Hvordan bliver din andelsbolig vurderet?

Podcasten »Dine Penge« gør status over det nuværende andelsboligmarked – herunder forskellen på værdisætningerne, konsekvenserne af politiske indgreb og de nye ejendomsvurderingers betydning.

I podcasten »Dine Penge« er Nynne Pihl Groth, kommunikationschef hos Andelsportal.dk, i studiet for at gøre status over andelsboligmarkedet. Fold sammen
Læs mere
Foto: Thomas Lekfeldt

En stor del af landets andelsboliger ligger i København, hvor det i forvejen kan være ganske besværligt at komme ind på boligmarkedet, og hvor en lang række af de over 130.000 andelsboligforeninger som en konsekvens har meget lange ventelister.

Og det er heller ikke længere nok at kende den rigtige for at få fingrene i en af de eftertragtede boliger – andelsboligmarkedet bliver dyrere, så der skal efterhånden også en stor pose penge på bordet. Prisstigningerne er særligt sket i takt med, at flere og flere boligforeninger har skiftet deres ejendomsvurdering ud.

»Foreningerne kan vælge tre forskellige former for ejendomsvurderinger: Anskaffelsesprisen, som vurderer ejendommens værdi ud fra, hvad den kostede, dengang man købte den. Den offentlige ejendomsværdi, som er baseret på udlejningsejendomme i samme område. Og valuarvurderingen, hvor man hyrer en valuar, som kommer ud og besigtiger ejendommen og værdisætter den efter den kontante handelsværdi,« forklarer Nynne Pihl Groth, kommunikationschef hos Andelsportal.dk, som medvirker i podcasten »Dine Penge«.

Find alle episoder i podcast-appen fra Itunes i App Store, Google Play – eller hvor du ellers lytter til dine podcast.

Flere og flere foreninger vælger i disse år at benytte valuarvurderinger til at sætte andelskronen, da den offentlige vurdering blev suspenderet i 2013 og ikke er blevet beregnet siden. Den offentlige ejendomsvurdering er derfor oftere – i hvert fald i hovedstadsområdet – lavere end valuarvurderinger, da satserne stammer helt tilbage fra boligmarkedet i 2011.

Men valuarvurderingerne har gennem årene haft store udsving og meget varierende prisforskelle, og derfor kom der i 2018 en ny vurderingsnorm, som skærpede reglerne med krav til valuarernes uddannelse samt erfaring på markedet.

»Det skulle meget gerne gøre, at valuarvurderingerne giver en mere retvisende vurdering af ejendommene. Og det er også i de fleste tilfælde valuarvurderingerene, der er de mest retvisende, fordi de tager højde for, hvordan boligmarkedet ser ud nu. Og derfor holder de også kun i 18 måneder,« lyder det fra Nynne Pihl Groth.

Politisk indgreb skaber usikkerhed

De boligforeninger, som har valgt at vente på en ny offentlig vurdering, fik for nylig at vide, at de skal væbne sig med endnu mere tålmodighed, da nye vurderinger for erhvervsejendomme – som andelsboliger hører ind under – er udskudt til 2022. Og ifølge Nynne Pihl Groth er mange andelshavere ved at være utålmodige og frustrerede:

»Man skal huske på, at andelsboligen er en mangfoldig boform med mange børnefamilier og studerende, som siden 2012 ikke har vidst, hvad deres bolig er værd. Og de har måske ikke turdet sælge.«

En anden situation, der lige nu skaber stor nervøsitet blandt andelshavere, finder sted på Christiansborg, hvor politikerne gerne vil ændre ved paragraf 5.2 i boligreguleringsloven – den såkaldte moderniseringsparagraf – for at bremse udenlandske kapitalfondes opkøb af danske udlejningsejendomme med henblik på et hurtigt afkast gennem huslejestigninger.

Og det vil få konsekvenser, da andelsboliger bliver vurderet som udlejningsejendomme, og man medregner muligheden for modernisering, når man værdisætter en andelsbolig.

Lovforslagets nærmere udformning vil blive fastsat på baggrund af anbefalinger fra en ekspertgruppe, og ifølge deres rapport kan en afskaffelse af paragraf 5.2 i ydderste konsekvens komme til at medføre et værditab på mellem 26 og 48 procent. Og det er noget, Andelsportal.dk får mange henvendelser om fra usikre andelshavere.

»Vi siger til dem, at boligminister Kaare Dybvad har nævnt, at de nok ikke tager model A, hvor man skærer 25 procent af andelsboligernes værdi,« lyder det fra Nynne Pihl Groth.

I første omgang kræver det dog, at der findes et politisk flertal for en ændring eller afskaffelse af paragraffen. SF og Enhedslisten har tidligere talt for at afskaffe paragraf 5.2, men Venstre, de Radikale og Dansk Folkeparti har alle påpeget over for Berlingske, at de ikke kommer til at stemme for et forslag, der forringer andelsbolighavernes vilkår.