævede i afgørelsen, at den aftalte afståelsesret ikke indeholdt særlige betingelser for lejers afståelse, hvorfor lejeren ikke frit kunne afstå lejemålet, og udlejerens ret til at nægte afståelse ikke var begrænset.«


Østre Landsret fremhævede i afgørelsen, at den aftalte afståelsesret ikke indeholdt særlige betingelser for lejers afståelse, hvorfor lejeren ikke frit kunne afstå lejemålet, og udlejerens ret til at nægte afståelse ikke var begrænset.

Det var i landsrettens øjne ikke en specielt aftalt afståelsesret, men derimod en understregning af lejelovens udgangspunkt om afståelse, hvorfor udlejer ikke var afskåret fra at nægte afståelse på baggrund af manglende branchekendskab eller den indtrædende lejers økonomiske forhold.

Afgørelsen fra Østre Landsret klarlægger, at det skal fremgå tydeligt af en lejekontrakt, at der foreligger sær-lige betingelser i forhold til lejers afståelsesret, hvis afståelsesretten ikke skal være begrænset af lovens udgangspunkt om, at udlejer kan nægte afståelse på baggrund af vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers manglende branchekendskab eller den indtrædende lejers økonomiske forhold.