Analyse: Nye transportformer i hovedstaden vil forandre fremtidens ejendomsmarked

Fremtidens mobilitetsløsninger vil få stor betydning for ejendomsmarkedet i hovedstadsområdet, konkluderer ny rapport. Særligt elbiler, udvidelser af cykelstier og letbanen vil forandre Københavns udvikling og ejendomspriser i og uden for byen.

København i transformerende udvikling
Hovedstadsområdet står over for en hastig byudvikling inden for transport- og mobilitetsmuligheder, der vil komme til at forandre bybilledet og bosætningsmønstrene for bestandigt. Konkret kan mere automatiseret transport og anlæggelse af alternative pendlermuligheder føre til prisstigninger på ejendomme i såvel som uden for København. Fold sammen
Læs mere
Foto: Anne Bæk/Ritzau Scanpix

København gennemgår i disse tider en rivende udvikling, der transformerer bybilledet markant. Alt fra supercykelstier til letbane etableres, og med det kommer en gennemgående forvandling af hovedstadens transportmuligheder, der vil have en betydelig effekt på fremtidens bosætningsmønstre og infrastruktur.

Særligt ejendomsmarkedet vil blive berørt. Beboere kan således forvente prisstigninger både i og uden for hovedstaden. Det konkluderer en rapport bestilt af Gangsted Advokatfirma, der blev offentliggjort lørdag. Rapporten er udarbejdet af Instituttet for Fremtidsforskning.

Formålet med rapporten er at kortlægge fremtidens mobilitetsløsninger, og hvad disse kommer til at betyde for København og ejendomsmarkedet. Målet er at sætte en dagsorden på ejendomsområdet, hvorfra erhvervsmæssige og private investeringer kan foretages. Og efter alt at dømme tegner fremtiden lys for boligejere og erhvervsejendomme.

»Vi er meget begejstrede over konklusionerne i rapporten. Vi ser nogle brugbare tendenser og mønstre i transportudviklingen, som kan bruges til at skabe en debat om, hvor vi er på vej hen i bolig- og ejendomsmarkedet,« siger Thomas Ulrik, cand.jur. og partner i Gangsted Advokatfirma.

Mira Lie Nielsen, bolig- og formueøkonom i Nykredit

»Ejendomspriser er ikke et nulsumsspil.«


Paradigmeskifte i transport

Rapporten fastslår, at transportudviklingen i hovedstaden vil foregå på flere punkter: Der vil komme flere elbiler, flere cykelstier vil blive udbygget og udvidet, letbanen og Cityringen vil forbinde hovedstadens transport, og endelig vil førerløse biler fylde gadebilledet mere.

Tilsammen forventes udviklingen at udgøre et paradigmeskifte i den måde, som danskerne benytter sig af transport i dagligdagen.

Det har indvirkning på Københavns infrastruktur og mobilitetsmuligheder, da fokus i stigende grad har ændret sig fra at være på bilens præmisser til at handle om at skabe et byrum med optimale rammer for det gode, aktive liv. Således er det ifølge rapporten kun ni pct. af Københavns borgere, der dagligt benytter bilen til at transportere sig til og fra arbejde eller uddannelse, mens de fleste cykler. Trods dette dominerer bilen i allokering af plads til de forskellige transportformer. Med skiftet er der derfor potentiale til store forandringer i bybilledet i de kommende år, hedder det i rapporten.

Spørger man Lasse Jonasson, direktør for strategi, teknologi og finans ved Instituttet for Fremtidsforskning, er der ingen tvivl om, at danskerne står over for nye mobilitetsløsninger, som vil komme til at ændre byen for bestandigt.

»Vi ser nogle tendenser på, at det i fremtiden bliver billigere og lettere at bruge transport i byen. Og det kommer til at påvirke ejendomsmarkedet ved, at områder uden for hovedstaden bliver mere tiltrækkende for folk at bo i, fordi centrum så vil miste noget af sin attraktivitet,« siger Lasse Jonasson.

På det private boligmarked kan forandringerne i hovedstadsområdets transportmuligheder forventes at føre til højere priser samt vækst i forstadskommunerne.

»Bliver det lettere for folk uden for København at pendle, vil det gøre områderne mere attraktive. Der vil komme et bælte uden for hovedstaden med stigende priser,« siger bolig- og formueøkonom i Nykredit Mira Lie Nielsen.

Også de mindre byer uden for Storkøbenhavn vil kunne opleve prisændringer som resultat af transportmulighedernes udvikling. Ifølge rapporten vil semiautomatiske biler skabe en effektivisering, der vil tillade pendlere bosiddende ved kyststrækningerne langs Roskilde Fjord, Køge samt Faxe Bugt at komme til og fra København på under én time i myldretiden.

Det vil efter al sandsynlighed derfor medføre en prisstigning i disse områder. En så stor udvidelse af det københavnske pendlerområde vil derfor efter rapportens estimater øge udbuddet af potentielle boliger for folk, der arbejder i København, hvilket ligeledes vil skabe et nedadgående pres på boligpriserne.

Risiko for butiksdød

Der er dog også en hage ved udviklingen, nemlig at fysiske detailbutikker kan komme til kort. Med førerløse biler åbnes mulighederne for mere fragt om natten, og varer, der transporteres over længere afstande, vil komme frem op til tre gange hurtigere end i dag. Desuden vil omkostningerne af fragt blive reduceret, hvis flere robotter og droner omdeler varer. Dermed rykker detailhandlen tættere på en automatisering af levering og mod mere internethandel.

Det kan have alvorlige følger for fysiske butikker, der kan blive tvunget til at følge med den teknologiske udvikling for ikke at skulle dreje nøglen om. Priser på erhvervsejendomme kan ligeledes risikere at stige. Ifølge rapporten kan konsekvensen i yderste tilfælde være butiksdød, øget urbanisering og en større skævvridning af Danmark. Derfor må butikkerne levere en samlet oplevelse for kunderne, hvilket kan indebære en omdannelse af fysiske butikker til lagerlokaler, eller at lokalerne bliver indtaget af restauranter og cafeer, så der kommer yderligere vækst i området.

»Det kommer til at blive vigtigere for butikkerne at give kunderne en fuldendt oplevelse. For de mindre butikker og byer uden for København kan det godt være sværere, men ikke umuligt,« siger Thomas Ulrik.

Der vil dog stadig være brug for fysiske butikker for at servicere kunderne med personlige oplevelser, understreger rapporten. Desuden kan tomme butikslokaler, der ikke kan tiltrække investorer, omdannes til boliger og parkeringsområder til den øgede mobilitet, hvilket igen kan hjælpe på den bolig- og ejendomsmæssige udvikling af hovedstaden – eksempelvis ved, at efterspørgslen og dermed prisen på sådanne bygninger vil stige, påpeger Thomas Ulrik.

Thomas Ulrik, partner i Gangsted Advokatfirma

»København er slet ikke længere, hvad det var engang.«


Hovedstaden forbindes

Et andet og væsentligt aspekt, der med sikkerhed vil forvandle København, ligger i den kollektive trafik. I 2025 forventes hovedstadens letbane at åbne, og med den vil hele hovedstadsområdet blive forbundet i ét samlet offentligt trafiknetværk. Det er planen, fremgår det af rapporten, at letbanen vil aflaste Ring 3, en af de mest trafikerede veje i landet, hvilket i den grad vil påvirke ejendomspriserne i kommunerne uden for København.

»De ting, der er på tegnebrættet med mobiliteten såsom letbanen og Cityringen, vil skubbe ved transporttiden ind til hovedstaden, hvilket vil gøre, at byområderne vokser. Desuden vil arbejdspladser uden for København kun gøre forstadsbyerne mere attraktive,« siger Mira Lie Nielsen.

Gangsted-rapporten anslår, at 85 pct. af københavnerne i brokvartererne vil få under 600 meter til den nærmeste metro- eller S-togsstation, når Cityringen står færdig i juli 2019, hvilket yderligere vil reducere behovet for biler i Indre By. Ifølge Lasse Jonasson vil dette skabe gode betingelser for at opildne et dynamisk bymiljø i hovedstadsområdet. Ulempen kan dog være, at den offentlige transport kan blive mindre attraktiv på grund af den billigere og mere fleksible private transport, hvilket ifølge Lasse Jonasson skal afhjælpes ved at udbygge den offentlige transport og gøre den billig.

Desuden er der fare for, at folk uden for hovedstadsområdet kan komme i klemme, hvis de store mobilitetsforandringer sker for hastigt og uden en konstant og stabil understøttelse af områderne. Dette kan gøre, at folk flygter fra små byer, der ellers er attraktive at bo i, siger Lasse Jonasson.

Det er dog vigtigt at huske på, siger Mira Lie Nielsen, at hovedstadsområdet trods alt stadig er – og altid vil være – attraktivt, selv om mobilitet og pendling vil forandre sig.

»Ejendomspriser er ikke et nulsumsspil. Byområder vil vokse, folk vil bo i byen, og hovedstaden vil altid tiltrække folk, fordi de ikke bor der af nød. At købe en bolig skal være drevet af behov og lyst, og derfor vil der stadig være rift om pladserne i byen. Vi skal ikke undervurdere nærværet ved at bo i byen,« siger hun.

Hos Gangsted Advokatfirma håber man på, at rapporten kan danne grundlag for en videre diskussion om fremtidens byudvikling.

»København er slet ikke længere, hvad det var engang. I debatten om, hvordan man skal indrette fremtidens hovedstad, er det derfor vigtigt at træffe beslutninger på de rette grundlag. Der er den her rapport et godt sted at starte, og vi er meget spændte på, hvordan den modtages,« siger Thomas Ulrik.