Det er fristende at købe en bolig til tilbudspris.
Men nogle gange kan det, der ligner den billigste løsning, ende med at blive den dyreste.
Den tilbudsfælde risikerer familiemedlemmer at ryge i, når de køber bolig af hinanden. Det ved Helle Brandt, som er advokat og formand for Danske Familieadvokater.
Når en bolig skifter hænder fra ét nært familiemedlem til et andet, kan man nemlig sælge boligen til en pris, der ligger 20 procent under den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Det er bare en dum idé at sælge boligen så billigt, hvis man laver et omvendt forældrekøb, advarer Helle Brandt.
Advokatens løftede pegefinger kommer i forlængelse af, at Berlingske har set nærmere på såkaldt omvendte forældrekøb og bragt en artikel med Claus Nedergaard.
For at give deres forældre en økonomisk håndsrækning har Claus Nedergaard og hans søskende købt et rækkehus til deres forældre, som forældrene nu lejer af deres børn.
I familien Nedergaards tilfælde købte de ikke huset af deres forældre, men derfor er der alligevel ting, man skal være opmærksom på, når man køber en helårsbolig og udlejer den til sine familiemedlemmer.
De ting fortæller Helle Brandt om her. Og vi begynder med den løftede pegefinger om, at det kan være dyrt at købe ejendomme billigt fra sine familiemedlemmer.
Derfor kan det være dyrt
Det allervigtigste i Helle Brandts øjne er nemlig, at man betaler en »realistisk pris« for de helårsboliger, man køber fra familiemedlemmer og derefter udlejer.
Prisen skal gerne læne sig op ad markedsværdien – også selvom nærtstående familiemedlemmer må sælge hinanden boliger til en ofte meget lavere pris, hvis de går ud fra den offentlige ejendomsvurdering og trækker 20 procent fra.
Forklaringen handler om skat.
»Hvis du køber boligen rigtig billigt og tænker: ‘Nu skal jeg score kassen på ejendommen’, så skal du altså tænke på, at du bliver beskattet af avancen. Derfor skal man regne tingene igennem,« råder Helle Brandt.
Den vigtige detalje er nemlig, at man skal betale op mod 42 procent i skat af boliggevinster, hvis man ikke har boet i ejendommen selv. Det gælder dog ikke fritidshuse.
For at illustrere forskellen kommer Helle Brandt med et regnestykke.
Sådan er forskellen
Talgymnastikken tager udgangspunkt i et fiktivt eksempel:
Et barn vil købe sine forældres bolig, der har en markedsværdi på 3,5 millioner kroner og en offentlig ejendomsvurdering på knap 1,9 millioner kroner.
Tager familien den umiddelbart »billigste« løsning, kan boligen købes for godt 1,5 millioner kroner, hvilket er 20 procent under ejendomsvurderingen.
Men når boligen senere sælges for 3,5 millioner kroner med en fortjeneste på to millioner, så indkasserer statskassen i omegnen af 840.000 kroner.
Tager man den »dyre« løsning og køber boligen for 3,5 millioner kroner, så kan sælger stadig få sine 1,5 millioner kroner. Men de sidste to millioner kroner laver man gældsbreve i familien på.
»Hvert år kan sælger så komme i et frygteligt gavehumør og nedskrive gælden med det maksimale beløb for skattefri gaver,« pointerer Helle Brandt og uddyber, at gælden i år kan nedskrives med 74.100 kroner.
Efter 14 år vil gælden være ude af verden, såfremt begge forældre giver skattefri gaver hvert år, og statskassen har ikke fået en krone.
Rækker tålmodigheden ikke så langt, kan de to millioner kroner gives i gave her og nu.
I så fald skal der betales gaveafgift på 15 procent for det beløb, der overstiger de førnævnte 74.100 kroner. Dermed venter en skatteregning på 289.000 kroner, som stadig er langt under den første løsning.
Og netop derfor kan det være dyrt at købe billigt.
Sådan kan skatten undgås
Hele skattespørgsmålet kan dog undgås, hvis man som ejer bor i boligen, inden man sælger den igen.
Helle Brandt forklarer, at der ikke findes nogen tommelfingerregler for, hvor lang tid man skal bo i en bolig, før gevinsten ved videresalg er skattefri.
»Der var en sjov sag, hvor en person købte et hus, men inden han flyttede ind i det, vandt han en formue. Da han solgte huset igen, skulle han ikke betale skat, fordi han havde agtet at flytte ind i huset, men hans livssituation havde ændret sig,« siger Helle Brandt.
Sagen er usædvanlig, men for advokaten understreger den, at skattefrihed kan opnås – selv ved korte eller intet ophold, så længe det er pludselige ændringer i ens liv, der sparker hensigten om at bo i ejendommen til hjørne.
Uanset hvad, så kan det være en svær øvelse at bo i omvendte forældrekøb, fordi man som barn udlejer boligen til sine forældre, og derfor har man ikke nødvendigvis lyst til at bo sammen flere generationer.
Men apropos leje, så er det en anden ting, som man ifølge Helle Brandt skal have øje på, hvis man laver et omvendt forældrekøb.
En anden faldgrube lurer
Når barnet ejer sine forældes hjem, bliver forældrene lejere, og barnet bliver udlejer.
Det lyder banalt, men det indebærer, at barnet skal kræve husleje af sine forældre. Selvom det kan være fristende at sætte lejen til et symbolsk beløb, så skal man tænke sig om.
Barnet bliver nemlig beskattet af markedslejen. Det vil sige, at barnet skal betale skat af penge, vedkommende reelt ikke får, hvis man sætter lejen lavt, forklarer Helle Brandt.
»Det er da noget ærgerligt. Så er det bedre at få en markedsleje og så give gaver eller hjælpe forældrene på anden måde. Eventuelt boligstøtte bliver også beregnet på baggrund af den reelle betalte leje,« forklarer Helle Brandt.
Helt lavpraktisk betyder rollen som udlejer også, at barnet skal have orden i penalhuset.
»Barnet skal holde et ordentligt regnskab, hvis man investerer i en ejendom på den her måde. Dels er der det løbende regnskab med indtægter og udgifter, og dels er der et større regnskab, som kommer i spil ved salg,« siger hun.
Når udlejningsejendommen senere sælges, kan barnet nemlig trække udgifter til vedligehold fra. Det kan være, man har udskiftet et gammelt tag for 200.000 kroner, og den sum kan trækkes fra gevinsten på boligen og således nedbringe skatteregningen.
Men inden man når så vidt, så råder Helle Brandt helt generelt til, at man tænker sig om og rådfører sig med en ekspert, før man sætter sin underskrift på en købsaftale og lejer boligen ud til sine familiemedlemmer.
»Søg rådgivning, fordi der kan være nogle individuelle forhold, som har betydning for den familie, man nu er en del af. Det er også rigtig, rigtig vigtigt, at man får afstemt forventningerne i familien, inden man gør det her,« siger Helle Brandt.
Over 7.300 huse og lejligheder blev sidste år solgt i familiehandler, viser tal fra Boligsiden.
